Можно ли безопасно купить квартиру? Особенно если Вы покупаете самостоятельно, не прибегая к помощи риелтора.
Интернет пестрит разного рода страшилками, связанными с покупкой недвижимости:
- наличие зарегистрированных «левых» лиц, о которых Вы узнали в день сделки (это могут быть пропавшие без вести или лица из мест не столь отдаленных);
- внезапно объявившиеся наследники, которые через суд могут восстановить свои права;
- супруги продавцов, если квартира приобреталась в браке, но в данный момент они находятся в разводе;
- разные реальная стоимость квартиры и цена по договору (возникает, когда продавец владеет недвижимостью меньше минимального срока и не хотят платить налог 13%);
- банкротство продавца (в этом случае сделку могут признать недействительной);
- при покупке квартиры использовался материнский капитал (нужно убедиться, чтобы всем членам семьи были выделены доли);
- дееспособность продавца (в противном случае сделку могут признать недействительной);
- продавец не является настоящим владельцем квартиры.
Мы дадим Вам подробные инструкции, как Вы можете проверить продавца и квартиру перед ее покупкой.
Первое, на что следует обратить внимание, это документы. Желательно увидеть их в оригинале и тщательно проверить.
· Паспорт продавца (все страницы).
· СНИЛС продавца.
· Свидетельство о браке, расторжении брака, перемени фамилии, имени, отчества.
· Свидетельство о рождении детей до 14 лет, паспорт детей до 18 лет.
· Справку из наркологического и психоневрологического диспансера в оригинале.
· Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН) и документы-основания (договор купли-продажи, дарения, наследования, приватизации и т.д.).
· Справку об отсутствии/наличии зарегистрированных лиц.
· Справку о задолженности по коммунальным платежам.
· Нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры или заявление об отсутствии брачных отношений.
· Разрешение органов опеки, если собственники – дети или недееспособные.
А теперь пошаговый алгоритм проверки:
Шаг 1. Нашли квартиру по объявлению или через другие источники, лично осмотрели и решили ее приобрести. Для начала у продавца запрашиваем правоустанавливающие документы.
Документы на собственность могут быть двух видов:
1. Свидетельство о государственной регистрации права (выдавалась до 2016 года). Все привыкли называть ее «зеленка», хотя она может быть зеленого, розового и даже белого цвета на фирменном бланке Росреестра. В свидетельстве указывается адрес объекта, его технические характеристики (площадь, этаж, кадастровый номер), ФИО собственника, его паспортные данные и документы-основания.
2. Выписка из ЕГРН (начала выдаваться с июля 2016 года). Связано с переходом на цифровой документооборот и объединением кадастра недвижимости и реестра прав в единый реестр недвижимости - ЕГРН. Выписка может представляться как в бумажном виде, так и электронном. В ней содержатся также описание объекта с техническими характеристиками и информация о всех собственниках.
Выписку предоставляет Росреестр, но ее также можно получить другими способами:
- обратиться в МФЦ;
- подать заявление на портале Госуслуг;
- подать заявление на официальном портале Росреестра;
- отправить заявку почтовым отправлением;
- заказать выездное обслуживание.
Сайт Росреестра, где можно посмотреть в режиме он-лайн краткую выписку из ЕГРН: https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/p/cc_present/ir_egrn
Кроме того, необходимо запросить документы, на основании которых продавец получил недвижимость. Эти документы обязательно указывается в Свидетельстве и выписке из ЕГРН.
1. Договор купли-продажи.
2. Договор дарения.
3. Договор мены.
4. Договор о безвозмездной передачи жилья в результате приватизации.
5. Договор долевого участия, если недвижимость покупалась в строящемся доме.
6. Договор ренты, если квартира передается взамен ухода и обеспечения.
7. Свидетельство о праве на наследство.
8. Свидетельство о собственности на долю.
9. Соглашение об обмене собственности на наем.
