Цены на жилую недвижимость в Краснодарском крае уже третий год растут рекордными темпами, пробивают все «потолки» и удивляют даже бывалых риелторов. Застройщики регулярно повышают ценник на «квадрат», за ними с небольшим опозданием подрастают цены на «вторичку», коммерческую и элитную недвижимость.
ТОЧКИ РОСТА
В целом по региону жилье в течение 2021 года подорожало в среднем на 27-30%, однако в Краснодаре и на побережье – в Новороссийске, Сочи, Адлере, Геленджике, Анапе и других курортных городах, скачок цен как в новостройках, так и на «вторичке» перешагнул 70%-ную черту. При этом более 75% квартир было приобретено в ипотеку.
Росту цен на недвижимость Краснодарского края поспособствовало сразу несколько факторов, наложившихся друг на друга. Во-первых, вот уже несколько лет наблюдается усиленная миграция россиян на Кубань из других регионов страны. Особенно – из холодных регионов Сибири, Дальнего Востока, севера Европейской части России. По числу сограждан, переезжающих сюда на ПМЖ, Кубань прочно держит третье место – после Москвы и Питера. Разумеется, переезжающие в теплые края люди покупают здесь квартиры. Причем зачастую – сразу несколько: или для сдачи в аренду, или для того, чтобы подготовить почву для переезда родственников: родителей, взрослых детей и так далее.
Во-вторых, вступление в силу в 2019 году федерального закона, обязывающего застройщиков использовать эскроу-счета, сняло проблему долгостроев, повысило уровень безопасности сделок при покупке строящегося жилья и одновременно с этим заставило некоторые компании уйти с рынка. Из-за этого строить стали меньше, предложение сократилось – а спрос продолжает расти.
В-третьих, свою роль сыграл и стремительный рост цен на стройматериалы, что увеличило себестоимость строительства.
И, наконец, в-четвертых, с каждым годом власти все активнее требуют от застройщиков возведения комплексной застройки. То есть в придачу к строящимся жилым домам необходимо возводить объекты инфраструктуры, в том числе – и не коммерческой: школы, поликлиники, детские сады. Разумеется, эти затраты включаются в себестоимость возводимых домов. По данным застройщиков, затраты на строительство этих объектов добавляют к цене каждого жилого «квадрата» до 10 тысяч рублей.
БРАЛИ, БЕРУТ И БУДУТ БРАТЬ
11 февраля Банк России поднял ключевую ставку еще на 1%. Таким образом, в течение года она поэтапно выросла с 4,25% до 9,5% годовых. Как пишет РБК Краснодар со ссылкой на «ДОМ.РФ», к середине февраля средняя ипотечная ставка 15 крупнейших российских банков на первичном рынке достигла 10,44% годовых, на вторичном рынке – 10,56% годовых.
По словам генерального директора СК «Неометрия» Надежды Барачиной, помимо роста ключевой ставки на подорожание ипотеки сработало и снижение уровня государственной поддержки при субсидировании процентных ставок. Постепенно уменьшается как объем поддержки, так и круг лиц, имеющих право ей воспользоваться.
Несмотря на это, как утверждает Надежда Барачина, выдача ипотеки существенно не снизится. «С одной стороны мы видим снижение доступности ипотечных кредитов за счет роста процентной ставки по ипотеке, что существенно уменьшает количество потенциальных клиентов, которые ранее рассчитывали на ипотечный кредиты. С другой стороны, за счет роста инфляции мы видим постепенный рост стоимости жилья на рынке, что в целом отражается на доступности квадратного метра для потенциальных покупателей. Данная тенденция приводит к тому, что часть клиентов, ранее рассчитывавших только на свои силы, вынуждены также обращаться за ипотечными кредитами. Это частично компенсирует падение объемов ипотеки от удорожания», - отмечает эксперт.
Как пояснила Надежда Барачина, повышение ставок по ипотеке приведет к увеличению размера переплаты клиентом банку за весь срок жизни кредита. На стоимость квадратного метра жилья рост ипотеки сам по себе не повлияет. «На изменение стоимости квадратного метра влияют инфляционные процессы, которые ведут к росту стоимости используемых строительных материалов и самих строительно-монтажных работ, а также объем социальной нагрузки, необходимой для получения разрешения на строительство в связи с пересмотрами градостроительных норм», - считает она.
ШАГ НАВСТРЕЧУ
В сложившейся ситуации все игроки на рынке жилья готовы пойти навстречу покупателю. «Ни риелторы, ни банкиры, ни застройщики, – никто из них не заинтересован в потере клиентов. Ради привлечения покупателей и поддержания спроса будут разрабатывать всевозможные системы бонусов, скидок и прочее», - уварена эксперт по недвижимости краснодарской компании «Верона» Мария Москвич.
В интервью «КП-Кубань» эксперт отметила, что такие города, как Краснодар, Сочи, Анапа, Новороссийск являются безусловными лидерами по реализации жилья через ипотеку, а в министерстве экономики Краснодарского края эти же города назвали лидерами по количеству выданных населению ипотечных кредитов – более 80% от общего объема по краю. Это связано с тем, что большая часть жилья строится в городах, соответственно жители Кубани и приезжие приобретают жилую недвижимость именно там.
Например, «однушка» в Краснодаре площадью 38 «квадратов» в доме 2008 года постройки стоит 5,1 миллиона рублей. В квартире сделан качественный ремонт, есть большая обустроенная лоджия. Квартира продаётся с мебелью и техникой.
В Новороссийске «однушка» площадью 40,5 «квадратов» стоит 4 миллиона рублей. Дом расположен в престижном районе, до ближайшего пляжа 10-15 минут пешком. В квартире большая кухня, просторная застекленная лоджия, хороший ремонт.
Однако стоимость жилья будет только расти. К примеру, сейчас цены на однокомнатные квартиры в городах Краснодарского края начинаются от 4 миллионов рублей. К концу 2022 года эксперты прогнозируют еще одно повышение.
ОТ ДОЛГОВ
По данным Банка России, в 2021 году в Краснодарском крае было оформлено 61 232 ипотеки, что на 10% выше, чем в 2020 году. Согласно Единому ресурсу застройщиков, Кубань занимает 3 место в России по количеству ипотечных сделок.
Одновременно с этим, по данным Федеральной службы судебных приставов, Краснодарский край в прошедшем году занял первое место среди российских регионов по числу злостных неплательщиков.
В Краснодарском крае в 2021 году количество неплательщиков по долговым обязательствам составило 582 тысяч человек. По этому показателю Кубань заняла первое место среди регионов РФ, сообщают «Известия» со ссылкой на данные Федеральной службы судебных приставов.