Как быть продавцам и покупателям в сложной ситуации неопределенности? Как санкции могут повлиять на рынок недвижимости? Продавать ли квартиру за доллары? Как сделать так, чтобы сделка не сорвалась — если реально нужно продать или купить? Верить ли тому, что будет введена льготная ипотека? В новой статье ответы на эти и другие вопросы.
Все прогнозы по рынку недвижимости, которые были даны до 24 февраля 2022, нуждаются в серьезной корректировке
События последних дней привели к тому, что банки подняли стоимость ипотечного кредита до 14-15%, не дожидаясь новых решений ЦБ о ключевой ставке.
Более того. В силу слабой возможности прогнозировать события из-за сложившейся внешнеполитической ситуации, банки стали менять ставку в ранее согласованных кредитах или отказывать в их выдаче. По мнению многих экспертов, покупатели с одобренными ранее кредитами должны были обеспечить стабильный спрос на жилую недвижимость где-то до конца марта.
Такого же мнения придерживалось и правительство. Еще 16 февраля 2022 Марат Хуснуллин планировал определяться с мерами поддержки ипотеки по итогам первого квартала. Но события развиваются стремительно, и уже 25 февраля 2022 года глава комитета Государственной думы РФ Анатолий Аксаков предложил «сейчас как раз» продлить программу льготной ипотеки хотя бы на 3 года.
Возможность продления льготной ипотеки — популизм или реальность?
Эта мера, которая гарантирует долговременную поддержку покупателям, была бы с оптимизмом воспринята рынком. И в ближайшие дни мы увидим, какая будет реакция на предложение А.Г. Аксакова.
Тем не менее, это может оказаться обычным популизмом. Почему?
По данным издания «Ведомости» от 26.10.2021 года, изначально на субсидирование ипотеки в 2021 в бюджете были заложены средства в размере 52 млрд рублей. Позже сумма выросла до 100+ млрд рублей.
В 2022 год на субсидирование было заложено уже 122 млрд рублей. Благодаря текущим событиям (санкции, специальная военная операция и т.п.), сумма поддержки может вырасти до совершенно невообразимых размеров.
Мы не эксперты по бюджету РФ. Но очевидно, что сейчас страна может позволить себе намного меньше расходов на гражданские нужды, чем хотелось бы каждому из нас.
В условиях санкций внешние источники поступления денежных средств сокращаются и возникает необходимость перераспределения расходов, или секвестра бюджета. В этих условиях простое сохранение запланированных бюджетных расходов уже будет хорошей новостью. Правда, с учётом роста ипотечных ставок, выделенных средств не хватит на программу.
Тогда какие будут меры поддержки от государства? И будут ли
Мы предполагаем, что все меры поддержки спроса в строительной отрасли если и будут, то будут точечными. И не окажут серьезного влияния на рынок новостроек, фактически отпустив его в свободное плавание. А в этом плавании, чтобы не утонуть, застройщики будут вынуждены «облегчать корпус корабля» снижением цен.
Вслед за ними, в аналогичное, только менее организованное плавание, отправится рынок вторичного жилья, где каждый собственник будет самостоятельно «бороться за живучесть своего плавсредства».
Как санкции могут влиять на рынок недвижимости? Предлагаем посмотреть на опыт других государств
Опыт Ирана
Именно эта страна была отключена от SWIFT, и её зарубежные активы были заморожены западом. Согласно данным портала Ансар за 2012 год, после введения санкций иранский реал упал за один день на 13% и за год более чем в три раза.
Похожую ситуацию с отключением от системы международных платежей и заморозкой зарубежных активов нам пророчат СМИ. Понятно, что с Ираном мы не равны по многим параметрам. Начиная от роли, которую РФ играет в мире, и заканчивая тем, что у нас военная и мирная атомная программа давно действует, в отличии от них.
Теоретически, мы орешек другой крепости, но насколько мы крепки практически — покажет время. На сегодня же за 4 дня валюта РФ просела по отношению к мировым почти на 30%. Ведь купить доллар сегодня по цене меньше 95 рублей вряд ли получится. Как поведет себя рубль дальше — неизвестно, но радужные перспективы не просматриваются.
После введения санкций с недвижимостью в Иране стало непросто
Интернет портал «Иран Сегодня» 25 мая 2018 года опубликовал статью агентства Bloomberg, где рассказал о том, как сложно купить квартиру в Тегеране. Именно в 2018 году, после недолгого восстановления отношений с западом, Иран снова был отключен от SWIFT и получил дополнительные санкции.
В статье рассказывают, что страх продать квартиру по цене ниже рыночной вынуждает собственников постоянно повышать цену жилья, даже по уже заключенным контрактам. По словам автора, продавцов на рынке мало, покупателей много, сделки срываются.
Связано это с тем, что в государстве действует два курса обмена валют. Официальный и не официальный. Если официальный курс стабилен, то неофициальный постоянно растет. Наличие двух рынков обмена вызвано тем, что гражданам запретили иметь на руках сумму более 10 тысяч Евро. Желание обойти ограничения, а также другие факторы — всё это вызвало подобные колебания цен.
