Арендный бизнес зародился очень давно, но и по сей день многие с удопольствием попали бы в ряды раньтье.
Окупаемость
Сразу стоит отметиться, что в этой статье разбирается долгосрочная аренда. О короткосрочной аренде будет пара слов ниже.
Как интерпретировать ROI? ROI - аббревеатура от английских слов Return Of Investment или возврат инвестиций. ROI общепринятая методика оценки. В частности для недвижимости она считается как ЦЕНА АРЕНДЫ x 12 месяцев / ЦЕНА ПОКУПКИ x 100. Получаемое значение в процентах. Например 5% ROI означает, что данный объект будет вам приносить по 5% в год от своей стоимости при сдаче в аренду. Иными словами он окупится за 20 лет.
Как видно из таблицы выше окупаемость квартир под садчу в аренду в Анталье не слишком высокая и составляет, в среднем, от 20 до 50 лет.
К счастью иногда встречаются варианты с гораздо более высоким ROI, как например, на фото ниже.
Такой объект может окупиться за 8.5 лет...
Айдат
Айдат - так называется оплата обслуживания дома и его территории. Он составляет 0.12% в год, но за срок окупаемости это уже будет лишний минус в 2.5%.
Рост цен
Конечно на окупаемости положительно сказывается рост цены, в том числе, в долларах. К примеру подробный анализ рынка во время недавнего скачка инфляции в Турции можно почитать здесь. А вот недавняя картинка.
Как видно из графика (а из таблички ещё лучше) - цена в обычное время растёт не очень бодро.
Налог
В Турции вам придётся платить около 0.2% от цены, как налог на недвижимость.
Ваше государство захочет увидить налог с прибыли, получаемой при сдаче в аренду. Для РФ это 13%. Либо платить налог уже в Турции. Кстати, если вы проживёте в Турции более полугода, то на текущий год вы становитесь налоговым резидентом Турции.
Нюансы покупки
Если вы преобретаете недвижимость в кредит, то, если местная ставка меньше, чем у вас на родине, то есть вероятность, что ваше государство захочет получить процент с положительной разницы. Например если в Турции ставка 7%, а в РФ 9%, то вам предлагается заплатить 35% с 2х процентной разницы, как налог на материальную выгоду.
Арендаторы
Последние 10 лет Турецкое законадательство переориентируется "на защиту слабых перед сильными". Применительно к аренде роль сильного будет выдана арендодателю, а слабого - арендатору. Из этого следует то, что при заключении договора аренды настоятельно рекомендуется воспользоваться услугами адвоката. В противном случае вы рискуете попасть на многолетний судебный процесс расторжения договора аренды, т.к. в отличие от пост-СССР пространства одного желания владельца здесь далеко не достаточно.
Ещё нюанс: по закону при ежегодном продлении контракта арендная плата не может быть повышена более чем на ставку официальной среднегодовой инфляции. К примеру за 21ый год это около 25%, тогда как доллар вырос почти в два раза. А если вы всё же хотите поднять больше, то смотрите предыдущий абзац)
Короткосрочная аренда
Сдавать квартиры на короткий срок, например через airbnb, гораздо выгоднее и в таком случае ROI может достигать 20%, но есть одно НО - это незаконно.
В 2017 году в Турции приняли закон, который регулирует короткосрочную аренду. Вот одни из условий:
- Юридическое лицо
- Соответствующая лицензия
- В помещении должно быть не менее 30 спальных мест, ночной сторож, полностью укомплектованная система видеонаблюдения 24 часа в сутки, наличие пожарного эвакуационного выхода
Одним из вариантов может быть покупка с последующей сдачей управляющей компанией в больших комплексах, где это сразу предусмотрено. Пример (Melda palace, Onkel и т.п.)