Несколько лет назад специалисты банка «ДельтаКредит» посчитали, что больше 3% ипотечных кредитов оформляют иностранцы. Белорусы, украинцы, англичане и американцы берут заем, чтобы купить недвижимость в России.
Риелтору, который сопровождает покупку недвижимости, нужно учитывать особенности законодательства. Иначе покупателю и продавцу может грозить штраф до 100% от суммы сделки.
Мы узнали у юриста АН «Этажи», Любови Лялиной, как правильно провести сделку, если покупатель — подданный другой страны.
Могут ли иностранцы купить недвижимость
Иностранец, законно проживающий в России, может купить здесь вторичное жилье, новостройку, земельный участок или коммерческую недвижимость. Купленным имуществом иностранец может свободно распоряжаться. Например, он может проживать в квартире, сдавать ее в аренду, подарить или завещать.
Иностранцу нельзя купить землю в приграничной зоне, близ морского порта и в закрытом городе
Иностранец, который покупает недвижимость, не может автоматически получить вид на жительство или российское гражданство. Но жилье может стать плюсом при рассмотрении этих вопросов в будущем.
Со 2 марта 2022 года в России действует особый порядок сделок с иностранными гражданами и организациями из недружественных стран. Теперь они смогут купить, продать, обменять или подарить недвижимость только с разрешения Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в России.
Для валютных нерезидентов — только безнал
Если оформляют сделку между россиянами, покупатель может оплатить покупку наличными или перевести деньги на счет. Потому что все россияне по умолчанию являются валютными резидентами. А среди иностранцев статус валютного резидента получают постоянно проживающие с видом на жительство. Поэтому в сделке с иностранцем необходимо проверить его статус — от этого зависит разрешенная форма оплаты: валютные нерезиденты могут оплатить покупку только переводом денег со счета на счет.
За наличный расчет с валютным нерезидентом при покупке недвижимости предусмотрен штраф — его платят продавец и покупатель.
75-100% от суммы — штраф за незаконную валютную операцию
Порядок взаиморасчетов надо прописать в договоре
В тексте договора купли-продажи указывают, что покупатель и продавец производят взаиморасчеты безналом. Если стороны договорились об оплате наличными и зафиксировали договоренность в договоре, Росреестр передаст в ФНС сведения о незаконной сделке. Покупателя и продавца оштрафуют.
Любовь Лялина, юрист АН «Этажи»
Перед сделкой нужно выбрать банк, уполномоченный работать с валютными нерезидентами, например, Сбербанк, ВТБ, Райффайзенбанк, ЮниКредит Банк, Альфа-Банк. Можно обратиться и в другой банк, но необходимо уточнить, есть ли у него соответствующая лицензия.
Особенности сделки
Клиента-иностранца сопровождает переводчик. Если иностранец не владеет русским языком настолько, чтобы понять нюансы покупки, сделку сопровождает переводчик. Участие специалиста также может потребовать нотариус, если засомневается, что покупатель понимает смысл происходящего.
Специалист переводит текст договора купли-продажи и других документов, а также сопровождает клиента на всех этапах сделки. Переводчик подписывает документы наравне с покупателем и продавцом. Этим он удостоверяет, что верно перевел текст и донес информацию до клиента. Переводчик, который сопровождает сделку, не имеет права разглашать условия договора.
Переводчик для сделок с недвижимостью должен иметь высшее профильное образование, профессионально владеть русским и языком перевода, специальной терминологией.
Документы для сделки. Для сделки с недвижимостью иностранцу нужны следующие документы:
- паспорт;
- нотариально заверенный перевод паспорта на русский язык;
- документ, на основании которого иностранный гражданин находится в России — виза, миграционная карта, разрешение на временное проживание или вид на жительство;
- нотариальное согласие супруга на сделку и его заверенный перевод на русский язык, если покупатель в браке.
Иностранец может купить недвижимость в России через доверенное лицо. Тогда нужна нотариальная доверенность на русском языке.
