По закону все имущество, которое приобреталось в браке, является совместной собственностью супругов. Но есть 2 исключения, когда имущество не считается совместной собственностью:
- у супруга есть брачный договор, который оформляется в нотариальной форме, и в рамках этого договора все имущество супругов разделено между ними;
- имущество, которое оформлено на одного из супругов, приобретено безвозмездно, например квартира получена по договору дарения или перешла по наследству. Такая собственность считается единоличной собственностью ее владельца.
Переход права собственности при продаже квартиры — это сделка, требующая госрегистрации в Росреестре, поэтому согласие супруга обязательно.
В чем риск. Если квартира покупалась супругами в браке, брачного договора нет, а нотариального согласия супруга на продажу вы не предоставили, то ущемленный в правах супруг может обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной. Это можно сделать в течение года со дня, когда он узнал о сделке.
Частый случай, когда в момент покупки квартиры продавец состоит в браке и квартира записана на него. Потом он разводится, но имущество с супругой официально не делит, то есть соглашения о разделе имущества нет, — так часто бывает. Затем он женится второй раз и решает продать квартиру. В данном случае необходимо согласие на продажу от первой супруги. Если его нет, то сделку проводить нельзя. Такая история произошла с моей коллегой. Развелись пара, сделка, разделения не было, супруг пропал без вести, продать не получилось.
Как минимизировать риск:
- Узнайте у продавца о его семейном положении на момент покупки квартиры: состоял ли он в браке в момент покупки. Посмотрите паспорт продавца на странице семейного положения.
- Если продавец состоял в браке, запросите нотариальное согласие его супруга на продажу либо брачный договор. Если брак уже расторгнут, запросите нотариальное соглашение о разделе имущества. Если в браке не состоял — нотариальное заявление продавца об этом.
- Изучите документы, представленные продавцом (брачный договор, соглашение о разделе имущества или согласие на продажу), на предмет того, относительно какого имущества документ составлен, нет ли каких дополнительных условий, ну и срок действия документа тоже важен.