После роста ключевой ставки до 20% многие банки перестали выдавать ипотеку, а оставшиеся предлагают ипотеку со ставками аж до 28%!
Разница в платежах между уже привычной ипотекой в 8% и 28% составляет более чем в 2,5 раза!
На скриншоте выше расчет платежа для квартиры стоимостью 10 млн., где первоначальный взнос 10% и ипотека на 15 лет.
Да, столько стоит довольно скромная однушка в Москве.
Бред, правда?
Риелторы уже пол года назад говорили, что в 2022 году цены на жилье упадут на 10-15% из-за повышения ставок по ипотеке, но они полагали ставки в 12%, а не 28%!
Это просто безумие и совершенно очевидно, что такую ипотеку никто брать не будет и вы вряд ли найдете банк, который сейчас согласится вам выдать ипотеку.
Я отправил заявку в 5 крупных банков и лишь из одного не пришел автоматический отказ, но что-то мне так никто и не перезвонил из последнего.
Могу только догадываться какое настроение сейчас у отдела ипотеки в банках.
Что будет с ценами?
Проблема текущей ставки в том, что ровно год назад ключевая ставка ЦБ была не 20, а 4,25% и поэтому ипотека была 6-7%, застройщики так же активно ее субсидировали и еще работала льготная ипотека и все это привело к росту цен на 38% за полтора года при отсутствии роста доходов населения.
Даже риелторы признавали, что будет спад и он уже начался в январе, когда срок экспозиции сильно вырос, а цены за квадрат по фактическим сделкам начали отставать от заявленных застройщиком цен аж на 15%. Это значит, что застройщики делали скидку лично, не показывая публично чтобы удерживать ощущение постоянного роста цен.
В итоге, даже ЦБ признал, что на рынке недвижимости появляется пузырь, а значит текущий спад даже на 20% будет очень болезненным для всех владельцев недвижимости и вызовет волну распродаж по переуступке.
Заглянем в нашу историю.
Как менялась ставка по ипотеке с 2008 по 2015
А теперь сравним сценами за эти же периоды
Это цены по Москве, но по всем городам похожий график.
Заметьте, что везде рынок недвижимости сразу после повышения ставки резко растет пол года, снижается до минимума в течении года и начинает постепенно расти.
Это объясняется тем, что в России люди привыкли на панике вкладываться в недвижимость чтобы сохранить сбережения, поэтому в кризис всегда резкий всплеск и далее уже спрос сильно падает, потому что в кризис повышают ключевую ставку и растет ипотека и затем ставку медленно снижают и вот по мере снижения ставки у нас и растут цены.
Сейчас момент уникален тем, что никогда пузырь недвижимости на российском рынке не раздувался так сильно и с 2000 года у нас никогда не было ключевой ставки в 20%. Это рекорд и все это наложилось друг на друга.
Что думаю риелторы
Я общался со знакомыми риелторами и смотрел их сообщества в ТГ и знаете что? Они первые пару дней были уверены, что люди на панике снова побегут в бетон и тут же начали накручивать снова цены, но оказалось, что даже звонков нет.
Первые дни они уже подбадривали друг друга, что рынок рванет вверх за счет переселенцев с Украины и что люди на панике пойдут к ним, как в 2014 году, но не учли пару моментов:
1) люди с Украины действительно поедут, но не к нам, а в Европу. Им законно разрешили получить убежище, а почему они должны тянуться в страну, которая под санкциями, как Иран? Сейчас даже приезжие из бедных стран начали спешно уезжать. Могут поехать из ДНР и ЛНР, но это очень и очень бедные регионы, да и если они во время боев не уехали, то смысл им в мирное время уезжать? Этой "операцией" думаю поток с Украины снизится только, ведь раньше многие действительно к нам переезжали.
2) в 2014 у людей были деньги, потому что с 2009 по 2014 год было "сытое" время, а с того времени у нас доходы не растут и 2020 год вообще добил
3) крайне негативная демографическая ситуация, где самое малочисленное поколение строит семьи, а самое многочисленное возрастом за 70 лет и получается многие получат квартиру в наследство. Плюс из-за жестких санкций много молодых людей просто уедут. Кто спрос будет создавать?
4) ипотека не 14%, как в 2014, а минимум 25%!
5) налоги на недвижимость и комуналка сильно выросли, а стоимость ремонта подорожала на половину только за полтора года и аренда поэтому несравнимо выгоднее покупки
Прогноз
Если не учитывать инфляцию, то я ожидаю просадки в 30%. Конечно, все зависит от того, как быстро начнут снижать ставку, но я сильно сомневаюсь, что в этом году ипотека опустится ниже 16%.
Большая часть сделок будет просто с обменом одной недвижимости на другую с доплатой.
Такие дела!
А если хотите сохранить накопления, то читайте "почему я покупаю швейцарский франк, а не доллар" и "как купить валюту дешевле всего"