Главное отличие от покупки квартиры в новостройке от покупки жилья на вторичном рынке в том, что покупатель платит за товар, которого еще фактически не существует. По закону, жилье становится жильем только после того, как:
- Оно возведено, т.е. становится физическим объектом;
- Дом, в котором расположена квартира, сдан в эксплуатацию;
- Дому и квартире присвоены соответствующие кадастровые номера, т.е. они «появились» как объекты недвижимости в базе данных ЕГРН и на них может быть зарегистрировано право собственности.
До этого момента у застройщика покупается не недвижимость как таковая, а т.н. право требования. Это означает, что, когда дом будут доделан, сдан в эксплуатацию и получит все необходимые реквизиты, покупатель будет иметь право получить указанную в договоре квартиру. Для этого между застройщиком и покупателем заключается не договор купли-продажи (ДКП), а договор долевого участия (ДДУ) – покупатель становится кем-то вроде акционера строительства.
Поскольку товару только предстоит «появиться на свет», у такой сделки есть особые требования и особые риски. Чтобы свести их к минимуму, перед тем как подписывать ДДУ, нужно обязательно провести ряд проверок и покупать квартиру только если выполняется несколько важных условий. Начать стоит с компании-застройщика.
- Застройщик должен работать по схеме с использованием счетов-эскроу. Для покупателя это гарантия того, что, если застройщик не исполнит свои обязательства, деньги вернутся. А для застройщика будет лишний стимул работать качественно и в срок. Плюс — это дополнительная проверка компании-застройщика со стороны финансовых организаций.
- Застройщик должен представить разрешение на строительство, проектную декларацию на объект, документы на земельный участок (право собственности или договор об аренде).
- Покупатель обязательно должен проверить историю проектов, созданных застройщиком, и его деловую репутацию. Это не так сложно сделать, огромное количество информации есть в открытом доступе в интернете, от официальных сайтов вроде Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), Единого реестра застройщиков, официального сайта ФССП и картотеки дел Арбитражного суда, до соцсетей и сайтов-отзовиков. Заодно стоит проверить учредительные документы компании, которые обычно есть на сайте, чтобы не было никаких несоответствий по срокам существования компании, деталям налогообложения, номерам свидетельств о регистрации и т.п.
Если по итогам проверок нет никаких тревожных данных, нужно внимательно изучить сам текст ДДУ. Стоит помнить, что текст договора не высечен в граните и, при необходимости, можно и нужно договариваться о корректировках. Что нужно изучать:
- Застройщики никогда не уронят себе топора на ногу, поэтому чаще всего договоры создаются с такими формулировками, которые максимально выгодны компании, но редко – с выгодой для покупателя. Поэтому, изучая условия, нужно обязательно добиваться ясности по всем параметрам договора, в частности – полной стоимости квартиры и компенсации в случае перебора/недобора по площади, компенсации в случае срыва сроков и плохого качества готового объекта. Должны быть четко указаны сроки сдачи – не в формате условия (например «в течение 30 дней после ввода в эксплуатацию»), а конкретной датой – например «май 2022 года» или «II квартал 2023 года».
- Обязательный момент – четко указанные гарантийные сроки и условия. Обычно это от 5 лет на саму конструкцию дома и от 3 лет на все инженерные коммуникации и оборудование дома. В течение гарантийного срока застройщик обязан ликвидировать все дефекты за свой счет.
- Типовые параметры ДДУ: ФИО и паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта, номер и местоположение квартиры в доме, подписанный план помещения и точно указанная площадь будущей квартиры, данные застройщика и т.д.
- Если квартира покупается не в виде бетонной коробки, а с отделкой, в специальном приложении к ДДУ должны быть перечислены вид отделки, детальный перечень работ и материалов, которые планируется использовать при проведении работ.
И только если по итогам обеих проверок все в порядке – можно подписывать договор долевого участия и покупать право требования на будущую квартиру.