Рынок девелопмента находится на пике возможностей и одновременно на перепутье. Как будет складываться дальнейший спрос в ситуации со стабилизацией ипотечных программ, повышением ключевой ставки ЦБ и с ростом себестоимости квадратного метра? Об этом говорили на деловом завтраке для лидеров рынка недвижимости, организованном «РБК».
Первый в этом году деловой завтрак «РБК» открыл директор «РБК-Недвижимость» Игнат Бушухин. Модератор сразу обозначил тему встречи – «Девелопмент 2022: точки роста и возможности для инвестиций».
Камертон года
Все сразу началось с позитивной ноты – были в очередной раз озвучены цифры по достижениям строительной отрасли, которыми в последнее время принято гордиться, ведь рынок недвижимости сейчас находится на пике роста и его успехам другие сферы вынуждены лишь завидовать. Но будет ли так продолжаться и впредь, или все рухнет в один «прекрасный» момент?
«Давайте определим то перепутье, на котором сейчас находится рынок, – предложил модератор. – Мне бы хотелось, чтобы наш сегодняшний разговор стал камертоном всего делового года».
«Давайте «камертоном» буду я, – улыбнулся первый спикер, заместитель председателя Общественного совета при Минстрое РФ, президент Национального объединения застройщиков жилья, председатель правления корпорации Barkli Леонид Казинец, и сразу перешел к деловому разговору. – Что происходит сейчас с застройщиками? Мы находится в конце третьей четверти консолидации рынка недвижимости. Скоро будет финальная часть, все будет более четко, будет монополизация рынка в значительной степени, останутся только крупные системные игроки с участием финансового капитала. Входной билет в любой проект сегодня становится финансово очень емким, должны быть серьезные подушки безопасности, плюс – деньги стали очень «длинные». Доступа к рынку дешевого, быстрого капитала сегодня на рынке девелопмента нет. Естественно, большие структуры будут диверсифицироваться, и пойдут ли крупные застройщики в малоэтажное строительство – не знаю (хотя с 1 мая появится закон, по которому это тоже будет «долевка», и в этом смысле опыт крупных застройщиков там тоже будет работать, хотя это немножко другой сегмент). Очень много застройщиков уже работает с рынком коммерческой недвижимости, в т.ч. в Москве этот процесс вполне объяснимый, потому что большие платежи за изменение разрешенного использования под жилье могут быть скомпенсированы инвестициями в рабочие места. И сейчас все застройщики участвуют в каких-то проектах, в которых создают рабочие места – через офисы, через торговлю, иногда даже через такие экзотические «истории», как инновационные парки».
Что же касаемо цен на рынке и реакции девелоперов на повышение ключевой ставки, по мнению спикера, это событие не такое уж и важное для рынка, каким его «раздули» СМИ.
«Сегодня подавляющее число строящихся квартир строится по новой схеме: с использованием эскроу-счетов. Примерно в середине прошлого года мы перестали достраивать квартиры по долевому участию и перешли на эскроу-счета. Это важная вещь, это значит, что стоимость денег для застройщиков стала принципиально другой. И если говорить о финансах в будущем, тут дело не в очередном повышении ставок, а в том, что сегодня совершенно другой доступ к деньгам, которые находятся под совсем другим контролем. Законы финансового рынка: увеличивается надежность – падает доходность. В данном случае сильно выросла цена – именно потому, что деньги стали дороже, и именно это влияет на рынок недвижимости, – говорит Леонид Казинец. – Что до ключевой ставки, не в ней дело, а в том, под сколько процентов нам выдают деньги банки. Плюс – на рынок влияют требования властей по обеспечению социально-инженерной инфраструктуры. Поддержку соцпроектов сняли сейчас с программы «Стимул», т.е. за счет поддержки крупных госпроектов строить детские сады и школы сегодня нельзя. Это значит, что на социальное направление все 100% затрат несут застройщики, и от этого никуда не деться (если мы хотим строить объекты, их надо обеспечить инфраструктурой). И это закладывается в цену. Поэтому – резюмируя – цены на недвижимость будут расти, и это будет происходить быстрее инфляции. Как было в предыдущие 30 лет, так будет и следующие три десятка. Мой прогноз: в среднем квартиры будут дорожать на 15% в год, но для рынка недвижимости это как раз и есть стабильность».
На что влияет ключевая ставка
Согласны ли с такими прогнозами девелоперов банкиры? Такой вопрос по завершению вступления Казинца модератор задал Светлане Назаровой, управляющему директор-начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка.
