Инвестиционная недвижимость по правилам МСФО
В соответствии с пунктами 11 и 28 ФСБУ 6/2020:
1) основные средства, представляющие собой недвижимость, предназначенную для предоставления за плату во временное пользование и (или) получение дохода от прироста ее стоимости, образуют отдельную группу основных средств – инвестиционную недвижимость;
2) инвестиционная недвижимость, если она не оценивается по переоцененной стоимости, подлежит амортизации в общеустановленном порядке.
2. Исходя из пунктов 5 и 7 МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» к инвестиционной недвижимости относятся земля или здания (либо часть здания) или то и другое, используемые организацией с целью получения арендных платежей, или с целью получения выгоды от прироста стоимости, или того и другого. Инвестиционная недвижимость генерирует денежные потоки в значительной степени независимо от других активов организации.
Что такое инвестиционная недвижимость со стороны нового взгляда?
Инвестиционной недвижимостью признаются объекты недвижимости (земля или здания), предоставленные в операционную аренду (отмечу именно в операционную!!!) по одному или нескольким договорам аренды (найма). В случае, если часть объекта недвижимости используется для предоставления за плату во временное пользование и (или) получение дохода от прироста ее стоимости, а другая часть используется при производстве и (или) продаже продукции (товаров), при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд и т. п., то: 1) части объекта учитываются по отдельности, если могут быть проданы независимо друг от друга (или независимо друг от друга сданы в финансовую аренду); 2) объект классифицируется в целом как инвестиционная недвижимость, если части объекта нельзя продать по отдельности и 90% и более его площади сдается в аренду
Что не относится к инвестиционной недвижимости?
1) объекты недвижимости, предназначенные для продажи в ходе обычной деятельности или находящиеся в процессе строительства или развития с целью такой продажи;
2) объекты недвижимости, занимаемые работниками по договорам аренды (найма) (независимо от того, платят ли они арендную плату по рыночным ставкам или нет);
3) объекты недвижимости, передаваемые иным контрагентам, в том числе по договорам аренды, которые производят продукцию, выполняют работы, оказывают услуги исключительно для нужд самой организации с использованием этих объектов;
4) объекты недвижимости, переданные в неоперационную (финансовую) аренду.
!!! Это важно и нужно обязательно понять разницу операционной и финансовой аренды;
5) объекты недвижимости, используемые при производстве и (или) продаже продукции (товаров), при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд и т. п.;
6) иное имущество, сдаваемое в аренду вместе с объектом недвижимости, в котором оно находится (например, меблированный офис), в случае, если такое имущество в соответствии с правилами бухгалтерского учета учитывается как отдельный актив.
Нужно ли увеличивать стоимость инвестиционной недвижимости в результате капитальных вложений?
Договоры аренды (найма), заключенные в отношении объектов инвестиционной недвижимости, могут содержать условия об осуществлении капитальных вложений (проведении работ по достройке, реконструкции и т. п.).
В этом случае первоначальная стоимость объекта инвестиционной недвижимости увеличивается на сумму капитальных вложений, связанных с улучшением и (или) восстановлением этого объекта, в момент завершения таких капитальных вложений.