Как никогда актуальным остаётся вопрос о покупке недвижимости в Турции. Но каждый из нас по своему незнанию или из-за отсутствия опыта, вследствие высокого уровня доверия, может столкнуться с проблемами.
В Турции можно купить недвижимость напрямую у застройщиков. И многим это кажется привлекательным. Но, к сожалению, не все застройщики в Турции — это солидные компании, которые ответственно относятся к своей работе. Есть и такие, которые строят некачественное жилье или срывают сроки сдачи жилья в эксплуатацию.
Можно купить через агента или риелтора. Он поможет с оформлением документа и возьмёт комиссию в размере 2-3% от стоимости
Слеlующий вариант - покупать у собственника. Здесь стоит знать всю процедуру, быть крайне внимательным при оформлении документов.
Также можно выкупить залоговое жилье у банка в формате аукциона на повышение цены. Данное жилье у них остаётся от компаний-банкротов в качестве обеспечения. Но данный процесс распространён мало, поскольку много нюансов.
Мы рассмотрим основные схемы и приёмы недобросовестных риелторов, агентов, хозяев и застройщиков
1. Когда агент прикарманил себе деньги. Предположим, Вы передаёт деньги риелтору (а Вы не забыли про расписку, дорогие мои?). Мы же доверяем, скажете Вы... Да нельзя так делать. Вот Вам пример. Россиянка при оформлении документов (тапу) на квартиру передала деньги риелтору. Позже выяснилось, что нечестный риелтор прикарманил средства себе, а застройщику ничего не передал. Несколько лет идут суды. Сколько денег и нервов потрачено! И это – не единичный случай!
2. Отсутствие лицензии. Важный фактор - чтобы у агентства была лицензия. Если её нет, риелтор не имеет права вести никакие сделки с недвижимостью.
3. Покупка через блогера.
Крупные блогеры то и дело советуют Вам покупку через них. Знайте, они получат процент с Вашей сделки. Также хочу сказать о том, что не все блогеры дорожат своей репутацией и могут рекомендовать то, что сами не пробовали и где не жили. Так что это довольно спорный момент.
4. Нет офиса.
Так бывает что риелтор отнекивается, встречаетесь Вы с ним то на объекте, то на улице. Это должно насторожить. Возможно, это человек с улицы, а не риелтор.
5.Незнание рынка и реальных цен.
Предположим, Вы пришли в агентство, да ещё и одна или один. Вам с удовольствием все покажут и расскажут, но вот только цены могут завысить. Вы не знаете рынок, город, ходили в мало агентств, на Вас попросту хотят нажиться. Часто слышу такое истории от пенсионеров. Будьте бдительнее, пожалуйста.
6.Большая накрутка
Когда риелтор вместо 2-3%, в итоге получает 5-7%. Просто он говорит, что Вам ещё придётся заплатить за оформление различных документов, которые, якобы, он сделает самостоятельно.
7. Лучший друг хочет нажиться.
Если Вас в агентство привел консультант, либо приятель, либо турецкий знакомый, Ваши расходы могут прибавиться, вследствие выплаты комиссии таковому посреднику. Следовательно, чем меньше Вы имеете посредников с агентством, тем ваши расходы меньше.
8.Обременение. Риелторы умудряются продавать квартиры с обременением. Залог, запрет на эксплуатацию, наложение ареста, долговые обязательство прошлого собственника и прочее. Схема популярна во всех странах и не является исключением для Турции.
9.Подмена апартаментов.
Вам показывают одну квартиру/виллу, а на бумаге совершенно иной объект по другому адресу и с иными характеристиками. В данном случае рекомендуется внимательно читать договор купли-продажа, идентифицировав объект по техническим и юридическим показателям, включая адрес. Именно такая схема стала популярной в 2020 году в период пандемии, когда демонстрация апартаментов осуществляется дистанционно, а документы передаются уже в готовом варианте на турецком языке. Пока кто-то что-то разберет, время проходит, а мошенники исчезают.
10. Обман от соотечественников. Самый обидный вариант. Удивительно, но факт: чаще всего загибают цену на жилье и обманывают покупателей из России русскоязычные риелторы. Об этом нас предупредили сразу несколько человек. Желание покупателя общаться с русскоязычным риелтором вполне понятно. Но непонятно желание риелторов- бывших россиян, обмануть своих соотечественников. Лично видела квартиры, которые предлагали турецкие риелторы за одну цену, и русские риелторы – на треть дороже
12. Доверяй, но проверяй.
Так как продажа квартир в Турции очень влечет иностранцев, на этом играют мошенники. В некоторых случаях при покупке жилья вместо свидетельства о праве собственности оформляют доверенность. Это делается специально, когда видят, что покупатель плохо понимает турецкий язык. По закону сделку сопровождает переводчик, предоставленный турецкой стороной.
13. Сложности языка.
Перевод осуществляется в устной форме, где переводчик намеренно опускает важные детали договора. При неудачной сделке Вы не сможете доказать, о чём именно говорил переводчик. Выходом будет аудио/видеосъемка всего процесса передачи прав собственности. Но ни в коем случае не стоит этого делать без специального разрешения, так как это противозаконно и может повлечь за собой дополнительные расходы в виде штрафов.
14.Быстро - хорошо ли?
Быстро и дёшево купить - не выход.
быстрая и дешевая сделка — это не всегда значит безопасная и без рисков. Для продавца она завершится сразу же после получения денежных средств, а для вас это может быть только началом "головной боли".
