Данное пособие предназначено для людей, не имеющих профессионального строительного образования. В данном пособии мы постараемся осветить основные моменты, связанные с приемкой новой квартиры от застройщика.
Часть первая. Какой он, ваш дом?
В настоящее время встречаются три основные типа конструкций многоквартирных жилых домов:
⦁ монолитные железобетонные дома;
⦁ кирпичные дома с железобетонными перекрытиями;
⦁ панельные дома.
Монолитные железобетонные дома. Основой этого типа домов является железобетонный скелет, состоящий из вертикальных несущих колон и монолитных плит перекрытий. Внешние и внутренние стены могут быть выполнены из различных материалов, таких как кирпич, газосиликатные блоки, пенобетон, газобетон, керамзитобетон и тому подобное. Данная конструкция дома означает, что несущими элементами здания служат колонны и перекрытия; все остальные элементы являются не несущими и выполняют ограждающие функции.
Кирпичные дома. Данный тип домов наиболее распространен в средней полосе. Так же - это наиболее старые по конструкции дома. Такой дом состоит из несущих внутренних и продольно-поперечных стен, железобетонных плит перекрытия. Стены в таких домах состоят из керамического или силикатного кирпича, реже из других материалов. Среди домов данного типа не так давно стали появляться строения, стены которых выполняются из газобетонных блоков и высотой, не превышающей 3-х этажей.
Панельные дома. Данные дома состоят из готовых железобетонных плит, внешние и внутренние стены выполнены из монолитных плит, связанных между собой металлическими элементами; межэтажные перекрытия так же изготавливаются из железобетона.
Итак, если вы уже приобрели квартиру в том или ином доме, вам стоит знать, к чему готовиться.
Монолитные дома
К плюсам этих домов отнести: свободная и простая в изменении планировка, интересные дизайнерские решения, относительная дешевизна.
К недостаткам стоит отнести плохую звуко- и теплоизоляцию, а также огромное количество выступающих из стен углов колон.
Кирпичные дома.
Технология строительства данных домов отточена годами и доведена до практически полного совершенства. Эти дома более теплые по сравнению с монолитными домами, шумоизоляция у них так же на порядок выше. В таких домах сложнее осуществить перепланировку, поэтому они отличаются более простыми дизайнерскими решениями. Квартира в таком доме стоит, как правило, дороже.
Панельные дома.
Эпохой расцвета этих домов были 80-е годы прошлого века. Эти дома отличаются хорошей теплоизоляцией и дешевизной строительства. Перепланировку в таком доме сделать весьма проблемно, дизайнерские решения просты и не отличаются оригинальностью.
Часть вторая. Первое знакомство с вашей будущей квартирой.
Со своей новой квартирой вы познакомитесь еще в офисе продаж, где любезные консультанты расскажут обо всех плюсах вашей будущей квартиры. В договоре купли продажи будет указанно, в каком виде вам передадут квартиру. Возможны варианты: с отделкой и без таковой. В договоре должен быть указан класс отделочных работ (СНиП 3.04.01-87, СНиП 3.03.01-87), материалы отделки. Постарайтесь уточнить, из какие именно материалы используются для изготовлены стен, и перегородок, тип пола (в новых домах используются в основном полусухая стяжка пола, в виду низкой себестоимости и высокой скорости выполнения работ, так же возможны деревянные полы, но это большая редкость) и т.д. Если имеется возможность, попросите предоставить проектную документацию на все виды работ. Сделайте для себя копии максимального количества документов в которых отражены характеристики вашей будущей квартиры. В случае если Вы не сможете разобраться в данных документах, лучше проконсультироваться со специалистами. Так же вам озвучат порядок передачи квартиры в ваше пользование, т.е. должны рассказать порядок подписания бумаг и обращения в госорганы для регистрации права собственности на недвижимое имущество. Вам могут предложить подписать акт приема-передачи прямо в офисе или в управляющей компании. Ни в коем случае не соглашайтесь на это: акт можно подписывать только после полного осмотра квартиры. При этом если вы покупаете квартиру в строящемся доме, то у вас есть замечательная возможность проследить за тем, как он будет возводиться. Не поленитесь ходить раз в неделю и осматривать строительную площадку; будет совсем неплохо познакомиться с кем-то из строителей: они расскажут вам много интересных фактов. Если же дом уже построен и сдан, обратитесь к тем, кто уже живет в этом доме. Уточните, тепло ли в доме, какая ситуация с посторонними звуками и т.п. Это поможет Вам определиться с выбором.
Часть третья. Готовимся к «личной встрече» с квартирой.