Иностранец должен легализовать свои документы
Между странами-участниками Гаагской конвенции, к которым относится и Россия, есть договоренность: подлинность иностранных документов заверяют апостилем. Такие бумаги имеют юридическую силу в другой стране.
Апостиль — это квадратный штамп с размером стороны не более 9 см. Его ставят в полномочном органе, например, в министерстве иностранных дел. Штамп ставят непосредственно на документ или на отдельный лист, который подшивают к документу. Например, апостиль ставят на нотариальную доверенность или на согласие супруга на сделку, если покупатель-иностранец состоит в браке.
Не нужно заверять апостилем паспорт, а также документы гражданина страны, которая входит в Конвенцию о правовой помощи и правовых отношениях. К таким странам относятся Азербайджан, Армения, Беларусь, Грузия, Казахстан, Кыргызстан, Молдова, Таджикистан, Туркменистан, Узбекистан, Украина.
Любовь Лялина, юрист АН «Этажи»
Договор купли-продажи. Документ составляют в письменной форме на русском языке. Дополнительно стороны могут подписать договор, переведенный на родной язык покупателя. Оба документа распечатывают в трех экземплярах: по одному для каждой стороны и Росреестра.
В договоре надо отразить участие в сделке переводчика
Если на сделке присутствует переводчик, в договоре нужно пометить, что документ подписан в его присутствии. Также следует указать Ф. И. О. специалиста, паспортные данные и номер лицензии на переводческие услуги.
Если на договоре стоит подпись переводчика, покупатель не сможет аннулировать сделку через суд, утверждая, что не понимал ее условий. Нотариус заверяет подлинность подписи переводчика, но не точность сделанного перевода.
Любовь Лялина, юрист АН «Этажи»
Обращение к нотариусу. Некоторые сделки с иностранцами нужно заверять нотариально, например, если иностранец покупает долю в квартире или покупает жилье у несовершеннолетнего собственника. В остальных ситуациях обращаться к нотариусу необязательно. Однако обращение к нотариусу обезопасит сделку, особенно если иностранный покупатель и его представители не знают, как она должна проходить.
Иностранец и россиянин уплачивают одинаковую сумму госпошлины:
- при покупке квартиры — 2000 ₽;
- за регистрацию договора долевого участия — 350 ₽;
- при покупке земельного участка — 350 ₽.
Какие могут быть проблемы, если покупатель — иностранец
- Иностранец находится в России незаконно или у него нет регистрации по месту пребывания. В этом случае Росреестр не станет регистрировать право собственности и вернет документы. Если специалисты Росреестра не заметят нарушения и зарегистрируют право собственности, в течение трех лет сделку можно аннулировать через суд.
- В Росреестр не предоставили нотариально заверенный перевод документов иностранного покупателя. Бумаги, поданные для сделки, вернут на доработку.
- Если валютный нерезидент покупает недвижимость за наличные, ему и продавцу придется заплатить штраф до 100% от переданной суммы.
Что делать иностранцу после покупки
Необходимо предупредить покупателя, что после сделки ему нужно встать на налоговый учет и ежегодно платить имущественный налог. Сумма зависит от региона, но составляет не более 2% кадастровой стоимости жилья.
Если иностранный гражданин купил квартиру или жилой дом, он может зарегистрироваться в нем по месту пребывания. Постоянно прописаться нельзя, пока не получит российское гражданство.
После сделки иностранец может уехать на родину или остаться в России — срок его пребывания в стране регламентируется только миграционным законодательством, владение российской недвижимостью не влияет на длительность пребывания.
Как иностранцу купить недвижимость в России
- Выбрать объект недвижимости и убедиться, что он не запрещен для продажи иностранцу.
- Найти переводчика, если иностранный покупатель плохо понимает русский язык.
- Подготовить нотариально заверенный перевод паспорта и согласия супруга на сделку.
- В нотариальной конторе подписать договор купли-продажи и отправить на регистрацию права собственности в Росреестр. Если участие нотариуса необязательно, можно подать документы в МФЦ.
- После получения выписки ЕГРН зарегистрироваться в российских налоговых органах и ежегодно оплачивать имущественный налог.