«Если говорить о девелопменте жилья, тут соглашусь с Леонидом: изменение ключевой ставки на рынок недвижимости практически не влияет, – говорит Светлана Назарова. – Почему? Потому что есть две составляющие ставки: специальные и базовая. На первоначальных этапах, когда накопление на счетах эскроу не такое значительное, изменение ключевой ставки, конечно, имеет какое-то влияние. Но когда уже большие объемы на счетах эскроу, ставка может стремиться к нулю. Это говорит о том, что стоимость ресурсов для девелоперов не в сильной зависимости от ключевой… При этом, если говорить про тренды, сейчас одним из набирающих популярность является то, что к девелоперским проектам банки подключаются на начальных этапах. То есть, имея идею или понимание площадки, девелопер приходит в банк и получает кредит на покупку площадки и одобрение проектного финансирования».
Подводя итоги 2021 года, Назарова рассказала, что объем накоплений на счетах эскроу оказался почти в два раза выше, чем остаток по кредитам, что дало возможность иметь средневзвешенную ставку (примерно 3,3% годовых для девелоперов).
«Этот рынок не только более выгоден, чем многие другие сферы, он привлекателен, – заключает Назарова. – Сделок больше, заявок от девелоперов больше, так что перспективы у рынка положительные».
Кстати, Сбер является сегодня лидером по финансированию девелоперских проектов – со слов эксперта, банк финансирует около 58 процентов всех проектов проектного финансирования по стране.
Торговые центры будущего
Диана Нилиповская, директор по продажам ГК «Пионер» подняла тему офисной недвижимости. С ее слов, это направление сейчас – одно из самых перспективных с точки зрения инвестиций.
«Сейчас очень хорошая ситуация с точки зрения того, что город поддерживает создание и развитие территорий комплексного освоения, делает все для того, чтобы строилось не только жилье, но и коммерческая недвижимость, – говорит Диана Нилиповская. – Многие девелоперы знают: если ты приходишь согласовывать проекты, очень частая позиция столичной власти: 50х50, то есть половина жилой недвижимости на половину коммерческой. То есть, город создал транспортную артерию и заинтересован в том, чтобы развивалась не только жилая недвижимость, но и коммерческая вдоль всех транспортных сетей. Ведь это – главный шаг к реализации проекта «пятнадцатиминутного города», когда ты можешь жить и работать и получать всю инфраструктуру, в том числе социальную, в пятнадцати минутах от дома».
Если же говорить о проблемах коммерческой недвижимости, многие пока не осознают, что рынок торговых центров сейчас уже несколько «подустарел», – уверена Диана. Перспективно, по ее мнению, строить не обычные «коробки», напичканные торговыми точками-галереями, а многофункциональные центры, которые привлекают не только покупателей и выглядят иначе. К примеру, ГК «Пионер» уже привлекает для этих целей и зарубежных экспертов, и архитекторов из других стран.
«Раньше строились «коробки», внутри которых создавались торговые галереи, – поясняет Диана Нилиповская. – Сейчас создается много террас, открытых пространств. То есть торговые центры будущего – это пространства, интегрированные в городскую среду. Они должны стать частью города, а не быть той самой «коробкой», куда приходят за покупками. Эта трансформация коммерческой недвижимости – главный тренд сезона, и до конца года, я уверена, изменится облик большинства коммерческих объектов».
Еще один тренд, заданный китайскими архитекторами и быстро захватывающий всю планету – использование крыш и фасадов зданий.
«Многоуровневые развлекательные и спортивные объекты жилых домов, парки на крышах – это не только функционально, но и привлекательно для владельцев квартир. Хотя бы потому, что позволяет смотреть на соседние дома не как на безликие крыши, а как на объекты достопримечательности».
Рынок офисной недвижимости
Тему офисной недвижимости на деловом завтраке не обошла вниманием и представитель Stone Hedge – ранее девелопер сам не раз проводил конференции и лекции на эту тему.
«Давайте посмотрим на рынок жилой недвижимости и проанализируем, что там происходит, – предложила Кристина Недря, руководитель департамента оценки и аналитики Stone Hedge. – 2020-й год. Это год пандемии, год снижения ставки по льготной ипотеке и появления пула инвесторов, которые зашли на рынок жилой недвижимости и приобрели по доступным ценам большие объемы в новостройках. В 2021-м ситуация меняется. С середины года мы видим большой рост себестоимости (до 50 процентов), что повлияло на всех застройщиков и, соответственно, девелоперы не могли не переложить часть этих расходов на цену за квадратный метр. В итоге к концу года цена на рынке жилья сильно выросла. То есть инвесторы, которые успели войти в 2020-м, заработали, причем есть примеры когда заработали очень много (до 50-70%). Инвесторы это почувствовали, это не может не понравиться, но в конце прошлого года инвестор испугался. Оно и понятно: цена высокая, инфляция разогналась почти до 9 процентов, что делать? Какова вероятность, что цена «квадрата» будет расти? Сегодня, на деловом завтраке, мы услышали много позитивных прогнозов, но на самом деле редко кто говорит, что цена на квартиры будет расти. Чаще говорят, что она будет стабильна или даже снизится. Поэтому многие инвесторы испугались и стали выходить жилые квартиры из своих активов. Сейчас мы видим на вторичном рынке достаточно много переуступок по ДДУ, потому что люди боятся проиграть, бояться потерять на фоне роста. То есть сейчас инвесторы не хотят потерять свои доходы, но хотят зарабатывать. Как быть? Куда вкладывать? Люди стали присматриваться к коммерческой недвижимости».
