Как купить комнату в коммунальной квартире: порядок действий

Комната в коммунальной квартире – один их самых бюджетных вариантов жилья, который подходит как для инвестиции, так и для постоянного проживания. Сделка при этом будет проходить сложнее, чем покупка обычной квартиры. Именно поэтому со всеми подводными камнями следует ознакомиться заранее.

В статье мы рассмотрим, как правильно купить или продать комнату коммунального типа, условия и этапы сделки, как оформить документы, средняя стоимость, кому подойдет.

Что такое коммунальная квартира

Прежде чем думать о том, стоит ли покупать комнату в коммуналке, нужно разобраться, что этот термин означает. Стандартная коммунальная квартира – это жилье, состоящее из нескольких изолированных комнат. Санузел, коридор и кухня в ней предназначены для общего пользования. Каждый, кто проживает в коммунальной квартире, владеет не только своей комнатой, но и долей в общих помещениях. Согласно п. 6 ст. 42 жилищного кодекса РФ, владельцы коммуналок могут покупать квадратные метры друг у друга, тем самым увеличивая площадь проживания.

Не менее важно знать разницу между коммунальной квартирой и общежитием. Коммуналка представляет собой квартиру, которую можно оформить в собственность. Общежитие относят к жилому фонду, который выделяет комнаты для временного проживания. Квадратные метры в общежитии оформить в частную собственность невозможно. Исключением считают общежития семейного типа и выделенные специально для рабочих.

Жильцы коммунальных квартир бывают двух типов. Первые – собственники, которые наделены определенными правами. Они могут беспрепятственно продавать и сдавать помещение в аренду. Второй тип – это наниматели. Они живут на конкретной площади по договору социального найма.

В каждой комнате имеются индивидуальные приборы учета, с помощью которых осуществляется оплата коммунальных услуг. Существуют и такие коммуналки, в которых приборы учеба отсутствуют. В этом случае начисление коммунальных платежей осуществляется с учетом площади помещения или количества проживающих лиц.

Правила и условия покупки комнаты в коммуналке

Собираясь купить комнату в коммуналке, нужно сразу изучить все подводные камни этой процедуры. Она будет гораздо сложнее покупки обычной квартиры в новостройке или на вторичном рынке. Согласно ст. 250 ГК РФ, преимущественное право на покупку комнаты в коммуналке имеют люди, которые уже проживают в других комнатах, т. е. соседи.

Перед продажей собственнику придется сообщить всем проживающим о своих намерениях. Это можно сделать как через «Почту России», так через нотариуса. Если в течение месяца ни один сосед не изъявил желания купить комнату, ее владелец может искать покупателей со стороны. Если необходимо провести сделку до конца месяца, придется предоставить официальный отказ от покупки от всех жильцов.

Покупка комнаты в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

Комната в коммунальной квартире считается весьма спорным вариантом жилья. Существует огромный риск нарваться на недобросовестного продавца. Проблема может заключаться в наличии обременения, шумных соседей или прописанных в квартире посторонних лиц. Перед заключением сделки нужно тщательно подготовиться, проверив комнату на предмет юридической чистоты.

Покупка комнаты в коммуналке выполняется в несколько этапов:

1. Для начала нужно подобрать наиболее подходящий вариант. Поиск можно осуществлять с помощью сайтов «Домофонд», «Авито» или «Юла». При просмотре объявлений желательно обратить внимание на то, имеются ли фотографии мест общего пользования. Если их нет, скорее всего, они в плохом состоянии. Также желательно сразу проверить юридический статус объекта. Это можно сделать в режиме онлайн на сайте Росреестра. Если объект недвижимости числится как квартира, то продается доля, а не отдельная комната.
2. На следующем этапе нужно выехать по адресу и посмотреть комнату. Важно познакомиться с соседями и узнать у них нюансы проживания в коммунальной квартире. Необходимо обратить внимание на качество ремонта, износ сантехники и характер взаимоотношений между жильцами.
3. Когда комната будет окончательно выбрана, следует проверить ее на предмет отсутствия обременений и задолженностей по коммунальным платежам. Также стоит проверить достоверность сведений о праве собственности. Продавец обязательно должен представить свежую справку из ЕГРН. Не менее важно удостовериться в дееспособности владельца комнаты. В этих целях необходимо запросить соответствующую справку.
4. Далее следует собрать документы и подписать договор купли-продажи. Сделка обязательно должна быть проведена через Росреестр. При подаче документов нужно будет уплатить госпошлину в размере 2000 рублей.
5. Заключительный этап покупки комнаты в коммуналке – получение справки из ЕГРН, подтверждающей переход права собственности. Как правило, это происходит через 7–10 дней после сдачи документов.

Документы для покупки комнаты в коммуналке

Успех сделки напрямую зависит от того, все ли документы предоставлены Росреестру. Отсутствие любой, даже незначительной на первый взгляд бумажки, приведет к отказу в регистрации. Существует список обязательных документов, но покупатель вправе запросить и дополнительные. Например, справка об отсутствии задолженностей для регистрации сделки не обязательна. В ней заинтересован только покупатель, так как ее наличие говорит об отсутствии каких-либо долгов.

В перечень документов для покупки комнаты в коммунальной квартире входит:

• справка из ЕГРН, подтверждающая факт владения недвижимостью;
• кадастровая и техническая документация на комнату (технический паспорт или план);
• справка о наличии или отсутствии прописанных лиц;
• отказы соседей от выкупа комнаты, заверенные нотариально;
• согласие на продажу комнаты от супруга (при наличии);
• паспорта обеих сторон;
• договор купли-продажи;
• согласие на продажу от органов опеки (при наличии несовершеннолетних детей).

