Многие знают, что больше всего рискует покупатель жилой недвижимости на вторичном рынке. Существует много подводных камней, не заметив которых, покупатель рискует потерять эту жилую недвижимость и денежные средства, на которые её приобрел. Поэтому очень важно при покупке жилой недвижимости тщательно проверять все правоустанавливающие документы на жилое помещение и документы собственника: паспорт, свидетельство о рождении, а также дополнительные документы: свидетельство о браке, о расторжении брака, брачный договор, свидетельство о рождении ребенка. Необходимо также учитывать, кто именно продает жильё, собственник или доверительное лицо.
Документы не действительные
Что необходимо проверить в документах:
⦁ Их значение, содержание, данные объекта и данные собственника.
В документах проверить все паспортные данные собственника, все данные жилого помещения, адрес, кадастровый номер.
⦁ Сроки действия документов.
Не все документы имеют свой срок, но те, которые имеют, необходимы со свежими данными. К таким документам относятся: выписка из ЕГРН, справки форм: 7, 9, 12; справка НД и ПНД, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
⦁ Подлинность документов.
Документы подделывали раньше и подделывают сейчас. Поэтому возникает необходимость проверять их подлинность. Для этого есть сервисы, в которых можно проверить тот или иной документ в режиме онлайн. К таким документам относятся: свидетельство о рождении, паспорт. Справку НД (наркологического диспансера) и ПНД - (психо-неврологического диспансера), доверенность, свидетельство о наследстве, свидетельство о завещании, можно проверить через нотариуса.
Совместно-нажитое имущество супругов
Не редко возникают споры по приобретению и отчуждению жилой недвижимости, если не проверить, какой договор основания права у продавца и был ли собственник на момент приобретения жилой недвижимости в официальном браке.
Если квартира собственнику досталась в дар от наследователя (наследство по закону, наследство по завещанию), государства (договор приватизации) или близкого родственника или третьего лица (договор дарения), то данная собственность не является для супругов общей и права на неё имеет только тот из супругов, на кого оформлен договор.
Если квартира приобреталась за денежные средства, и собственник на момент подписания договора КП (купли-продажи) не состоял в официальном браке, а спустя некоторое время вступил в брак, то это жилое имущество также не является совместным.
Если на момент подписания договора собственник находился в официальном браке, то это имущество является общим и если на момент продажи жилого помещения супруги в разводе и не прошло 3 года после расторжения брака, то права второго супруга на данное помещение сохраняются. В этом случае необходимо нотариальное согласие на продажу жилой недвижимости второго супруга. Если сделка пройдёт без согласия, то свои права супруг оспорит через суд.
Скрытые собственники
Бывает и так, что собственников указано в документах одно число, а права на эту недвижимость могут оспорить и те, кто не прописан на жилой площади. Кто эти граждане? Это, так называемые скрытые собственники, которые временно выписаны по данному адресу, т.е. сняты с регистрационного учёта, но не потеряли право на эту квартиру. К таким гражданам относятся: призывники, граждане, которые находятся на длительном лечении в лечебном учреждении, заключённые граждане, граждане находящиеся в длительной командировке или на работе в другом регионе вахтовым методом.
Несовершеннолетние дети без выделенной на них доли
Бывают случаи, когда родители на выделяют долю ребёнку. Это может произойти если родители приобрели в ипотеку квартиру и после погашения кредитного договора вместо того, чтобы выделить детям долю, выставили квартиру на продажу. Также может произойти, если квартиру родители детей приобрели с использованием материнского капитала. Если сделка пройдёт и вы приобретёте квартиру, где ущемлены права несовершеннолетних детей, то права детей будут восстановлены через суд.
Несовершеннолетние дети и разрешение органов опеки
Если несовершеннолетние дети являются собственниками или сособственниками жилой недвижимости, но квартира продаётся без согласия органов опеки и попечительства, то права детей будут оспорены через суд и такая сделка будет считаться не действительной.
Споры наследников
Очень рискованно приобретать квартиру у продавца, который получил её в наследство или по завещанию. Наследники могут объявиться спустя какое-то время и заявить свои права. И не всегда сам наследователь может знать о существовании других наследников, например к таким относятся внебрачные дети.
Если наследователь при жизни написал завещание, то он может вписать условие, что в квартире будет проживать пожизненно другое лицо и наследник не сможет его выселить или выписать даже через суд.