Вам звонит менеджер и сообщает, что ваша квартира готова, вам нужно подойти и посмотреть ее, а также подписать акты приема-передачи квартиры. Стоит серьезно подготовиться к этому «походу». Во-первых, необходимо взять с собой договор и все имеющиеся документы на квартиру: они могут пригодиться при споре с застройщиком о качестве отделочных работ. Следует так же с собой взять уровень и правило не менее двух метров длиной (рисунки 1-3).
Проверьте их на предмет соответствия требованиям и достоверность показаний. Если вы приобретаете новый уровень, то можно попросить соответствующие документы в магазине. Если же вы взяли уровень у кого-то, то его стоит проверить на предмет правильности показаний: достаточно положить уровень на любую ровную поверхность, посмотреть на глазок, указывающий горизонтальное положение, запомнить показания, и перевернуть его на 360 градусов; если показания глазка не изменились, значит уровень вполне пригоден для работы).
Одной их типичных «болезней» квартир, являются углы. В тех помещениях которые по проекту предусмотрены как прямоугольные- углы зачастую содержат любое количество градусов кроме 90.
Особенно важно обратить внимание на прямоугольность помещения в санузле и ванной- так как большие отклонения выльются для вас в дополнительные затраты при ремонте.
Поверить углы поможет вот такой или аналогичный ему инструмент:
Часть четвертая. Итак, вооружившись, идем смотреть.
Вы приходите. Вас встретит прораб или менеджер-риэлтор. Первое, на что стоит обратить внимание, это подъезд. Если ваш дом монолитный, то подъезд является ядром жесткости (сердечник здания, вертикальная пространственная несущая система внутри многоэтажного каркасного здания в форме замкнутой сплошной или сквозной призматической оболочки, воспринимающая горизонтальные ветровые нагрузки, действующие на здание). Чем ровнее стены, тем лучше сделан сам дом. Если в подъезде имеются явные перепады на стенах( Сделать фото и поместить картинкой), то стоит задуматься о качестве строительства самого дома.
И вот вы подходите к входной двери: обратите внимание на ее качество, из чего сделана дверь (деревянная или металлическая). Одни подрядчики устанавливают достаточно хорошие металлические двери. Другие - сильно экономят и ставят двери, состоящие из ДВП и обрезков досок; такую дверь придется менять сразу после покупки квартиры. Так же стоит обратить внимание плотно ли дверь примыкает к коробке: когда дверь закрыта, подергайте ручку; если дверь свободно болтается, это стоит указать в замечаниях в акте приёма-передачи (это можно исправить). Так же обратите внимание на размеры проема: совпадает ли он с размером двери (исправить сложно, но возможно).
Итак, вы вошли в квартиру. Сначала просто пройдитесь и посмотрите на качество финишной отделки.
Стены. При оценке качества передаваемой вам квартиры в первую очередь нужно обратить внимание на соответствие конструкций основным строительным нормам и правилам. Для этого нам и понадобится принесенный собой инструмент - уровень или правило.
Стены должны быть плоскими, вертикальными и располагаться относительно друг друга под углом 90 градусов(СНиП 3.04.01-87). Следует отметить, что основные отклонения от нормативов возникают не на этапе строительных работ, а на этапе отделки –штукатурных и малярных работ – то есть они легко устранимы.
Проверяем вертикальность стен. Приставляем уровень к стене вертикально. Если отклонение составит более 1 см., это повод заставить застройщика исправить стены,что бы отклонение не превышало 0,5 см. На окрашенных стенах отклонение не должно превышать 0,3 см.
"Полы" СНиП 3.04.01-87 п. 4.24 п. 4.43
СНиП 3.04.01-87 п. 4.43
Отклонение толщины от проектной - не более 10 %
СНиП 3.04.01-87 п. 4.24 ; СП 29.13330.2011 "Полы" п. 8. 13
Стяжка под паркет, ламинат, линолеум(а так же согласно СП 29.13330.2011 "Полы" - покрытия на клеевой прослойке на основе цемента): просвет при проверке 2х метровой рейкой 2 мм
Стяжка под гидроизоляцию: просвет при проверке 2х метровой рейкой - не более 4 мм
Стяжка под иные поверхности: просвет при проверке 2х метровой рейкой - не более 6 мм
Стяжка: отклонения от заданной горизонтали не более от размера помещения (в общей сложности не более 50 мм) 0.20 %
Стяжка не должна иметь выбоин, вздутий и трещин. Допускается наличие "волосяных" трещин.
При отсутствии сцепления стяжки или керамической плитки с подлежащим основанием (определяется путем простукивания) такие участки должны быть переложены.
20.05.2011 - Введен в действие актуализированный свод правил СП 29.13330.2011 "Полы". Данный свод правил п. 1.4 содержит указание на то, что строительно монтажные работы по изготовлению полов должны осуществляться в соответствии со СНиП 3.04.01.
