Кому нужна управляющая компания? И нужна ли вообще? Может ли многоквартирный дом жить без УК? Практически каждый из нас хоть раз, но задумывался над этими вопросами. Мы порефлексировали на эту тему с директором УК «Территория» Дмитрием Сенем.
Казалось бы, клиент управляющей компании – это каждый собственник жилья. Но это только на первый взгляд. По существу, в многоквартирном доме у каждого жителя свое мнение и ожидание того, что для него комфортный дом. В нынешней практике часто бывает так, что жильцы не могут договориться где установить шлагбаум, заливать или нет каток, куда во дворе поставить елку. Удовлетворить ожидания каждого жителя, как например в кафе или фитнес зале, управляющая компания просто не может.
Множество мнений, пожеланий и ожиданий от работы управляющей компании создает беспорядок и ситуацию, как в басне Крылова – «на лад их дело не пойдет».
«По сути, многоквартирный дом, как и всякая система несет в себе порядок и беспорядок, стремление к саморегуляции и саморазрушению. Роль управляющей компании в этой системе – быть представителем порядка, помогать и направлять к стабилизации»,- уточняет Дмитрий Сень. «Поэтому некорректно говорить в масштабном плане, что каждый собственник персонально – это клиент УК».
Управляющая организация в этом плане нужна клиентам, но ни каждому в отдельности, а всем в совокупности. Иными словами, этот клиент – общее собрание собственников (ОСС) многоквартирного дома.
Казалось бы, к клиентам УК относятся поставщики, застройщики и инвесторы. Например, поставщикам проще продать оной управляющей компании миллион киловатт и миллион гигакалорий, чем миллиону потребителей по одному киловатту и одной гигакалории. Эксперимент прямых договоров показал, что поставщики не могут качественно оказать услугу, собрать со всех людей деньги, правильно начислить и посчитать стоимость, а также вести клиентскую работу с каждым жителем при выявлении им несоответствий в начислениях.
Застройщикам УК нужна, т.к. своя управляющая компания позволяет отслеживать качество собственных построенных объектов. Конечно, есть те, кто используют свою УК, чтобы прикрываться гарантийным ремонтом, но кто-то – чтобы предоставлять жителям современную УК в качестве постпродажного сервиса, а вместе с этим расти и развиваться, строить все лучше и лучше.
Инвесторам в свою очередь УК нужна для того, чтобы получать прибыль. Но и это не всегда удается. Придя в эту сферу, инвестор сталкивается с тем, что эта работа больше о том, чтобы отдавать, а не брать.
В итоге, тем, кто определяет правила игры, выстраивает четкие ожидания и требования является государство. «Именно оно дает регламенты и говорит «вот так нужно делать», - Дмитрий Сень. «В этом случае ГЖИ, как орган государства, рассказал всем, как надо делать и как это должно быть. Крыша не должна течь, подъезд должен быть прибран, помыт, очищен, лампочки должны гореть. В ГЖИ сидят реальные представители реального заказчика, который определил, что и как делать».
Но ошибочно думать, что у жителей нет возможность решать судьбу своего собственного дома. Наоборот. У них есть свой орган правления – ОСС. И именно собственники могут собраться и решить «нам нужна эта управляющая компания» или «она нам не нужна». На этом уровне общее собрание может принимать решения о том, как развивать свой дом и выстраивать или нет его светлое будущее. У заказчика в лице государства нет возможности определить задачи для каждого конкретного дома или комплекса. Государство итак определило правила и общий порядок, и если уровень их исполнения ниже установленного, то оно лишает исполнителя права на деятельность, забирая лицензию. Но именно общее собрание жителей определяет правила совместного проживания, уровень общего комфорта и безопасности и ищет ту управляющую компанию, которая будет выполнять поставленные задачи за деньги, определенные ОСС. При принятии таких решений общее собрание как раз-таки опирается на мнение каждого жителя или групп жителей. И тут важно быть инициативными, участвовать в судьбе собственного дома, а не отмалчиваться и перекладывать ответственность на других.
Ситуация усложняется и тем, что нет прямого и конкретного диалога между всеми заказчиками сферы ЖКХ. Последние исследования Института экономики города о проведении ОСС с использованием информационных систем показал существование законодательных пробелов и барьеров. Например, один из них – нет перечня сведений о том, как должны указываться лица, участвующие в ОСС, какие сведения могут быть запрошены для идентификации собственника, нет требований к самим системам, которые помогли бы защитить от фальсификации.
Иными словами, сегодня мы видим плохое взаимодействие между заказчиками. Поэтому приоритеты расставлены не так, как этого ждут живущие в домах люди. Сначала то, что требует первый заказчик – государство, затем второй – общее собрание и только в последнюю очередь – желание отдельного жителя. Это наша сегодняшняя реальность, которая требует перемен.