Пока же хочу поделиться своими соображениями по поводу ситуации на рынке недвижимости - что будет с ценами? Что будет с нами?
Я вижу, что у многих сейчас непонимание, паника, страх, неуверенность. Все это от недостатка информации на фоне ее переизбытка и фейковости.
Многим очень сложно фильтровать, особенно, если люди читают и смотрят много различных источников, мозг не в состоянии справиться с таким информационным селем, его просто разрывает!
Я хочу просто привести факты, "за" и "против", аргументы по поводу того, будут расти цены на недвижимость или падать и что делать в такой ситуации.
Это как в анекдоте про блондинку и динозавра - какова вероятность встретить динозавра в Москве? Блондинка ответит, что 50% - "могу встретить, могу - нет..."
Почему цены на рынке недвижимости будут падать (от 10 до 20%):
- Ситуация с экономикой РФ (несмотря на то, что деньги у нас есть!) – она падает. Цепочки разорваны, пока не будут сформированы новые связи, цены и инфляцию не остановить.
2. Многие выжидают, боятся, есть страх откатиться в 90-е, получить дефицит продуктов и товаров.
3. Многие продавцы недвижимости отказываются от сделок, так как не знают, смогут ли купить то, что хотели и боятся остаться с некоей суммой денег на руках.
4. Высокие % по депозитам делают вклады привлекательными по сравнению с вложениями в "бетон", особенно, если для покупки используется ипотека.
5. С рынка, также благодаря повышенным % по депозитам, ушел целый пласт покупателей на недорогие объекты (особенно в регионах, где за 1 млн можно купить квартиру).
6. В крупных городах застройщики подсуетились и уже подняли цены, а на фоне текущей паники еще сделали коррекцию вверх. Такой ход позволит им в итоге объявлять акции и скидки. Высокая маржинальность стройки позволит сделать это и мы ждем акции и скидки на 10-15% в скором времени.
7. Часть населения уже отъехала из страны или планирует в ближайшее время. Значит, спрос на покупку сместился в сторону тех стран, которые нас (надеюсь не переменят свое решение) не забанили и и не закенсилили.
8. Отток студентов и креативной молодежи из крупных городов, живших на съемном жилье. То есть тех, у кого нет "подушки" в виде собственного жилья и им критична ситуация со снижением доходов или с потерей работы. Кроме того, такие люди более чувствительны и восприимчивы ко всему тому стрессу и негативу, который сейчас льется на нас со всех сторон.
9. Увольнения, сокращение штата и зарплат в компаниях - многие уже оказались на бирже труда или скоро там будут. В том числе у застройщиков: реструктуризируют свои отделы, меняют штатное расписание и размеры оплаты труда. Отток наемных сотрудников в свои родные локации, где есть свое жилье.
Аргументы в пользу роста цен на недвижимость, их меньше, но они также весомые:
- Все та же паника и стремление «спасти» накопления. Большой пул покупателей, особенно в новостройках, где еще доступна ипотека. Во вторичной недвижимости такая «парковка» денег становится все менее выгодной, так как многие продавцы вывели свои объекты с рынка и возник дефицит предложений, особенно хороших предложений по цене, юридической чистоте документов, локации, транспортной доступности, инфраструктуре, качеству самого дома и самого объекта недвижимости, его площади и другим характеристикам, ликвидности и потенциальной доходности. То есть дефицит адекватного товара приведет к росту цен.
- Помощь государства новостройкам: субсидирование строек, льготные программы, думаю, может произойти сращивание банков с застройщиками, что позволит застройщикам чувствовать себя увереннее и смелее с ценами. А такой рост цен на новостройки традиционно будет подтягивать за собой и рост цен на вторичном рынке.
- Могут появиться более действенные программы гос.поддержки и субсидирования малоимущих граждан, что тоже поддержит определенную долю спроса на недвижимость.
Кого сейчас больше?
Потенциальных покупателей, которые хотят "спасти и припарковать" свои деньги в недвижимость или продавцов, которые будут продавать в такое нестабильное время? Так как такие продавцы пойдут на это скорее всего в двух случаях - или им очень нужно улучшение и изменение своего жилья или им необходимо "вытащить" деньги, чтобы пустить их на более важные цели, например, на спасение бизнеса. То есть таких продавцов, которые будут сейчас продавать не от большой радости, а от большой необходимости. Мне кажется, что продавцов второго типа может оказаться даже больше. Так как сюда попадут и те, кто не справятся с ипотечной нагрузкой и будут вынуждены продавать из-под залога или из-под банкротства.
Еще важно учесть, что сейчас капитал массово возвращается в Россию. Усилился спрос на услугу возврата капитала, так как зарубежные счета россиян стали для них «токсичными». Появились риски кражи биткоинов со счетов россиян.
Поэтому вилка прогнозов по поводу изменения цен на недвижимость на ближайший год — как в сторону падения на 10-20%, так и в сторону роста на 10-20%. Думаю, что по ликвидным проектам мы увидим рост, а падение будет по малоликвидным проектам.
Про то, как можно определить ликвидность покупаемой недвижимости, я напишу отдельно.
Ваша Ольга Абрамова, риэлтор Москвы :)