Мы провели прямой эфир в инстаграме Куфар Недвижимость с аналитиком агентства «Твоя столица» Андреем Чернышевым. Собрали для вас все самое интересное из получасовой беседы.
«Январь 2022-го по многим показателям стал рекордным»
– Данные по регистрации сделок показывают: январь 2022-го по многим показателям стал практически рекордным, если сравнивать с аналогичными месяцами за последние 10 лет. В прошлом месяце в Минске было продано 960 квартир – это и «вторичка», и готовые, то есть сданные в эксплуатацию, квартиры в новостройках. Больше было только в январе 2018-го года. Однако следует понимать, что это сделки, которые были согласованы между продавцами и покупателями в декабре 2021-го года, а зарегистрированы уже в январе 2022-го.
Активность на рынке жилья продолжается, но рекордов, которые фиксировались в 2021-м году, в 2022-м, скорее всего, не будет. Весной, как обычно, на рынке будет «горячо», количество сделок может доходить до 1200 с лишним, а вот дальше что-то определенное сказать сложно. Слишком много факторов будет влиять на поведение покупателей.
«В Минске будет наблюдаться высокий и стабильный спрос на жилье еще 10, а то и 20 лет»
– Любой покупатель руководствуется двумя факторами – финансовым и психологическим. В 2020-м мы наблюдали пандемические страхи, общественные волнения, и люди выжидали. То есть были явные проявления психологического фактора. В 2021-м покупатели увидели, что дальше откладывать некуда, и вернулись на рынок.
Кроме того, в этот период возобновилось кредитование недвижимости. При этом покупатели, которые интересуются вторичным рынком, по нашим наблюдениям, больше доверяют Беларусбанку. И когда он вернул кредитование, да еще и назвал свою кредитную линию «Экспресс-ипотека», это людей подстегнуло.
В 2022 году эта тенденция продолжится: покупатели, которые откладывали решение своих жилищных проблем, будут выходить на рынок. По нашим расчетам в Минске будет наблюдаться высокий и стабильный спрос на жилье еще 10, а то и 20 лет. Этот вывод мы делаем, исходя из обеспеченности людей квадратными метрами. Жилье остается самым ликвидным продуктом.
«Не вижу предпосылок, чтобы снижались ставки по кредитам»
– Кредиты будут напрямую зависеть от ставки рефинансирования. Ставка – от инфляции. На данный момент я не вижу предпосылок, чтобы ставка рефинансирования снижалась и, соответственно, снижались ставки по кредитам.
Какая кредитная ставка будет недосягаема для покупателя? Могу привести пример 2013-14-го годов, когда кредиты выдавали под 36%, а то и 40%, но при этом только в нашем агентстве ежемесячно было несколько покупателей, которые пользовались кредитными средствами.
Сейчас на вторичном рынке примерно 18% покупателей пользуются кредитами. Конечно, когда ставка была более доступной (2018-19 гг.), таких покупателей было больше – до 30%.
«Невысокую среднюю цену по рынку обеспечили новостройки, в которых начали продавать квартиры даже без черновой отделки»
– Стоимость квадратного метра демонстрирует то, как действуют рыночные законы. Любой продавец стремится максимизировать свою выручку. Но в ситуации недостатка спроса они вынуждены снижать цены или давать какие-то акционные предложения. Особенно это касается застройщиков, которым нужно распродать несколько десятков, а то и сотен квартир.
В 2021-м году цена на «вторичку» стояла на месте. На новостройки тоже цены не росли. Встречались предложения до 1000$ за м² в малогабаритных квартирах.
Но следует понимать, что такая стоимость была не на тех проектах, где раньше квадратный метр стоил, скажем, 1300$, а сейчас застройщик решил уменьшить стоимость. Нет – невысокую среднюю цену по рынку обеспечили новостройки, в которых начали продавать квартиры даже без черновой отделки. Однако в целом цены на новостройки не снижались и были стабильными на протяжении всего 2021-го года.
«Максимально обострилась конкуренция между «первичкой» и «вторичкой»
– Сейчас мы видим ситуацию, когда максимально обострилась конкуренция между «первичкой» и «вторичкой». Такого еще ни разу не было.
В Минске предлагаются на продажу квартиры в более чем 150 новостройках разной степени готовности. Самая высокая их концентрация – на улице Аэродромной и по соседству с ней, а также на проспекте Дзержинского (район метро «Грушевка»), улице Нововиленской, в деревне Копище («Новая Боровая») и так далее. А если на рынок выйдет анонсированный жилой комплекс «Северный берег», то ситуация еще более обострится.
Как рассуждает молодая семья? Раньше она могла купить только малогабаритную квартиру в «хрущевке». А сейчас появилось сравнимое по цене предложение почти в центре города по соседству с метро и в современных домах – компактные квартиры евроформата.
Если бы было такое предложение в 2017-м, когда кредиты были более доступными и наблюдался экономический оптимизм у людей, это не давило бы на цены, а даже наоборот, могло бы их подстегнуть к росту. А сейчас выбор большой, однако финансовых возможностей у покупателей намного меньше. И это ограничивает рост стоимости квадратного метра.
Более подробно об этих темах и не только слушайте по ссылке. Подписывайтесь на инстаграмы Куфар Недвижимость и «Твоя столица».