Поскольку в действующем законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие зарегистрировать право собственности на отдельные объекты, входящие в общее имущество МКД, вызывает недоумение предложение законодателя использовать при определении состава общего имущества, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом. Сведению о правах на объекты недвижимости посвящен раздел №2 выписки из ЕГРН и если бы законодательно была разрешена регистрация права собственности на отдельные объекты, входящие в общее имущество МКД, то здесь были бы указаны все собственники общей долевой собственности с долей в этом праве, независимо от их количества, которое может составлять несколько сотен. Обратите внимание, законодатель говорит о правах на объекты недвижимости, а не о его функциональном назначении, которое указывается в разделе №1 выписки из ЕГРН. Действительно в разделе №1 выписки из ЕГРН может быть написано, что, например, помещение нежилое 1-Н - колясочная (общее имущество). Однако подобное указание на принадлежность к общему имуществу в данном разделе не является подтверждением наличия как прав на это имущество, так и того, что этот объект относится к общему имуществу. Росреестр не обладает правом определения принадлежности объектов к общему имуществу, данные для заполнения раздела №1 брались из ПИБ (БТИ). В 2013 году ПИБ (БТИ) закончили свою незаконную деятельность по инвентаризации чужой собственности без разрешения на это самих собственников и передали всю имеющуюся техническую информацию по объектам недвижимости в Росреестр. Сведения о принадлежности объекта недвижимости к общему имуществу брались из технического паспорта МКД, в котором до 2013 года не было раздела о составе общего имущества и ПИБ (БТИ) не относились и не относятся к структурам, которым дано право определения принадлежности объектов к общему имуществу. Поэтому с 2006 года (ПП РФ №491) информация о составе общего имущества в техническом паспорте МКД и другой документации на МКД будет законной только через решение ОСС МКД. Однако и до 2006 года порядок осуществления государственного технического учета общего имущества законодательно не был установлен. Общее имущество не является объектом государственного технического учета, порядок которого установлен ПП РФ от 04.12.2000 №921 (ред. от 21.08.2010) "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов капитального строительства".
Другим источником сведений о состоянии общего имущества в МКД в соответствии с п.24 ПП РФ №491 является техническая документация на дом, включающая прежде всего документы технического учета. Технический учет как составная часть государственного учета предусмотрен п. 4,5 ст. 19 ЖК РФ только для жилищного фонда. Общее имущество МКД как объект технического учета также упоминается в действующем законодательстве, однако его проведение поставлено в зависимость от утверждения формы документа технического учета такого имущества. Утверждение данной формы наряду с порядком определения состава общего имущества МКД поручено Министерству экономического развития и торговли РФ в срок до 1 октября 2006 года. Однако до сих пор названные акты не приняты.
Таким образом, при определении состава общего имущества в МКД пользоваться данными из Росреестра и технической документации на МКД не имеет никакого смысла, поскольку законодатель предлагает пользоваться данными, законность существования которых он еще не подтвердил. Поэтому на первый план выходит субъективное мнение надлежащего определителя состава общего имущества в МКД и здесь возможно бесконечное множество вариантов. В итоге единственным официальным документом, фиксирующим определенный собственниками состав общего имущества, является протокол ОСС МКД.
Состав общего имущества, утвержденный на ОСС МКД, является предметом договора управления с УО. При этом подробный перечень состава общего имущества в МКД должен быть зафиксирован именно в протоколе ОСС МКД и только потом решаться вопрос, какие объекты общего имущества будут передаваться в обслуживание УО, а какие останутся под присмотром собственников, которые будут нести ответственность за их техническое состояние. Запретов на передачу в обслуживание УО не всего состава общего имущества МКД действующее законодательство не содержит. Если в договоре управления с УО имеется хотя бы один объект общего имущества МКД, утвержденный в таком качестве на ОСС, то ДУ с УО имеет предмет и может быть заключен. ГЖИ совершенно не интересует количественный состав общего имущества в ДУ с УО, поскольку УО получает лицензию на деятельность по управлению многоквартирным домом как самостоятельным целым объектом. Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных ст. 161 ЖК РФ, а также определенных решением собственников помещений в МКД. Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, к предоставлению коммунальных услуг. В соответствии с п. 3 ПП РФ № 416 - управление осуществляется в отношении каждого отдельного МКД как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД (ПП РФ № 290). Хотя ни ГЖИ, ни УО не имеют права определять состав общего имущества в МКД и корректировать его, ГЖИ считает перечень общего имущества в ст. 36 ЖК РФ и ПП РФ № 491, имеющим непосредственное отношение к выполнению УО лицензионных обязанностей и штрафует ее за ненадлежащее содержание всего перечисленного имущества, которое законодатель перечислил лишь как ориентир для принятия решения собственниками помещений в МКД по определению состава общего имущества в МКД. На самом деле ГЖИ занимается самым настоящим шантажом УО, грубо нарушая законодательство. Понимая всю абсурдность подобной деятельности, ГЖИ как государственная структура пытается переломить ситуацию, поднимая вопрос об отмене лицензирования по управлению МКД и переходе на членство УО в СРО. Вот тогда на первый план выйдет состав имущества, передаваемый в обслуживание (управление) УО по ДУ, поскольку ДУ станет единственным документом, регулирующим взаимоотношения УО и собственников помещений в МКД в отношении их общего имущества. УО будет отвечать только за то, что ей передали в обслуживание, однако цена обслуживания останется прежней, независимо от количества переданного общего имущества.
