Что ожидать от рынка недвижимости в 2022 году?
Традиционно граждане РФ привыкли сохранять деньги в долларах и квадратных метрах. И всегда геополитические и макроэкономические факторы вносили свои коррективы.
На фоне панического настроения и нестабильности, спрос на вторичную недвижимость за сутки существенно возрос, особенно с учетом того, что ставку рефинансирования ЦБ РФ повысил до 20%, а в след за этим банки приостановили выдачу ипотеки. Кроме того на рынке недвижимости и сейчас есть покупатели, у которых реализованы объекты, а новые - не куплены, или одобрены низкие ставки по ипотеке. Именно эти покупатели сейчас находятся в активном поиске, и этот спрос приведёт к кратковременному росту цен на объекты.
При этом часть продавцов уйдёт с рынка и займёт выжидательную позицию, а значит ликвидных объектов станет меньше. Сокращение предложения сильно влияет на ценообразование.
Позже, существенное снижение уровня доходов и, как следствие, покупательской способности (высокие ставки по кредитам, инфляция, потеря работы и т.п.) приведёт к сокращению активности покупателей на вторичном рынке, и замедлению роста цен на недвижимость. С учетом того, что рынок недвижимости инертный, можно будет позже наблюдать корректировку цен, и стагнацию рынка. Это приведёт к более долгой экспозиции объектов (сейчас до 1 месяца), а в перспективе 5-6 месяцев цены начнут корректироваться вниз, относительно подросших на ажиотажном спросе цен. Альтернативные сделки будут проходить, а вот покупатели, которые не успели воспользоваться ипотекой и кому покупка жилья сейчас не приоритетна, перейдут в режим ожидания. Многие продолжат арендовать жилье, переезжая в более недорогие квартиры.
При этом цены на новостройки продолжат дорожать, т.к. себестоимость строительства повысится в результате увеличения цен на стройматериалы, удорожание кредитов, а также ограниченности ресурса - земель, пригодных для строительства жилого фонда в Москве. Часть проектов выйдет в продажу скорее всего позже запланированного по вышеописанным причинам, а также в результате спада покупательского спроса. Ранее у Застройщика были различные инструменты регулирования спроса в виде: субсидированных программ ипотеки, различных схем рассрочек, разнообразных форматов отделки и меблировки квартир. В ближайшее время будем наблюдать за новым пакетом антикризисных мер, разработанных правительством и ЦБ РФ для поддержания строительной отрасли.
В предыдущие годы жёсткая монетарная политика ЦБ уже помогла снизить уровень волатильности: с 17% в начале года до 13% к его окончанию.
Когда уровень инфляции снизится, будет послабление денежно-кредитной политики, и, как следствие, снижение кредитных ставок, а значит, многие вернутся к решению жилищного вопроса (накопленный спрос), что в свою очередь вызовет рост цен. Экономика циклична.
Что делать в настоящее время? Не паниковать и не раскачивать лодку. Любые операции как на фондовом рынке, так и на рынке недвижимости осуществлять при наличии четкого плана и просчитанной стратегии как минимум на 1-2-5-10-20 лет. При операциях с недвижимостью четко понимать цель продажи и решать вопросы в зависимости от выбранной стратегии. Если выбранная стратегия становится невыгодной, проработать возможные варианты и принять взвешенное и грамотное решение.
Продавцам можно воспользоваться ситуацией и реализовать объекты дороже запланированного, но не «перегибая палку», иначе можно будет остаться со своим неликвидным обьектом на несколько лет.
Покупателям на вторичке иметь чёткий расчёт, а ипотечным покупателям - ещё и запас «прочности» ( подушка безопасности) и делать выбор в пользу ликвидных объектов, а по новостройкам - у надежных застройщиков.
Нужно ли досрочно гасить ипотеку? Если по ипотеке низкие ставки до 6,5 %(субсидированная ипотека, семейная ипотека, господдержка 2020), бюджет просчитан и грамотно спланирован (есть подушка безопасности от 6 мес, желательно 9-12), то можно дожидаться ввода объектов, а по сданным - жить или сдавать в аренду/найм. Если ситуация критична, то пользоваться ситуацией сейчас.
В условиях сложного рынка важно уметь грамотно оценивать ситуацию, включая финансовую и сохранять спокойствие.
Инвестиционный и финансовый аналитик, квалифицированный брокер, эксперт по недвижимости АН «На Петровке»
Зайцева Ирина Петровна.