Вопрос о том, можно ли с помощью покупки недвижимости сохранить деньги от обесценивания, стал очень актуальным в контексте происходящих событий. За последние 30 лет многие привыкли считать, что вложения в недвижимость почти всегда окупаются и являются надежной инвестицией в период кризисов, которые страна переживала неоднократно.
Давайте вместе разберемся с реальным контекстом принятия решений о сохранении денег в недвижимости. Насколько этот стереотип будет эффективен на сегодняшний день. И после этого мы дадим свои рекомендации и советы тем, кто намерен купить квартиру в ближайшее время с целью сохранения денег.
Возьмем за основу рассуждения те логические посылки, которые доступны на сегодняшний день. Поскольку ситуация меняется ежедневно, мы будем актуализировать свои выводы, предложения и рекомендации по ходу изменения реальности.
Итак, контекст следующий.
1. В обществе высокие инфляционные ожидания
Внешняя политика, санкции, политика ЦБ РФ, рост курса валют и неопределенность будущего — основные факторы того, что рубль будет сильно обесцениваться в ближайшее время. Какой именно размер примет инфляция – никто не знает, но неизбежность этого понимает каждый.
Для начала разберемся, какая инфляция была в нашей стране за прошлый год
Нам это пригодится, чтобы точно понимать, от каких цифр придется отталкиваться далее.
Официальная инфляция за 2021 год, согласно оценке Росстата, составила 8,4%, а инфляция на продукты составила 10,6% (данные взяты из статьи портала Интерфакс от 12.01.2022 года, раздел экономика).
Однако, глядя на состояние своих кошельков и цены в магазинах этим цифрам сложно верить.
Например, по данным исследовательского холдинга Romir инфляция на товары повседневного спроса составила 18%. Лично нам данные Romir представляются более приближенными к действительности, чем оценка Росстата. Именно на них мы и будем ориентироваться далее. И помнить, что в 2021 году не действовали те негативные факторы, которые с 24 февраля 2022 года начинают определять нашу будущую жизнь.
Разумно предположить, что по итогам 2022 года инфляция составит более 18%
Мы уже перечислили причины, которые влияют на это. Поэтому считаем, что это предположение можно принять за аксиому. На сегодняшний день никто не сможет дать хоть сколько-нибудь верный расчет, насколько инфляция превысит 18%. Поскольку ситуация меняется ежедневно, и появление новых негативных или позитивных факторов невозможно предсказать.
2. Действия Правительства РФ
С одной стороны, на нас давят внешние факторы. С другой стороны, правительство в лице министра финансов Антона Силуанова заявляет, что будет делать всё необходимое для поддержания финансовой стабильности. И как бы это популистки ни звучало, мы уже видим принятие определенных мер, которые не позволили рублю сорваться в свободное падение 28 февраля 2022 года.
Да, курс вырос. И вероятно, вырастет ещё. Днем 01 марта 2022 за один доллар дают 93,56 рублей. Рост составил примерно 20% от предыдущих показателей, что намного меньше, чем ожидали банки и многие из нас накануне.
Исходя из этого, вроде бы есть основания рассматривать действия правительства как положительный фактор, сдерживающий инфляцию. Насколько эффективными будут дальнейшие действия правительства, мы узнаем позднее.
Но на сегодня иных вводных данных нет, поэтому будем считать, что ситуация под определенной степенью контроля, что не позволит инфляции достичь каких-то запредельных значений.
Несмотря на обнаруженные положительные факторы, мы с вами не привыкли полагаться на действия правительства
Тем более, что у «Кремля много башен», и действия ЦБ РФ, поднявшего ключевую ставку до 20% нельзя рассматривать как хорошую новость. Негативные последствия от недоступности кредитов для бизнеса и обычных потребителей, которые наступят в ближайшее время, окажут сильное влияние на все стороны нашей жизни.
Рынок недвижимости получил сильнейший удар от этого решения. В предыдущей статье мы подробно расписали последствия.
3. Последствия того, что ипотеку вышибли с рынка
Уже вчера стало известно, что за исключением семейной ипотеки и ипотеки по госпрограммам, выдача ипотеки прекращена до введения новых ставок.
Необходимо учитывать, каким образом банки ранее проводили ценообразование ипотечных продуктов. И в соотношении с ключевой ставкой разумно предположить, что кредитов на жильё по полной ставке менее 25% годовых мы не увидим (базовые, рекламные ставки не в счёт). Спрос поддерживать нечем, при таких ставках кредитовать и кредитоваться невозможно.
Впереди неизбежное падение рублевых цен на квартиры, как бы кто не хотел обратного. Оптимистичным вариантом мы считаем 25-30% падения от текущих цен на квартиры, о чем подробно расписали в статье о ключевой ставке.
Итого, формула для тех, кто хочет сберечь деньги в недвижимости
В этих условиях тот, кто решит сегодня сберечь денежные средства путем вложений в недвижимость, должен быть готов к тому, что в течение ближайшего года стоимость купленной квартиры изменится по следующей формуле:
(30% падения цены) + (18+% инфляции, точный размер которой не известен) = финансовый результат.
Но это только в том случае, если станет необходимо быстро продать квартиру, например, в течение года с момента покупки. В рамках краткосрочных инвестиций вложения в 2022 году будут убыточны.
Однако, если возможно планировать надолго, то в течение нескольких последующих лет рублевые цены на квартиру отыграют потери. И возможно, дадут рост. По опыту 2008 и 2015 года понадобится не менее 4-5 лет, чтобы это произошло.
