Согласие супруга при покупке квартиры в совместной собственности

По закону все имущество, которое приобреталось в браке, является совместной собственностью супругов. Но есть 2 исключения, когда имущество не считается совместной собственностью:

- у супруга есть брачный договор, который оформляется в нотариальной форме, и в рамках этого договора все имущество супругов разделено между ними;

- имущество, которое оформлено на одного из супругов, приобретено безвозмездно, например квартира получена по договору дарения или перешла по наследству. Такая собственность считается единоличной собственностью ее владельца.

При покупке квартиры, которая находится в совместной собственности супругов, необходимо нотариальное согласие супруга, который не указан в правоустанавливающих документах.

Переход права собственности при продаже квартиры — это сделка, требующая госрегистрации в Росреестре, поэтому согласие супруга обязательно.

В чем риск. Если квартира покупалась супругами в браке, брачного договора нет, а нотариального согласия супруга на продажу вы не предоставили, то ущемленный в правах супруг может обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной. Это можно сделать в течение года со дня, когда он узнал о сделке.

Частый случай, когда в момент покупки квартиры продавец состоит в браке и квартира записана на него. Потом он разводится, но имущество с супругой официально не делит, то есть соглашения о разделе имущества нет, — так часто бывает. Затем он женится второй раз и решает продать квартиру. В данном случае необходимо согласие на продажу от первой супруги. Если его нет, то сделку проводить нельзя. Такая история произошла с моей коллегой. Развелись пара, сделка, разделения не было, супруг пропал без вести, продать не получилось.

Как минимизировать риск:

1. Узнайте у продавца о его семейном положении на момент покупки квартиры: состоял ли он в браке в момент покупки. Посмотрите паспорт продавца на странице семейного положения.
2. Если продавец состоял в браке, запросите нотариальное согласие его супруга на продажу либо брачный договор. Если брак уже расторгнут, запросите нотариальное соглашение о разделе имущества. Если в браке не состоял — нотариальное заявление продавца об этом.
3. Изучите документы, представленные продавцом (брачный договор, соглашение о разделе имущества или согласие на продажу), на предмет того, относительно какого имущества документ составлен, нет ли каких дополнительных условий, ну и срок действия документа тоже важен.