Инвестиции в коммерческую недвижимость: во что вложиться, чтобы ничего не делать и получать доход 8-9%

Готовый арендный бизнес (ГАБ) — это коммерческое помещение, в котором уже есть арендатор: салон красоты, магазин, склад или что-то еще. Уже с первого месяца после покупки ГАБ начинает приносить доход — плату за аренду. Помещение можно купить сразу за свои деньги или взять в ипотеку и получать прибыль после ее погашения.

Рассказываем, почему готовый арендный бизнес — выгодный вариант для инвестиций и от чего зависит его доходность.

Зачем вообще покупать готовый арендный бизнес

✅ Можно купить бизнес по цене квартиры, а порой даже дешевле. Стоимость зависит от локации и потенциальной доходности. На Циан есть варианты в Московской области стоимостью от 2,9 млн рублей, в Москве от 3,2 млн (цены действительны на момент подготовки текста).

✅ Доходность ГАБ в среднем — 8-9%, а от сдачи обычной квартиры в аренду — 4–5%.

✅ Нет дополнительных расходов после покупки. В помещении не надо делать ремонт, оборудование тоже уже куплено, и за него отвечает арендатор.

✅ Не надо искать арендаторов — они уже есть и уже платят за аренду. Между покупкой и получением первых денег пройдет максимум месяц.

На доходность ГАБ влияет много критериев — вот четыре основных, которые особенно важно учитывать при покупке.

Что влияет на стабильную доходность ГАБ

1. Выбор локации. Если здание находится вдали от транспортных магистралей и пешеходных потоков, там не будет бизнеса и арендаторов, а значит, не будет и прибыли.

На фоне ограничений из-за пандемии вырос трафик у арендаторов коммерческих помещений, которые расположены в густонаселенных спальных районах — на минимальном расстоянии от потребителя.

Владеть ГАБ, который находится в ТРЦ, может быть удобнее: если это предусмотрено договором, следить за доходностью и набирать новых арендаторов, когда одни съехали, будет управляющая компания торгового центра.

Варианты готового арендного бизнеса, доступного для покупки, удобно искать на Циан. Можно сразу посмотреть на карте, где находится ГАБ, есть ли рядом остановки общественного транспорта, жилые дома. Листайте галерею, чтобы посмотреть, как это работает 👇

Чтобы найти ГАБ, нужно зайти в раздел «Коммерческая недвижимость» на Циан и поставить фильтры: «Готовый бизнес», «Только арендный бизнес» и «Недвижимость в собственности»

2. Планировка помещения. Лучше выбирать современные здания, где есть помещения с зальной открытой планировкой и минимум несущих стен. Такой вариант будет привлекательным для разных арендаторов, поэтому не придется долго искать других кандидатов, если кто-то съедет.

На Циан в карточке объекта в разделе «Панорама» можно виртуально погулять по понравившемуся помещению и посмотреть его планировку, сидя дома

3. Надежность арендатора. При оценке арендатора надо смотреть на:

• Платежеспособность — не банкрот ли арендатор и нет ли у него долгов. Это можно проверить на сайте ФССП, в базе ФНС и в реестре сведений о банкротстве.

Также нужно запросить у продавца ГАБ справку о движении денег по договору аренды. Если поступления нерегулярные или неравномерные, это должно вас насторожить.

• Близость конкурентов — если рядом уже есть такие же магазины или такие же аптеки, как у вашего арендатора, конкуренция будет выше, а платежеспособность арендатора — нет. А еще есть вероятность, что он скоро съедет.

На Циан в карточке объекта можно поставить фильтр «Похожие рядом» и увидеть, близко ли потенциальные конкуренты

4. Условия аренды влияют на стабильность дохода от ГАБ и на уровень вовлеченности владельца в управление бизнесом. Вот на что важно смотреть:

• Долгосрочность договора аренды — соглашение на срок больше года снизит риск, что в скором времени потребуется искать новых кандидатов. Документ должен быть зарегистрирован в Росреестре: если договор изменится или его расторгнут, это невозможно будет утаить, потому что все изменения тоже надо регистрировать.
• Информацию об индексации арендной платы. В идеале плата должна быть привязана к уровню инфляции, а значит, повышаться примерно на 7% в год.
• Условия расторжения договора. Важно, чтобы арендатор не мог съехать в любой момент, а предупредил заранее и, возможно, заплатил неустойку.

Перед покупкой ГАБ также важно запросить договор с управляющей компанией. В нем должны быть прописаны все условия обслуживания: цены на услуги, порядок взаимодействия с коммунальщиками

Зная эти нюансы, вы можете приступать к просмотру доступных в вашем городе вариантов готового бизнеса. Удобнее всего искать их на Циан. Здесь собрана уникальная база объявлений: по данным аналитического центра площадки, 90% размещенных объектов нет ни на каком другом сайте недвижимости.

Листайте дальше, чтобы посмотреть на Циан, какие варианты готового арендного бизнеса можно купить в Москве.