Дополнительно составляется акт приема-передачи комнаты в коммунальной квартире. Он позволяет избежать споров, если одна из сторон останется недовольна сделкой. В акте приема-передачи указывается состояние комнаты, наличие мебели и бытовой техники и другие детали. Подписание акта означает, что покупатель ознакомлен с состоянием квартиры, а продавец передал ему ключи.

Если продавец берет задаток за комнату, обязательно нужно составить предварительный договор купли-продажи коммунальной квартиры. В нем указывается внесенная сумма, сроки и порядок расчетов, условия сделки и т. д. Предварительный договор купли-продажи отличается от основного тем, что его можно расторгнуть. Однако для этого нужно заключить специальное соглашение о расторжении, где будет указано, что стороны не имеют друг к другу претензий. В противном случае любые возникшие разногласия придется решать через суд.

Сколько стоят комнаты в коммунальной квартире

Стоимость комнаты в коммуналке зависит от расположения дома, площади помещения, его состояния и множества других факторов. Немаловажное значение в этом вопросе имеет и город. Комнаты в крупных городах стоят дороже. В маленьких провинциальных городах довольно легко найти комнату по цене до 500 000 рублей. Если речь идет о просторной комнате в хорошем состоянии и с дружелюбными соседями, цена варьируется от 700 000 до 1 500 000 рублей.

Покупка комнаты в коммуналке: подводные камни

На первый взгляд может показаться, что покупка комнаты в коммунальной квартире – это отличное вложение средств, ведь она будет стоить на порядок дешевле полноценной квартиры в пересчет на квадратные метры. Несмотря на это, сделка имеет массу подводных камней. Согласно п. 1 ст. 5 ФЗ № 102-ФЗ, комнату в коммуналке можно купить даже в ипотеку, но на практике это не всегда представляется возможным.

Подводные камни при покупке комнаты в коммуналке:

1. Преимущество на покупку комнаты имеют соседи. Чтобы оформить сделку, придется собрать огромное количество отказов от жильцов. Если у продавца плохие отношения с ними, этот процесс может затянуться.
2. Комната в коммунальной квартире может выступать объектом долевой собственности. В этом случае покупатель получит не полноценную комнату, а только выделенную долю. Такая сделка гарантирует право на проживание, но не позволяет распоряжаться комнатой в полной мере.
3. Если у продавца имеется супруг(а), он должен предоставить согласие на совершение сделки. При отсутствии этого документа существует возможность оспаривания сделки через суд. Это влечет за собой дополнительные риски.
4. В коммунальном жилье чаще, чем в обычных квартирах, имеются «мертвые души». Так называют прописанных людей, которые не имеют отношения к комнате. Как правило, это люди, отбывающие наказание в местах лишения свободы или родственники владельца комнаты. По закону всех прописанных необходимо выписать еще до подачи документов в Росреестр, но на практике многие пренебрегают этим правилом.
5. Комната может быть неприватизированной. Покупать такое жилье категорически не рекомендуется. Кроме того, если продавец приватизировал жилье непосредственно перед продажей комнаты, покупатель может ее лишиться.
6. Еще одни препятствием может стать наличие несовершеннолетних собственников. Этот вопрос должен быть урегулирован органами опеки. Если при подаче документов не будет предоставлена необходимая справка, Росреестр откажет в регистрации сделки.
7. Чтобы удостовериться в отсутствии долгов по коммунальным платежам, одной справки будет недостаточно. Если имеются задолженности у соседей, управляющие компании вправе отключить за неуплату свет, воду или газ. В этом случае пострадают все собственники.
8. Если необходимо взять комнату в ипотеку, банк может отказать в выдаче кредита. Подобные сделки одобряются крайне редко. Банк может попросить предоставить в качестве залога другую недвижимость потенциального заемщика. Требования могут предъявляться к состоянию и метражу комнаты. Она должна быть не менее 12 кв. м. Дом, в котором располагается комната, не должен иметь деревянные перекрытия и износ более 55%.
9. Комната в коммуналке не всегда подходит для покупки на материнский капитал. В этом случае жилье должно соответствовать критериям, предъявляемыми органами опеки. Также очень важно, чтобы комната числилась в Росреестре отдельным объектом недвижимости.

Кто покупает коммунальное жилье

Комнатам в коммунальных квартирах чаще всего отдают предпочтение люди, желающие разменять свое жилье, чтобы разъехаться с родственниками. Также их покупают те, кому не хватает средств на полноценную квартиру. Наиболее широкий выбор комнат в коммунальных квартирах представлен в Санкт-Петербурге и Москве.

Первое, что приходит в голову людям, решившим купить комнату в коммуналке, – выкуп сразу всей квартиры. Целая коммуналка обойдется дешевле, чем обычная квартира. Однако у этого варианта вложения средств немало нюансов. Нет никакой гарантии, что соседи решат продать свою жилплощадь. Кроме того, коммунальные квартиры в большинстве случаев имеют изношенную сантехнику и старый ремонт.

Чаще всего комната в коммуналке выступает первым вариантом жилья. Ее выбирают семейные пары, выпускники вузов и одинокие пенсионеры. Некоторые покупатели целенаправленно покупают жилье в ветхом здании, чтобы в дальнейшем иметь возможность претендовать на выгодное расселение. Такая покупка оправдывает себя далеко не всегда.

Иногда комнаты в коммунальной квартире покупают для последующей сдачи в аренду. В этом случае важно, чтобы жилье было в хорошем состоянии. В противном случае придется вложиться в его ремонт.

Квартира коммунального типа – хоть и выгодный, но далеко не самый удачный тип недвижимости. Сделка купли-продажи осуществляется дольше и сложнее, чем в случае с обычной квартирой. Чтобы избежать проблем, нужно подойти к подбору комнаты с максимальной осторожностью.

Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.

Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.