15.Ненадёжный застройщик. Обязательно смотрите, сколько застройщик построил объектов, сколько лет он на рынке. Если менее 5, это повод задуматься.
Самым опасным в таком вложении может стать банкротство застройщика. В итоге у Вас будет весь пакет документов и квартира в не достроенном доме, в которую, Вы, так и не сможете никогда заселиться
16.Запрет на покупку иностранным гражданином.
Не во всех районах Турции иностранцам разрешается приобретение недвижимости в собственность. Запрет касается военных округов, где иностранец/физлицо не может купить объект и зарегистрировать на него право собственности. Уточнить информацию относительно участка, входящего в зону запрета можно в Главном Управлении кадастра, которое в свою очередь должно получить разрешение на эксплуатацию земель в данном районе в Военном ведомстве. «Умные риелторы» могут сами согласиться получить такое уведомление, но тут и начинается мошенничество: Вы очень долго ждете ответа из Ведомства и обязательно отдаете задаток, который в итоге вам возвращают, но не весь или совсем не возвращают и просто исчезают вникуда.
17. Онлайн-обман.
Онлайн покупка недвижимости в Турции у мошенников может иметь два сценария: Вы получите именно ту недвижимость, которую Вам продемонстрировали в макете или получите совершенно иной объект, отличный от заявленного в рекламном показе по всем характеристикам и площади. Подобная схема также актуальная при показе жилья через веб-камеру или по записи без личного присутствия покупателя на объекте.
18. Обман по площади объекта. Важно знать, что в ТАПУ не указывается общая площадь объекта, что выгодно риелторам и продавцам, которые с легкой руки продают малогабаритные апартаменты по цене роскошной квартиры в центре столицы Турции. Выход из подобной ситуации – независимая экспертиза объекта до подписания документов, что обойдется дешевле, чем покупка «мечты в эскизе».
19. Качество строительства не соответствует реальности.
Казалось бы, мелочь – не та марка бетона и материал отделки стен совсем иной. Однако, в Турции эти показатели влияют на итоговую оценочную стоимость объекта, а купив виллу с отделкой из натурального мрамора на бумаге и из искусственного известняка по факту, Вы не продадите ее по той же цене. Также качество строительных работ и материалов влияет на звуко-, теплоизоляцию и долговечность постройки.
20. Одна квартира – несколько владельцев.
Объект еще не построен и не сдан в эксплуатацию, а его уже разделили и продали, что тоже встречается среди застройщиков и посредников.
21. Банкротство застройщика.
Продажа объектов на стадии строительных работ (даже на этапе котлована) по доступной ставке с последующим банкротством застройщика. Избежать такой долгой процедуры возврата своих вложений можно, если предварительно изучить репутацию компании-застройщика, его платежеспособность, количество объектов и солидность на строительном рынке Турции. Также в случае оформления подобной сделки следует получить подписанный сенет (вексель-расписка). Возврат сенета застройщику доступен после сдачи дома в эксплуатацию, что является страховкой для покупателя от возможных рисков с непредвиденным банкротством и иными форс-мажорными обстоятельствами.
22. Земля есть, но строить на ней нельзя.
Отсутствие разрешения на строительство или наличие устаревшего плана – это пустая трата денег и времени. Вы покупаете земли, которые нельзя использовать под строительство. Чтобы купить тот объект, который не приведет к неприятным неожиданностям, рекомендуется проверить всю документацию и обязательно проконсультироваться с профессиональными юристами Турции.
23. Ознакомительный тур.
Многие предлагают поездить и посмотреть, выбрать вариант
Вас встречают, заселяют в отель, кормят, поят, все супер.
Подписываете договор на тур;
Но если Вы ничего не выбираете, то оплатите за отель, в котором жили, за еду, транспортные и их услуги. Немаленькие деньги выходят. Так что уточняйте все заранее
24. Объявления-фейки. Много таких объявлений с заниженной стоимостью служат приманкой, чтобы Вы зашли в агентство. Вас угостят чаем, скажут, что эту квартиру уже продали и предложат подороже.
25. Подставные покупатели. Представляете, что Вы находитесь в квартире своей мечты и её хочет купить кто-то ещё. Причём он ходит, фотографирует, записывает, звонит родным. В итоге сделка будет проходить по увеличению - кто больше даст, тот и берет квартиру. У многих риелторов есть такие Подставные покупатели. Большинство таких из стран СНГ. Данная схема широко используется именно ими. Знайте, что вы всегда должны иметь возможность связаться с хозяином и понять, есть ли ещё клиенты на эту квартиру
27. Аванс перед показом. Вы нашли квартиру по объявлению, звоните в агентство, они предлагают онлайн-показ и говорят, что уже завтра клиент должен внести предоплату. Но если Вы отправите деньги сейчас, то квартира будет за Вами. Типа кто первый, того и тапки. Никогда не соглашайтесь на это.
28. Использование психологического давления. Чёрные риелторы - отличные психологи. Они будут давить на те точки, через которые вы поддаетесь влиянию. Даже если это хороший, по вашему, человек, не рассказывайте ему все о своей жизни, отнеситесь к нему, как к профессионалу и посмотрите, что будет делать он. Такие люди обычно торопят с оплатой, постоянно меняют номер телефона, заманивают низкой ценой.
Посмотреть видео по данной теме на YouTube Вы можете ниже