"Штукатурные работы" - СНиП 3.04.01-87 п. 3.12
СНиП 3.04.01-87 п. 3.12 Допуск
Настоящие действующие нормативы подразумевают три вида штукатурки - простая, улучшенная и высококачественная.
Штукатурка простая
Допустимое отклонение от вертикали на 1 м длины (не более 15 мм на высоту этажа) 3 мм
Допустимое отклонение от горизонтали на 1 м длины (не более 15 мм на высоту этажа) 3 мм
Штукатурка улучшенная - смотрите: штукатурка стен по маякам
Допустимое отклонение от вертикали на 1 м длины (не более 10 мм на высоту этажа) 2 мм
Допустимое отклонение от горизонтали на 1 м длины (не более 10 мм на высоту этажа 2 мм
Количество неровностей плавного очертания на 4 м2 при глубине до 3 мм - не более 2
Влажность подлежащего основания (камень, кирпич) - не более 8%
Штукатурка высококачественная
Допустимое отклонение от вертикали на 1 м длины (не более 5 мм на высоту этажа) 1 мм
Допустимое отклонение от горизонтали на 1 м длины (не более 5 мм на высоту этажа) 1 мм
Для проверки плоскости стены используем двухметровое правило.
Размер образовавшейся между стеной и правилом щели является поводом для замечаний в адрес застройщика. Правило стоит приложить не только в горизонтальной плоскости, но и в вертикальной.
В зависимости от длины уровня или правила щель может отличаться. Если у вас уровень 0,6 м., то даже небольшой зазор - это уже повод для беспокойства. Если же у вас уровень или правило 1.5 м. и более, то зазор в 1.5-2 мм.не критичен. Эту процедуру стоит проделать на всех стенах (выше общего уровня пола).
Обои. Обои не должны иметь неровностей, заломов, складок, пузырей, стыки полотен плотно пригнаны друг к другу и расположены без отклонений от вертикали (проверяем уровнем). Обои в каждом отдельном помещении не должны отличаться по цвету, рисунку, направлению рисунка и фактуре.
Окрашенные поверхности (это, как правило, стены на кухне, в туалете и в ванной). Поверхности стен должны быть гладкими (без шероховатостей и подтеков краски), без выбоин и наплывов, углы стен должны составлять 90 градусов, не иметь скруглений и наплывов, перепадов. Особое внимание при осмотре следует уделять труднодоступным местам (ФОТКИ) - углам, границам плинтусов и обналички, пространству за радиаторами отопления, местам, в которых из стен выходят трубы. Места, на которых располагаются розетки и выключатели,не должнывыглядеть как выпуклости на поверхности стены. Если на стене существуют явные перепады в цвете - это так же стоит исправить за счет застройщика
Полы. При осмотре полов, первую очередь, стоит обратить внимание на качество напольного покрытия и соответствие егоуказанному в проектной документации. Линолеум должен быть уложен вдоль длинной стены помещения по ходу движения. При наличии продольных швов необходимо обратить внимание на то, чтобы швы были сваренными или склеенными, не отходили друг от друга и не образовывали щелей и зазоров. Пристенные плинтуса должны полностью перекрывать край линолеума по всей длине и плотно прижимать его к полу. Следует обратить внимание на надежность крепления угловых элементов (ФОТКА), заглушек и стыков.
При осмотре полов стоит обратить особое внимание на участки пола в углах помещения, так как чаще всего они оказываются выше основного уровня пола. Если перепад превышает 0,5 см, стоит заставить застройщика выровнять эти участки пола, т.к. на такое неровное основание будет проблемно уложить хорошее напольное покрытие (да и мебель будет стоять криво).
При простукивании пола не должно появляться глухих звуков. Если глухой звук при простукивании присутствует по всей поверхности пола, это может быть обусловлено технологией строительства. Попросите прораба объяснить вам это явление.
Если на пол уложен ламинат - длинная сторона доски должна быть расположена по ходу движения (чаще всего от двери к окну). Ламинат не должен иметь сколов в местах примыкания элементов друг к другу, швы должны быть незаметны и пропитаны прозрачным герметиком (это обеспечит более долгую эксплуатация пола).
ОКНА И ДВЕРИ
Обратим внимание на то, что температура в помещении должна быть комфортной, даже не смотря на то, что помещение еще не жилое.Если вы чувствуете что в помещении холодно, обратите внимание на окна. При условии, что в квартире установлены пластиковые окна, проникновение воздуха с улицы должно быть полностью исключено. Проверьте рукой створы окон. Наличие свищей говорит о неправильной регулировке рам. Обратите внимание на пространство под подоконником и не спеша проверьте его рукой. Из-под подоконника может очень сильно дуть. Проверьте откосы и места примыкания к стенам. Наличие сквозняка возле окна легко определяется с помощью простой зажигалки. Пламя должно быть ровным и не отклоняться. Холодные откосы и движения холодного воздуха свидетельствует о серьезных нарушениях, допущенных при установке окон. Они должны быть устранены застройщиком.
