Те, кто хоть один раз покупал жильё, не смогут четко ответить на вопрос, почему они купили эту квартиру (дом и т. д.). Они просто скажут, что она им понравилась. Действительно, покупатель подходит к выбору совершенно иррационально, он руководствуется ощущениями, эмоциями, которые вызывают в нём предлагаемый объект. Казалось бы, повлиять на это продавец никак не может. Но это неверно. Предпродажная подготовка квартиры или дома (англ. home staging – хоум-стейджинг) – вполне рабочая методика, которая не только ускоряет процесс, но и нередко оказывает влияние на стоимость.
В статье мы рассмотрим особенности предпродажной подготовки квартиры, этапы необходимых работ, на что обратить внимание, если вы хотите продать жилье, какие документы потребуется собрать.
Избавьтесь от старой мебели и вещей в квартире
Есть поговорка: «Один переезд равен двум пожарам». Вот только пожар – бедствие, когда человек теряет всё нажитое. А при переезде он по собственной воле избавляется от ненужного, старого, утратившего ценность. Но начать избавление лучше ещё до того, как приедут грузчики, т. е. сразу после принятия решения о продаже квартиры. Почему? Просто квартира, свободная от облезлого комода прабабушки, кучи безделушек, подаренных по случаю или на память, неработающего лампового телевизора, старых журналов и книг без обложки сразу приобретает более свежий вид.
Эксперты по продажам недвижимости советуют, что нужно сделать, выставляя квартиру на продажу:
- Вывезти старую мебель, утратившую актуальность, потерявшую достойный внешний вид, требующую ремонта или реставрации. При этом не важно, живёт в квартире кто-то или уже все выехали: загромождённая шкафами, столами и полками квартира всегда кажется меньше, чем есть на самом деле. Кроме того, большое количество предметов интерьера давит на покупателя, сбивает его первое впечатление от жилья. Всё, что есть в квартире, – личная жизнь её старого владельца, покупателю она ни к чему.
- Оставить только «прожиточный минимум» мебели и предметов интерьера. Они нужны, чтобы покупатель верно понял масштаб пространства. Ему важно узнать, встанет ли в углу около окна письменный стол, поместится ли большая кровать в спальне. Даже одна табуретка поможет ему правильно оценить размеры и возможности комнат.
- Убрать личные вещи, снять со стен детские рисунки, грамоты, вымпелы и пр. Квартира, выставленная на продажу, перестала быть домом, она превратилась в товар, и показать его нужно достойно. Покупатель также часто негативно воспринимает лики святых и другую религиозную атрибутику, медицинские приборы, лекарства, многочисленные цветочные горшки и вещи, принадлежащие домашним питомцам.
На заметку! Не стоит забирать в новое жильё встроенную мебель или технику. Их демонтаж оставит следы, которые немедленно бросятся в глаза. Лучше сразу указать в объявлении, что объект продаётся с такими дополнениями. Это, кстати, повысит стоимость квартиры.
Делать ли ремонт перед продажей квартиры
Почему-то принято считать, что квартиру с шикарным ремонтом быстрее купят и дадут за неё более высокую цену. Но это относится только к элитному жилью, и то не в полной мере. В действительности же большинство новых собственников вторичного жилья изначально планируют начать жизнь в приобретённой квартире именно с ремонта – под свой вкус, свои потребности. Дорогому паркету они вполне могут предпочесть более практичный ламинат, а то и демократичный линолеум. Да и «отбить» стоимость капитального ремонта не получится. По оценкам экспертов рынка вторичной недвижимости, затраты на ремонт окупаются всего на 50% (и это в лучшем случае).
Поэтому лучше не вкладываться в дорогостоящее преображение квартиры. Достаточно привести в порядок те участки, которые первыми попадаются на глаза, а также ванную, туалет и кухню. Неполадки в этих помещениях заметны невооружённым глазом. Если останутся деньги и время, можно заняться остальными зонами.
Что советуют бывалые продавцы:
- Привести в порядок электрику. Речь не о полной её замене. Достаточно заменить проводку там, где её состояние критичное, и установить новые розетки и выключатели недорогих моделей.
- Проверить сантехнику. Если замена была недавно, беспокоиться не о чем. Достаточно проверить работу кранов и смесителей. Если откололся край раковины, подтекает кран, их стоит заменить. Опять же, не стоит покупать дорогие устройства. Современный рынок предлагает огромное количество смесителей и унитазов по доступной цене. Ванну же лучше обновить акрилом (это можно сделать и самостоятельно).