Если наследователь написал завещание на определённое лицо, но в этой очереди наследников есть недееспособные граждане, то они в вправе отстоять свои права на жилую площадь даже, если они не указаны в завещании. К этим гражданам можно присоединить и тех, кто отказался от приватизации в пользу другого. После отказа возникает пожизненное право проживания в этой квартире. Если такая квартира перейдёт по наследству или по завещанию, то такая жилая площадь является квартирой с обременением и вы будете проживать с этим человеком в данной квартире.
Квартира по договору ренты
Если квартира досталась по договору ренты, то не редко, когда после смерти собственника заключившего договор ренты, родственники обращаются в суд и стараются доказать, что умерший, при жизни не понимал, что делает, или что подписал договор ренты под давлением. Поэтому безопасней будет, если квартира по договору ренты продаётся не сразу после перехода прав в собственность новому владельцу, а спустя несколько лет владения ею.
Продажа квартиры по доверенности
Если квартира продаётся по доверенности, то в этом случае необходимо проверить доверенность по всем параметрам: содержание документа, полномочия доверительного лица, срок действия доверенности, подлинность доверенности.
Продавать недвижимость по доверенности можно и это законно, но не проверив тщательно доверенность и паспортные данные доверительного лица, сделку проводить очень опасно.
Существует риск не только в том, что доверенность является не действительной или поддельной, но и в том, что мы не можем быть уверенными в том, что на момент подписания договора собственник будет жив. Поэтому личное присутствие на сделке снижает риски для покупателя.
Неузаконенная перепланировка
Квартира с неузаконенной перепланировкой также является нежелательной и приобретая такую квартиру вы рискуете получить большой штраф за перепланировку, вас обязуют вернуть всё в прежний вид, что тоже очень затратно. Но если повезёт и о перепланировке соответствующие органы не узнают, такую квартиру в дальнейшем будет трудно продать. Во-первых, вы будете искать покупателя с прямыми деньгами, а это случается очень редко, да и новый покупатель также может посчитать вашу квартиру не привлекательной для покупки. А банки в большинстве случаев откажут покупателю в ипотеке на квартиру с неузаконенной перепланировкой. Но это вовсе не означает, что такие квартиры не продаются. Только вы должны понимать, какая была перепланировка, существенная ли она, будете вы продавать квартиру в дальнейшем или не будете.
Состояние дома
Если дом давно уже потерял статус нового, может оказаться, что вам хотят продать квартиру в доме, который состоит в списках на снос или находится в аварийном состоянии. Может быть дом скоро развалится или на этом месте будет проложена трасса. Информацию о доме всегда необходимо уточнять. Проверьте всю необходимую документацию.
Долги по коммунальными платежам
Долги по коммунальным платежам переходят новому собственнику. Долги могут быть небольшими и большими. Поэтому необходимо проверить все квитанции по коммунальным платежам. Можете запросить справку у продавца об отсутствии задолженности. Можете проверить самостоятельно через интернет. Как проверить квитанции по КУ.
Санитарное-техническое состояние квартиры
Очень важно изучить всю документацию, но не мало важно осмотреть квартиру и понимать её санитарно-техническое состояние, т.к. весь ремонт будет оплачивать покупатель. Осмотрите трубы холодного и горячего водоснабжения, проверьте радиаторы отопления, воздуховоды (вытяжки), всю электрику, работоспособность газового оборудования (если есть). Обратите внимание на стены, чтобы не оказалось на них плесени.
Санитарно-техническое состояние парадной, дома, и придомовой территории
Обратите внимание на парадную, на её чистоту, нет ли посторонних неприятных запахов. Обратите внимание на состояние лифта. Также не маловажно осмотреть состояние дома с фасадной его части и со двора. Обратите внимание нет ли мусорных пакетов возле каждой парадной и мусорных баков стоящих в ряд у любой из парадных. Обратите внимание нет ли установленных на доме или рядом с ним ретрансляционных вышек с мощными антеннами.
На что обратить внимание перед покупкой квартиры
Не торопитесь быстро приобрести квартиру, в спешке можно пропустить очень важные детали, которые могут повлечь за собой серьёзные проблемы.
Желаю вам приобрести достойную квартиру, чтобы отвечала всем вашим требованиям!
А что проверили бы вы перед покупкой квартиры? Был ли у вас опыт приобретения квартиры? Пишите комментарии, обсудим!