Снижение туристического потока заметно сказалось на стоимости недвижимости. Этой ситуацией можно воспользоваться тем, кто давно мечтал приобрести квартиру или домик на море в теплой стране для личного пользования или сдачи в аренду.
Я проанализировал рынок недвижимости в разных странах, и вот к каким выводам пришел.
Инвестиции в недвижимость за рубежом
Многие думают, что на покупку недвижимости в Европе и других странах нужны большие деньги, например, от 2-5 миллионов евро. Но это не так. Вполне можно найти небольшой домик или квартирку от 100 тысяч, и арендный доход в пределах 3-5% годовых практически обеспечен.
Для сдачи в аренду приобретают гостиничные номера, комнаты в студенческом общежитии или домах престарелых. Эти активы приносят неплохой постоянный доход. Практикуют также клубные сделки в проектах девелопмента (это для продвинутых инвесторов).
Механизм работает просто:
- вы приобретаете недвижимость;
- сдаете в аренду и получаете свои проценты.
Выгода здесь двойная: помимо стабильного дохода на уровне 3-5% годовых, стоимость недвижимости постоянно вырастает на 2-3% в год. Если вам нужно будет продать комнату или номер, вы получите свои деньги + те проценты, которые набежали за всё время.
Микроапартаменты (до 37 м2) пользуются большим спросом. Их можно приобрести в новостройках и сдавать в аренду. Такое инвестирование выгодно в крупных благополучных европейских городах, где спрос на жилье высокий. Доходность – до 5% годовых. Заселением и контролем за состоянием апартаментов занимается управляющая компания, которая имеет свой процент от этого контракта.
Риски в этой схеме минимальные, но и доходы невелики. Такое инвестирование позволяет сохранить вложенный капитал от инфляции, которая год за годом успешно съедает все накопления.
Бумажная волокита
Конечно, в описании всё выглядит привлекательно и кажется несложным. Но на деле инвестор сталкивается со следующими ситуациями:
- большая переплата за оформление бумаг и налога на недвижимость;
- расходы на поездки и осмотр объектов лично;
- отчеты об уплате налогов там, отчет о своих доходах перед нашей налоговой.
За какие услуги придется платить и кому:
- управляющей компании;
- открытие счета в банке и соответствующих документов;
- нотариусы, юристы, аудиторы и т.д.
В какие страны инвестировать
Покупка номеров в гостиницах – Италия, Испания, Турция, Греция.
Покупка комнаты в общежитии, домах престарелых, миниапартаменты – в развитых странах Европы (Испания, Германия, Греция и др). Все вопросы лучше решать со специалистом.
О расходах
Доход мы определили, поговорим о расходах.
Если сдавать номер в гостинице или квартиру на море:
- налог на бизнес – для нерезидентов может доходить до 25%;
- оплата услуг управляющей компании – до 25%;
- закупка инвентаря, мебели, текстиля и т.д.
Платить УК выгоднее, так как они занимаются поиском клиентов и следят за состоянием помещения. Хотя не везде и не всегда. Есть УК, которые не стремятся привлекать арендаторов, а иногда и сдают помещение без ведома собственника. Особенной нерасторопностью отличаются УК в Италии и Испании.
Инвестиции в России
Иногда может сложиться впечатление, что инвестирование в зарубежную недвижимость – один сплошной риск. Это не совсем так, но есть нюансы. Например, аренда за рубежом приносит выгоду, если арендодатель там же и проживает либо хорошо знает конъюнктуру.
В России покупать и сдавать квартиру не выгодно, этот вид инвестирования убыточный. Выгодно лишь в случае сдачи унаследованной недвижимости, когда не было вложений (кроме ремонта и замены интерьера).
Несмотря на то, что квадратные метры в новостройках постоянно растут в цене, девальвация рубля относительно твердых валют портит всю картину. В рублях мы наблюдаем рост, а в долларовом эквиваленте – падение. Эту информацию можно проверить здесь.
Получается, что рост цен на квадратные метры не успевает перекрывать обесценивание рубля. К тому же, наблюдается заморозка цен на аренду при быстром повышении стоимости за квадратный метр. Еще несколько лет назад среднестатистическая двушка в Москве сдавалась за 30 000 рублей при закупочной цене в 6 миллионов. Сейчас такая же двушка стоит 10 миллионов, а стоимость аренды так и осталась на уровне 30000 руб. Соответственно, срок окупаемости квартиры за счет аренды увеличился почти в два раза.
Если сюда добавить ремонт, замену бытовой техники и мебели и простой квартиры, то выгоды от сдачи не видно вообще. Это я еще не упомянул о налоге 13% и налоге на имущество.
Поэтому в условиях российской действительности выгоднее покупать валюту, чем приобретать на свободные деньги жилплощадь под аренду.
Где выгоднее?
Судя по росту спроса на недвижимость в Европе (ажиотаж на турецкую недвижимость здесь), лучше вкладывать деньги туда. Даже с учетом возможных рисков. В нашей стране можно сдавать унаследованную квартиру, а не приобретенную в ипотеку. Овчинка выделки не стоит.