Кристина Недря говорит, что разного рода эксперты в свое время скептически отнеслись к тому, что Stone Hedge начал активно строить офисную недвижимость. Тем более с учетом пандемии, когда огромное количество людей перешли в режим «удаленки». Однако на самом деле рынок офисной недвижимости очень активно развивается. Более того, сейчас отмечается острый дефицит хороших офисов, при наличии колоссального спроса.
«Сейчас – активный спрос на качественные проекты, на офисы класса А, – рассказывает эксперт. – Причем из-за того, что в прошлом году изменились условия по офисной недвижимости, к росту себестоимости офисов добавились изменения правил расчета платежа за смену вида разрешенного использования, в т.ч. на офисном рынке внутри ТТК, т.к. Москва, как говорилось ранее, поддерживает создание новых локаций, новых деловых пространств. Ситуация такова, что в ближайшем будущем внутри третьего транспортного кольца просто не останется крупных офисных проектов, и каждый из проектов будет штучным и довольно дорогим».
По статистике, на сегодня практически нет крупных объектов, где можно снять офис более 10 000 «квадратов». И при таком дефиците девелоперы стали все чаще обращать внимание на офисную недвижимость. И эта ситуация не изменится примерно до 2025-го года, когда на рынок выйдут все, заявленные на сегодняшний день проекты в этой сфере.
Работать рядом с домом
Своим мнением о жилой и коммерческой недвижимости поделилась и коммерческий директор главного застройщика на территории Новой Москвы «А101» Анна Боим.
«За прошлый год мы продали 54 тысячи квадратных метров коммерческой недвижимости. Относительно 2020-го года, когда мы продали 35 «квадратов», это, конечно, существенный прирост. Действительно, был большой переток инвесторов в коммерческую недвижимость, но не в офисную, а в стрит-ритейл, – рассказала Анна Боим. – Сами не ожидая того, мы вышли с проектом бизнес-квартала, который планируем построить у метро «Прокшино». Вышли с предложением в середине года, а уже к концу года реализовали 17 тысяч квадратных метров. О чем это говорит? Наши покупатели офисных помещений сейчас – это инвесторы, которые сначала инвестировали в квартиры, потом в стрит-ритейл, а потом уже – в офисы. Офисы сейчас покупаются для сотрудников, которые хотят работать рядом с домом или в шаговой доступности от дома, это факт».
Возвращаясь к началу дискуссии, Анна вспомнила высказывания о том, что власти заставляют девелоперов строить социальные объекты и сказала, что в этом ничего плохого нет, поскольку наличие, к примеру, школы или детского сада на территории жилого комплекса увеличивает стоимость квартир на 10%.
«Инвестиции в социальную недвижимость позволяют повысить стоимость и спрос на жилую недвижимость», – заявила Анна Боим.
Недвижимость – это товар
Подвел итоги делового завтрака заместитель директора, по направлению «Аналитика недвижимости и информационные технологии» SRG Владимир Федянов.
«Недвижимость – это товар, и он будет расти вместе с инфляцией. Поэтому рынок чувствует себя хорошо, а любые инвестиции в недвижимость или даже покупка квартиры для себя – это в любом случае некая защита капитала, – подытожил Владимир Федянов. – Если говорить о краткосрочных трендах, рынок не замечает ни роста ставок, ни роста цен на стройматериалы, рынок движется вперед, объемы растут (достаточно сказать, что за последний год средний платеж по ипотечному кредиту вырос на 70%), активно работают программы субсидирования ставок, господдержка… Как долго это будет продолжаться? Мы думаем, что в течение трех месяцев произойдет охлаждение рынка, количество сделок сократится, количество покупателей уменьшится. Застройщикам придется конкурировать за покупателей и предлагать новые (альтернативные ипотеке) способы приобретения недвижимости, придумывать рассрочки, длительные бронирования, трейд-ин. Но в целом у рынка довольно хорошие перспективы, о чем сегодня много говорили…»
Автор: Анна Безрукавенко
© «Центр Градостроительного Развития» (CUD.NEWS)