- Окна. Не стоит устанавливать новые стеклопакеты – они не окупятся. Но можно проверить старые, заменить при необходимости фурнитуру, подтянуть крепления. Если вместо стеклопакетов стоят старые деревянные рамы, нужно удалить старую краску и заново покрасить.
- Межкомнатные двери также выгоднее оставить старые. Нужно только привести их в порядок: ошкурить, покрыть лаком или покрасить, сняв старые слои краски и наложив свежую грунтовку.
- Потолки требуют особого внимания: любое помещение всегда оценивают сверху, то есть именно от них. Иногда бывает достаточно их побелить. Если же были случаи протечки сверху, быстрее и дешевле обойдутся натяжные конструкции.
- Стены в старых домах редко отличаются совершенством. Дефекты помогают скрыть обои – самые простые, бумажные. Для нормальных стен подойдут гладкие, а скрыть неровности помогают тиснёные. В любом случае они должны быть светлыми, зрительно расширяющими пространство.
- От полов требуется немного: они должны быть гладкими, ровными, без скрипа.
- Цветовая гамма. По мнению риелторов, лучше всего покупатели воспринимают светлые, пастельные тона. Глухие тёмные или, наоборот, яркие кричащие оттенки нравятся далеко не всем. Так же, как и цветочки или зайчики на обоях.
Совет! Если в квартире необходимо сделать косметический ремонт, лучшее время для покупки материалов – вторая половина осени. Когда заканчивается ремонтный бум, все товары, необходимые для придания квартире товарного вида, продаются со значительными скидками.
Предпродажная уборка жилья
Каждому продавцу жилья необходимо усвоить простую истину: грязь и беспорядок в продаваемой квартире вызывают у потенциального покупателя бессознательную неприязнь. Поэтому в хоум-стейджинг обязательно включают предпродажную генеральную уборку. Она важна ещё больше, чем косметический ремонт. Причём чисто должно быть не только в квартире: валяющиеся окурки на лестнице, запачканные стены подъезда отталкивают так же, как клубы пыли в комнате.
Понятно, что за чистоту в подъезде нести ответственность один человек не может, но позаботиться о приятном впечатлении перед показом можно. Например, подмести площадку перед дверью, положить придверный коврик. Всё остальное – в ведомстве УК, значит, нужно обратиться туда.
В квартире же необходимо не только тщательно подмести, помыть полы, плиту, раковины и ванну. Часто ли в обычной жизни обыватели надраивают ручки на межкомнатных дверях или окнах? Протереть дверные косяки, пропылесосить тяжёлые портьеры – в любой квартире найдутся уголки, куда даже хорошая хозяйка заглядывает не слишком часто.
На заметку! Часто для предпродажной генеральной уборки приглашают специалистов клининговых компаний. После их работы чистота сохраняется надолго, так как они знают потаённые места, откуда «растёт» грязь.
Не менее важна и воздушная среда в квартире. Обычно люди не замечают свои запахи, но посторонним они бросаются в глаза, точнее – в нос. Обычные освежители воздуха мало помогают в ответственных ситуациях. Поэтому перед показом стоит тщательно проветрить жильё, а потом использовать натуральные ароматизаторы: кофе, лимонную или апельсиновую цедру, ваниль, корицу. Учёные доказали, что именно эти ароматы настраивают на позитивный лад, придают жилищу очарование.
Какие документы подготовить для продажи квартиры
Сбор документов, которые необходимы для продажи квартиры, – неотъемлемая часть home-staging жилья. В идеале их предъявляют потенциальному покупателю во время показа. Этот фактор подтверждает готовность продавца к сделке «вот прямо сейчас».
Какие документы нужны:
- Выписка из ЕГРН.
- Документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи или мены, дарения, приватизации, свидетельство о наследовании).
- Техпаспорт квартиры не старше 5 лет.
- Свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруга на продажу жилья, если оно находится в совместной собственности.
- Справка об отсутствии задолженностей по услугам ЖКХ и по оплате капремонта.
- Разрешение органов опеки и попечительства, если собственник (или один из них) – несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
Лояльность потенциального покупателя повысит честное признание об обременении, наложенном на квартиру (если оно есть). Также следует сразу предупредить, что здесь прописаны граждане, которые не могут быть сняты с регистрационного учёта сразу после свершения сделки (например, сын проходит военную службу по призыву, дети обучаются в другом городе или за границей и др.)
Агенты по недвижимости и эксперты в сфере продаж на вторичном рынке жилья оценивают грамотную предпродажную подготовку квартиры как реальную возможность увеличить стоимость сделки на 10–15% рыночной цены аналогичного жилья. А при разумном подходе к этому процессу затраты вряд ли превысят 2% ожидаемой стоимости.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.