10. Решение суда с печатью о вступлении в законную силу.
11. Справка из жилищно-строительного кооператива о полной выплате пая.
12. Свидетельство о владении доли в общей собственности супруга, если она была получена по решению суда.
13. Решение органов Опеки и попечительства с участием несовершеннолетних детей.
14. Акт о приватизации.
Помните, сколько собственников указано в Свидетельстве и ЕГРН, столько же должно быть указано в документах-основаниях. Не забывайте сравнивать документы.
К примеру, женщина получила в наследство от родителей квартиру и подарила двоим детям по 1/4 доли. В этом случае три собственника и два документа:
1. свидетельство на наследство на мать и свидетельство (выписка из ЕГРН);
2. договор дарения на детей и свидетельство (выписка из ЕГРН) на каждого ребенка. Если дети несовершеннолетние, то еще разрешение органов опеки.
Шаг 2. После того, ка Вы убедились, что с документами на квартиру все в порядке, важно проверить самих собственников. Для этого запросите паспорт, СНИЛС и водительские права.
Обратите внимание на фото, надписи на паспорте и дату выдачи. Вас должно насторожить, если фото размытое, надписи нечеткие, с исправлениями. Дата выдачи свежая, хотя продавец не менял фамилию, ему не 20 и не 45 лет. В таком случае лучше проверить действительность паспорта.
Паспорт можно проверить на сайте МВД: http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000
Сайт проверки действительности СНИЛС: https://proverk.ru/snils/
Сайт проверки действительности водительского удостоверения: https://гибдд.рф/check/driver#
Шаг 3.Теперь нужно проверить собственника на дееспособность, банкротство, наличие исполнительных производств, количество зарегистрированных лиц или юридических лиц в квартире, задолженность по коммунальным платежам.
Банкротство можно проверить в едином федеральном реестре: https://bankrot.fedresurs.ru/
На сайте судебных приставов проверяем наличие долгов: https://fssp.gov.ru/
Проверяем не зарегистрированы ли юр. лица в квартире: https://pb.nalog.ru/search.html#
У продавца запрашиваем справку из ЖЭКа о наличии зарегистрированных лиц и задолженности по коммунальным платежам.
Если собственник прошел проверку вышеперечисленных пунктов и Вы уверенны, что перед Вами чистая квартира и настоящий продавец, можете переходить к следующему шагу – приобретение выбранного объекта.
Рекомендуем отказаться от сделки по доверенности, выданную на жену, мужа, дочь, сына или другое третье лицо. Доверенность легко можно подделать. Потом оспорить в суде. Поэтому настаивайте на личном присутствии продавца на подписании договора купли-продажи и передачи денежных средств. Расчеты лучше проводить безналичным путем через аккредитив, по которому продавец получит деньги после выполнения сделки.
Итог
Как видите недвижимость можно купить безопасно. В интернете есть много бесплатных сервисов для проверки как самой квартиры, так и собственника. Но все же рекомендуем в квартирном вопросе довериться профессионалам, которые помогут найти подходящее жилье, проверить его и безопасно провести сделку на выгодных условиях.
Наша команда экспертов поможет Вам в этом. С удовольствием покажем и расскажем о лучших предложениях на рынке недвижимости. Звоните прямо сейчас по тел.: +7(999)555-28-82
Участвуем в закрытых продажах, продаем инвестиционную недвижимость. Подберем квартиру как для комфортной жизни или для выгодного вложения денег, для сдачи в аренду или для перепродажи.
Подписывайся на канал чтобы не пропустить актуальные новости и горячие предложения.
Другие наши статьи:
Согласование перепланировки и раздела помещения для апартаментов – пошаговая инструкция в 2022 году
Зачем нужно агентство недвижимости?
Как проверить квартиру перед покупкой
Купить квартиру в Москве дешево и не пропасть. Гольяново. Часть 4
Как купить квартиру без риэлтора и не совершить ошибок