Состав и размеры общего имущества не участвуют в определении платы за его обслуживание, т.к. тариф умножается на размер помещения, принадлежащего собственнику в МКД. Возьмем ситуацию когда в двух МКД имеется одинаковое количество кв.м. площади, принадлежащей собственникам. При этом собственники помещений в МКД скрупулезно подсчитав количество общего имущества в обоих домах, определили, что в одном МКД этого имущества намного больше. В итоге УО будет обслуживать разный размер общего имущества за одинаковую цену. Поэтому УО выгодно, чтобы по ДУ было передано в обслуживание как можно меньше общего имущества. За состояние объектов в МКД, которые могут быть отнесены к общему имуществу, но по каким-то причинам не были включены собственниками помещений в МКД в состав общего имущества, ответственность никто не понесет, поскольку законодателем не разработан порядок определения состава общего имущества. Даже при дальнейших судебных разбирательствах, если какой-то объект в МКД будет дополнительно признан судом общим имуществом, собственники не понесут ответственности за его состояние, поскольку не могли знать, что данный объект относится к общему имуществу. Дальше после вступления решения суда в силу и признания данного объекта общим имуществом необходимо на ОСС в соответствии с решением суда ввести данный объект в состав общего имущества и решить вопрос о его передаче или не передаче в обслуживание УО. Даже сейчас при шантаже ГЖИ УО юридически отвечает перед собственниками помещений в МКД только за состояние общего имущества, переданного УО по ДУ.
Перед определением состава общего имущества в МКД собственникам помещений необходимо получить выписки из Росреестра на все нежилые помещения ("Н", "б/н" и т.п.) в МКД и произвести ревизию всей технической документации на МКД. Имея на руках эту информацию, можно понять, что требует изъятия или корректировки (состав, функциональное назначение, размеры общего имущества). Если по данным Росреестра некоторые нежилые помещения не имеют зарегистрированного собственника (отсутствует зарегистрированное право на объект недвижимости), как поступать в этом случае читаем ниже. Затем фиксируем состав общего имущества с уточненным функциональным назначением в технической документации на МКД и передаем для внесения изменений в Росреестр. Если этого не сделать, то по заявлению органа местного самоуправления Росреестр примет на учет данные помещения в качестве бесхозяйных недвижимых вещей и далее в соответствии со ст. 225 ГК РФ признание права муниципальной собственности на них. Нужно добиться, чтобы в выписке из ЕГРН в разделе № 1 было указание на то, что данное нежилое помещение (или б/н) является общим имуществом. Этого Росреестру достаточно для отказа органу местного самоуправления в постановке на учет этих помещений в качестве бесхозяйных недвижимых вещей.
В соответствии с п. 1.2, ст. 36 ЖК РФ (в ред. ФЗ от 30.12.2021 № 467-ФЗ) собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, а именно - иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.
Здесь необходимо дать некоторые пояснения. Отсутствие принадлежности помещения отдельным собственникам является вторым критерием отнесения объектов в МКД к общему имуществу. Добрый законодатель предлагает собственникам помещений ввести в состав общего имущества любое помещение, даже если оно не обслуживает более двух помещений в МКД и в нем не находятся инженерные коммуникации, признанные общим имуществом. Как говорится - бери и пользуйся. Однако, как известно, бесплатный сыр по большей части бывает только в мышеловке. Законодатель хитер и коварен. Подобные помещения можно было бы без серьезных последствий ввести в состав общего имущества, если бы им не был присвоен кадастровый номер, но после масштабной инвентаризации жилого фонда 2010-2013 гг, вряд ли осталось хоть одно помещение в МКД не поставленное на учет. Это означает, что осталась законная возможность регистрации ранее возникшего права. Этим очень хорошо пользуются местные органы власти, не афишируя до нужного момента принадлежность "свободных от собственника" помещений к госсобственности. Очень удобно быть потенциальным собственником и не платить за содержание своего имущества. Нужно только дождаться либо арендатора, либо покупателя и тогда зарегистрировать ранее возникшее право. До этого момента данным помещением могут пользоваться собственники помещений в МКД, если введут его в состав общего имущества или УО будет использовать его в своих целях.
Главное подобрать для помещения, которое вы вводите в состав общего имущества на ОСС, функциональное назначение, идентифицировать его, передать в обслуживание УО, внести информацию о нем в техническую документацию на МКД, передать необходимые документы в Росреестр для внесения информации о функциональном назначении и принадлежности к общему имуществу. После передачи помещения в обслуживание УО на этом ОСС необходимо принять решение о производстве в данном помещении косметического ремонта, чтобы в бухгалтерской документации отразились расходы на ремонт данного помещения как общего имущества, что будет являться дополнительным доказательством принадлежности его к общему имуществу. Если удастся хорошо заработать на сдаче в аренду этого помещения до появления настоящего собственника, то считайте, что вам повезло.
Гораздо сложнее сохранить чердак как общее имущество, но об этом подробный рассказ в следующей статье.