Ипотека — серьезная нагрузка для бюджета. Многие заемщики, приобретая ипотечную квартиру, для подстраховки рассматривают вариант сдачи ее в наем. Есть и те, кто целенаправленно инвестируют в ипотечную недвижимость, погашая жилищные займы с помощью арендных платежей. Однако не стоит забывать о ряде ограничений на сдачу в аренду залогового жилья.
Ипотечная квартира остается в залоге у банка. Поэтому у заемщика есть определенные ограничения на распоряжение жилплощадью, которые нельзя нарушать.
Если в ваши планы входит последующая сдача в аренду ипотечной квартиры, то в момент оформления соглашения уточните в банке наличие такой возможности. Некоторые финансовые организации разрешают сдачу жилья или просто не прописывают данный пункт в договоре. Другие допускают аренду при выполнении ряда условий, указанных в договоре.
Кредитная организация в любой момент может проверить состояние предмета залога, и если в договоре прописан запрет на аренду, заемщика могут ждать санкции вплоть до принудительного изъятия ипотечной недвижимости. На практике такое случается редко, тем не менее, сдача квартиры без информирования банка — риск.
Второй важный момент. Если вы хотите окупить ипотечную квартиру, сдавая ее в наем, то ставка по аренде должна быть не меньше ежемесячного платежа (а лучше больше, чтобы досрочно гасить ипотеку). Здесь ключевую роль играет первоначальный взнос.
Пример. Семейная пара приобретает квартиру в новостройке стоимостью 5 млн рублей на срок 20 лет под 8,4% годовых с первоначальным взносом 50%. Ежемесячный платеж составит около 21 тыс. рублей.
Также необходимо определиться, на каком рынке лучше приобретать ипотечную квартиру для аренды. Если рассматривать предложения в новостройке, необходимо понимать, что какой-то период (пока дом достраивается и идет ремонт) необходимо будет гасить ипотеку за счет собственных средств. Квартиры на вторичном рынке можно приобрести с ремонтом и мебелью. Однако несомненный плюс первичного рынка — более низкая по сравнению с вторичным рынком ставка.