26 февраля 2022 в 18:43
9. Можно ли пойти еще одним возможным альтернативным способом “перехитрить всех”? Можно, но таким образом можно и самому себе навредить при некоторых обстоятельствах.
Например, пишется председателю заявление, что “сложилась аварийная ситуация в квартире – появились течи в стояке ГВС / ХВС / батарее отопления; просим “слить” воду для проведения ремонтных работ (пускай над председателем “висит” потом тяжесть возможного бездействия в случае, если потом будут затоплены квартиры снизу, а он ничего не предпринял.”
В таком случае будут действовать следующие механизмы:
В соответствии с ПГ-170, “Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.”
То есть речь будет идти о текущем ремонте.
• Кто платит за текущий ремонт?
В соответствии с п.”з” cт.11 ПП-491, “Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя … текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил {пп. “а-д” как раз про инженерные сети}”.
В соответствии с п.18 ПП-290 (О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества…):
“Общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах:
проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах);
постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности систем;
контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.);
восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации;
контроль состояния и восстановление исправности элементов внутренней канализации, канализационных вытяжек, внутреннего водостока, дренажных систем и дворовой канализации …”
{В соответствии с Приложением 2 к распоряжению Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 20.12.2019 № 255-р, услуга “текущий ремонт” стоит 6,33 руб./кв.м. и уже включена в ежемесячные квитанции, которые оплачивает собственник. Поэтому авария батареи отопления должна быть устранена за счет ТСЖ. Это можно использовать и в переговорах “я за свой счет устраню аварию, только слейте мне стояки” {особенно, если радиатор находится за пределами запорной арматуры – тогда однозначно}.
То есть:
-- если батарея “закрыта” шаровым краном – неоднозначно (буквальное толкование п.6 ПП-491 “против” Решения Верховного Суда РФ от 22.09.2009 N ГКПИ 09-725 “Об отказе в удовлетворении заявления о признании частично недействующим пункта 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491”.
-- если батарея без шарового крана – однозначно, оплачивать ее текущий ремонт должно ТСЖ.
-- ХВС и ГВС – если минимальный перечень из ПП-290 не расширен собственниками на собрании, то оплачивать должен собственник.
• Как регистрируется заявка о неисправности?
п.2.2.5. ПГ-170: “Объединенные диспетчерские службы (ОДС) должны вести в специальных журналах учет заявок на оперативное устранение неисправностей и повреждений инженерного оборудования в квартирах...”
п.2.2.6.ПГ-170: “Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться в день их поступления, не позднее чем на следующий день должно быть организовано их устранение. В тех случаях, когда для устранения неисправностей требуется длительное время или запчасти, которых в данный момент нет в наличии, необходимо о принятых решениях сообщить заявителю. Аналогичные меры должны быть приняты и по заявкам, полученным по телефону или через систему диспетчерской связи”.
Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов") (далее – ПП-354):
-абз.”а” п.34 ПП-354: “а) при обнаружении неисправностей, пожара и аварий во внутриквартирном оборудовании, внутридомовых инженерных системах, а также при обнаружении иных нарушений качества предоставления коммунальных услуг немедленно сообщать о них в аварийно-диспетчерскую службу исполнителя или в иную службу, указанную исполнителем, а при наличии возможности - принимать все меры по устранению таких неисправностей, пожара и аварий.”
-п.2.1 ПП-354: “2 (1). Уведомления, предусмотренные настоящим постановлением, подлежат направлению в том числе с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства.”
То есть:
Можно отправлять как ценным письмом (с описью вложения) на юридический адрес ТСЖ / так и через удобную систему “ГИС ЖКХ” (нужна подтвержденная запись Госуслуг; в этом случае при отсутствии ответа ТСЖ в установленный срок – автоматически формируется в личном кабинете текст жалобы на исполнительный орган ТСЖ в лице его председателя. Очень удобно.
То есть:
В день поступления заявки о неисправности стояков и батарей должны произойти ее рассмотрение и направление мотивированного ответа.
• В чем опасность для собственника? (Этот вопрос требует дополнительной проработки).
Можно попытаться зайти с этой стороны. Например, в соответствии с ст.12 ПП-491, “Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в подпунктах "д (1)" и "л" пункта 11 настоящих Правил, или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно - услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом”. “Так давайте я сам все решу? Или будем выносить на общее собрание собственников в соответствии со ст.17 ПП-491?”. Можно использовать такую риторику.
Таким образом, “хитрый способ” может и сработать, однако, председатель может и ответить что-то вроде:
“У вас согласован проект? Нет? Тогда ждем проект.” (А “уведомление о том, что есть проблемы” может сыграть против собственника).
В соответствии с ГОСТ Р 56535-2015 “Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами”:
“4.7 Обоснованность проведения текущего ремонта отдельных частей многоквартирного дома подтверждается отчетами и показателем физического износа имущества.
Примечание - Правила оценки физического износа приведены в ВСН 53-86 (р) [7].
4.8 Текущий ремонт организует и проводит технический заказчик на основании проектно-сметной документации.
4.9 В исключительных случаях текущий ремонт, который проводится без изменения характеристик и показателей ремонтируемого имущества, может проводиться без составления проекта.”
10. Если у собственника “на руках” есть согласованный проект, а председатель правления ТСЖ все равно чинит препятствия.
Закрепленная в п.42 ПП-491 административная ответственность для председателя ТСЖ как должностного лица наступает в случае, если надзорным органом выявлены нарушения, допущенные при управлении многоквартирным домом.
Председателя правления ТСЖ можно привлечь к ответственности за:
-нарушение правил содержания и ремонта общего имущества дома (ст. 7.22 КоАП РФ),
-неисполнение требований прокурора (ст. 17.7 КоАП РФ) ,
-неисполнение требований ГЖИ (ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ),
-нарушение порядка ценообразования (ч. 2 ст. 14.6 КоАП РФ) и т.д.
(5.59 КоАП РФ – спорно, хотя бывает и привлекают по ней).
Есть и составляющая гражданско-правовой ответственности, например, возмещение убытков товариществу, которые были причинены действиями/бездействием председателя правления (ст.ст. 15, 53.1 ГК РФ).
Таким образом, инструменты воздействия:
-жалоба в ГЖИ “прошу выдать предписание”
-заявление об административном правонарушении в полицию под КУСП.
-жалоба в прокуратуру “прошу возбудить дело об АП, передать материалы для производства по делу…”.
-исковое заявление в суд “прошу обязать (неимущественное требование, госпошлина 300 р для гражданина)”.