Межкомнатные двери должны быть одинаковыми по внешнему виду, ручки должны находиться на одном уровне. Стоит проверить так же качество кладки над дверным проемом: звук по всей площади наддверного проема должен быть идентичным. Если звук отличается, то застройщик обязан заложить недостающую часть кладки предусмотренным в проекте материалом.
Инженерные сети и коммуникации.
Инженерные сети и коммуникации квартиры включают в себя: стояки и радиаторы отопления, вентиляционные каналы и решетки (СНиП 41-01-2003), трубы горячего и холодного водоснабжения, фановые трубы (СНиП 3.05.01-85), электропроводку и электроустановочные изделия, фурнитуру(СНиП 3.05.06-85).
Отопление.
Стояки отопления выполняются из водогазопроводных бесшовных труб резьбовыми или сварным соединениями, реже используются трубы из полипропилена армированного стекловолокном РN25. Трубы должны быть ровными, располагаться вертикально. Проход через плиту перекрытия должен быть выполнен в гильзе( ФОТКА). Перед радиаторами отопления должна быть запорная арматура для регулировки температуры. Количество секций и радиаторов отопления должно соответствовать площади помещения.
Холодное и горячее водоснабжение. Разводка выполняется стальными или полипропиленовыми трубами. В случае, если разводка выполнена полипропиленовыми трубами, необходимо обратить внимание на указанную на трубах маркировку или попросить прораба показать ее. Маркировка труб холодного водоснабжения - РР РN20. Маркировка труб горячего водоснабжения – PP PN25. Трубы горячего водоснабжения должны иметь внутреннюю армировку стекловолокном, которая придает им розоватый или заленоватый оттенок и красную полосу на внешней поверхности. Использование труб с маркировкой PPPN25 не армированных стекловолокном для горячего водоснабжения допустимо, но не желательно. Такие трубы в любом случае потребуют замены в процессе дальнейшей эксплуатации. Визуально трубы должны быть ровными без явных вмятин, заломов, перегибов под острыми углами; в случае наличия хотя бы одного из признаков замена труб обязательна.
Фановая система. Попросите включить воду. Вода должна быстро уходить в канализацию при одновременном включении всех потребителей. Проверьте все стыки канализационной трубы на предмет подтеков и течи. Выступающий на стыках канализационной трубы герметик -прозрачная пленка - признак нарушения технологии монтажа и труба может потечь.
Вентиляция. Проверяем качество исполнения вентиляции. При закрытых окнах и входной двери приложите листок формата А4 к решетке вентиляционного канала. Он должен прилипнуть к решетке и держаться без Вашего участия.
Электропроводка. В начале выясните, каким образом выполнена электропроводка в Вашей квартире. Есть несколько вариантов.
1.Полом. Данный тип проводки предполагает прокладку основных кабельных линий в стяжке пола в гофротрубе. Естественно, что осветительные линии выполняются под потолком, но в данном случае они не имеют большого количества опусков. Данная проводка хороша тем, что большая часть стен освобождена от скрытых кабельных линий. К минусам можно отнести тот факт, что при такой схеме розетки собираются последовательно (каждая последующая розетка подключена к предыдущей), т.е. отключив одну розетку, вы можете лишиться всех следующих за ней.
2.Стенами. Это предполагает прокладку кабельных линий по стенам на расстоянии 200-250 мм.от потолка. Как правило, в таких случаях каждый провод прокладывается от общей коробки к каждой розетке отдельно. Но стоит помнить, что это означает прохождение кабельных линий над каждой розеткой сверху и спуск вниз. В ряде случаев все линии будут заведены в примыкание стены и потолка, хоть это и противоречит требованиям, но так легче прокладывать кабель.
Запомните или запишите эту информацию, она пригодится вам в дальнейшем при проведении ремонтных и отделочных работ.
Основную часть электропроводки вы не увидите т.к. она находится под штукатурным слоем. Проверьте плотность прилегания розеток и выключателей к стене: они должны стоять плотно без зазоров по периметру; так же все розетки в одной комнате должны быть на одном уровне. Проверьте исправность каждой розетки. Для этого попросите прораба при помощи лампочки и патрона показать исправность розеток и освещения. Проверьте квартирный щиток, в котором располагаются автоматы защиты. Каждый автомат должен быть промаркирован: отметка о том, за какую группу потребителей он отвечает.