Речь идет именно о рублевых ценах
Опыт прошлых лет показывает, что попытка считать в долларах принесет одно расстройство. Недвижимость в РФ такой актив, что на ней «зарабатывают» только те, кто оперирует рублевыми ценами, без перевода в валюту.
Мы не берем кратковременные периоды роста вроде 2020-2021 годов, поскольку они редки и не системны, а рассматриваем общие тенденции. Есть много статей о том, что если вложения в недвижимость считать в долларах, то они окажутся убыточны. Приводить эти данные не видим смысла, все расчёты легко найти в сети.
Почему мы пишем только о недвижимости — как о способе сохранить деньги в период кризиса и неопределенности
Поскольку наш блог о недвижимости, мы не говорим о том, куда можно эффективно вложить деньги, чтобы они не обесценились. Это за пределами нашей профессиональной компетенции, и дать чёткие, основанные на фактах и опыте советы не получится. По-иному подходить к вопросу — безответственно по отношению к нашим читателям.
О других способах сохранения денег сейчас много пишут, и сложно определить, что верно, а что ошибочно. Однако мы заметим, что более безопасного способа сохранения денег, чем вложение в недвижимость, в нашей стране нет.
Да, вложение в недвижимость совершенно не выгодно в краткосрочном периоде, учитывая текущие перспективы. При краткосрочной «инвестиции» в ближайшее время вместо сохранения будут гарантированные потери.
Но это не акции, криптовалюта, ПИФы или доллары под подушкой. Минимален риск того, что квартира исчезнет, потеряется, от неё забудут пароль или она потеряет полезные свойства. И это актив, который можно сдавать, заложить и в котором можно жить, наконец.
В конце концов, для тех, кто хочет перестать беспокоиться за свои деньги и быть уверенным в том, что у него есть что-либо осязаемое – покупка квартиры хороший выбор. Ведь для многих нервы дороже, чем возможная прибыль от более рискованных инструментов.
Итоги, выводы, рекомендации нашим читателям
- для сохранения денег имеет смысл покупать квартиру только с горизонтом планирования не менее 5 лет. В краткосрочном периоде покупка будет не выгодной, и вместо сохранения денег будут потери
- если не хотите испытывать разочарований, не считайте покупку в долларах. Опыт показывает, что после покупки квартиры за 100 000$ сегодня, через несколько лет при продаже в лучшем случае вернешь те же деньги. А может не повезти, и квартира будет стоить дешевле вложенного. «Зарабатывают» лишь те, кто считает в рублях.
- низкие риски и возможность использования квартиры в различных целях дают ей преимущество перед многими другими вложениями. Даже с условием того, что другие вложения дают прибыль и в краткосрочном периоде, и в долгую, а квартира - это покупка только в долгую.
- необходимо с осторожностью слушать тех, кто говорит о других способах вложения и сохранения денег. Возможно, они говорят правду. Но проблема в том, что инструментами с большей доходностью надо заниматься. Постоянно следить за ними, читать новости, экспертов и т.п. Если нет такого навыка и желания, то квартира, со всеми её достоинствами и недостатками, будет самым неплохим выбором.
И еще рекомендации для тех, кто решил купить квартиру в ближайшее время, чтобы сберечь нажитое
- не торопитесь, подождите месяц – два. Станет видно, как меняются цены на рынке в сторону понижения. Уже сегодня многие мотивированные продавцы начинают давать большие скидки. Дальше будет больше. На сегодняшний день нет явных оснований предполагать, что будет дефолт.
- если всё же ожидание вызывает опасения от будущей неизвестности и возможного дефолта, то подбирайте квартиру с умом. Ищите самые ликвидные варианты и торгуйтесь так, как никогда не делали этого раньше. Результат может приятно удивить.
- если денег немного, не бойтесь рассмотреть покупку в других городах, где цены на недвижимость ниже. Это не очень привычно, но является неплохой альтернативой. Прежде чем вкладываться в незнакомый город, возьмите консультацию у нескольких местных риэлторов. Или пообщайтесь с местными жителями (в том числе, на форумах), если в населенном пункте нет риэлторов. Пусть они расскажут свое мнение о городе и недвижимости в нём, а вы сопоставите факты и примете правильное решение.
- новостройки в текущий период, несмотря на все заявления застройщиков и властей, более рискованный актив, чем вторичное жильё. Даже при высокой степени готовности. Мы рекомендуем выбирать вторичное жильё, готовность которого не будет зависеть от навыков застройщика по управлению финансами в непростой период. Да, вторичка может быть хуже по качеству (но не всегда), меньше площадью, но она точно будет «в наличии». А вот новостройка – не факт.
- если выбираете объект, который расположен не в центре крупных городов, то выбирайте квартиру, а не апартаменты. Последние всегда будут дешеветь быстрее, а цена на них будет расти медленнее, чем на квартиры. Но опять же, в центре городов с исторически сложившейся застройкой покупка апартаментов может быть целесообразна, в отличие от спальных районов. Если у вас немного денег, не поддавайтесь соблазну купить апартамент в переделанной квартире или нежилом здании вне центра города. Лучше купить квартиру в другом городе, как мы писали выше. Её ликвидность будет больше и сохранить деньги получится лучше.
Мы желаем нашим читателям принимать только правильные решения. Искренне желаем всего хорошего в это непростое время.