До момента ограничений на владение валютой и введения новых санкций рынок жилья в Тегеране был иной. По словам автора статьи, продавцы никак не могли найти покупателя на свою недвижимость.
В России такое возможно?
Пока в РФ нет никаких ограничений на право владения валютой. Более того. Платежеспособное население уже вложилось в недвижимость благодаря буму на рынке недвижимости за последние два года. Неплатежеспособному же вкладывать нечего, особенно в условиях удорожания кредитов. Сама же недвижимость достигла рекордных значений по стоимости.
Ситуация, при которой покупатели будут бегать по рынку, стараясь спасти свои деньги, а собственники будут бесконечно повышать цены — в России маловероятна.
У нас очень сильно развит рынок строящегося жилья с хорошими гарантиями по защите инвестиций от государства. Необходимость продавать, чтобы окупать проектное финансирование, не позволит застройщикам задирать цены в условиях высоких ставок по кредитам.
У покупателя всегда будет выбор, что не позволит владельцам вторичного жилья диктовать свои правила, манипулируя ценами.
Продажа квартиры за доллары — это разумно?
Нет. Это ни к чему, кроме невозможности продать, не приведет. Застройщики, действуя в рамках ограничений законодательства, продают в рублях. Это значит, что они всегда будут иметь преимущество перед теми, кто решит, что их квартира — это «валютный товар».
Дадим пояснения. Во время обесценивания национальной валюты привязка цены к доллару или евро может показаться разумным ходом. Но это ошибочное мнение. За последние 20 лет нас приучили платить в рублях не без помощи законодательного регулирования.
Тот, кто выставит квартиру в долларах, рискует оказаться без покупателя просто потому, что другие участники рынка будут продавать в рублях, несмотря на экономическую конъюнктуру.
И в первую очередь, это будут застройщики, которым грозят немалые санкции за нарушение законодательства. Они не смогут «продавать в темную».
Следовательно, если нужно продать, то продавать необходимо в рублях. Но это не означает, что к вопросу надо подходить спустя рукава.
Итого, наши рекомендации продавцам
- отказ от небольших авансов и от авансирования сделок в принципе. Только задаток и только на крупную сумму
- цена квартиры не обязана быть одинаковой для покупателей, которые предлагают разную скорость оплаты. Повышение цены для тех покупателей, кому надо «время собрать деньги» — совершенно правильный и логичный ход для продавца в текущей экономической ситуации
- хорошо прорабатывайте альтернативы. Сделки «день в день» становятся снова актуальны для тех, кто желает продать свою недвижимость с целью улучшения жилищных условий
- фиксация цены в валюте и долгая продажа путем торга вниз – ошибочная стратегия. Верная стратегия — продажа квартиры путем торга вверх, выставляя привлекательную рублевую цену. Скорость продажи и мастерство продавца, который обеспечит максимальную цену за квартиру — вот что даст нужный эффект
- не экономьте на рекламной кампании. ЦИАН и Авито не помогут найти покупателей на сегодняшнем рынке. Люди с деньгами в период неопределенности становятся на вес золота. Да, недвижимость во время перемен считается «тихой гаванью», но привычку уходить в валюту никто не отменял. Тем более, у нас время перемен под звук военных маршей. Неизвестно, как и чем всё закончится, и покупатель это неплохо понимает.
- не тяните с принятием решений. То, что сегодня кажется не самым лучшим развитием ситуации, уже завтра может оказаться недостижимым идеалом.
Покупателям мы рекомендуем выбирать лучшее из возможного и максимально торговаться.
Более подробно о том, как быть покупателям, которые хотят сохранить деньги в недвижимости, мы рассказали в статье "Покупка недвижимости в 2022 году ПОМОЖЕТ СОХРАНИТЬ ДЕНЬГИ? | Вкладывать деньги в НЕДВИЖИМОСТЬ в период неопределенности?"
Переходите по ссылке и почитайте, если этот вопрос актуален для вас.
Неизвестно, как повернется ситуация
Рассчитывать на то, что наше законодательство не изменится и, например, хранение валюты не ограничат, как в Иране, мы бы не стали.
Заявления вокруг России все жестче и жестче и то, какие ответные меры будут приняты предсказать невозможно. Будем надеется на лучшее.
Вне зависимости от того, кто как относится к курсу внешней политики страны, наше ближайшее будущее напрямую связано с её результатом. Если поставленные цели не будут достигнуты, экономику страны и рынок недвижимости будут ждать по-настоящему тяжелые времена.
Желаем нашим читателям принимать правильные решения в той непростой ситуации, в которой оказалась страна. И помнить, что рынок недвижимости есть всегда и везде. Просто реальность может сильно корректировать иллюзии тех, кто за последние годы привык думать, что недвижимость может только расти.
Мы будем держать вас в курсе событий, происходящих на рынке. Постараемся оперативно давать рабочие советы по мере поступления актуальной информации. В такие периоды, как сейчас, стратегии поведения на рынке может очень быстро меняться.