Сакраментальный вопрос, уже передающийся из поколения в поколение. Сродни вопросу: «Как прожить долго и счастливо?» И с примерно таким же количеством «авторских» вариантов ответов. Я точно не буду пробовать сделать еще одну попытку, слишком уж амбициозный «проект». Но, во многих умных книгах сказано, что глобальные задачи принято решать по частям. Мне тоже нравится такой подход. Если даже не решишь задачу целиком, то потренируешься на отдельных моментах. Поэтому я постараюсь просто поделиться несколькими лайфхаками, которые могут пригодиться при получении и, главное, возврате ипотечного кредита.
Можно считать, что «накопить на ипотеку», это:
1. Накопить на первоначальный взнос по кредиту (обычно, чем он больше, тем выгоднее условия по самому кредиту).
2. Накопить на погашение кредита.
3. По возможности снизить размер платежей по кредиту, как в части %ставки, так и в части общих выплат (с учетом погашении основного долга и других платежей).
Попробуем по порядку.
Первоначальный взнос.
Решите, какая сумма первоначального взноса вам нужна. От этого, как минимум, будет зависеть ставка по кредиту.
Допустим, примерная стоимость квартиры – 10 млн.руб. Условно, если первоначальный взнос составит 20% от стоимости, ставка по кредиту будет 10%; при 40% взносе можно рассчитывать на 9% (детали надо уточнять у банка).
В части накоплений. Ничего оригинального, обычная финансовая цель. Предлагаю завести под нее «инвестиционный портфель». Как я и говорил, 50 – 75% - банковские депозиты (желательно пополняемые), 25 – 50% - более активные инвестиции. Определиться для себя, на сколько этот портфель ежемесячно будет пополняться из текущих расходов.
Модель погашения кредита.
Как ни странно, многие не очень четко представляют, как будет выглядеть финансовая модель при использовании ипотечного кредита! Другими словами, сколько денег и когда понадобится. Лучший способ составить такую модель – получить несколько предодобренных решений от банков (см.далее). Поэтому, совет №1 – обязательно составить модель всех платежей по кредиту. Это даст возможность точно планировать расходы. Останется найти доходы.
Совет №2 – не забыть в эту модель добавить необходимые расходы не переезд (ремонт, мебель и т.д.). Часто в эйфории от самой сделки по покупке про это забывается, а такие расходы могут составлять значительную часть бюджета.
Вообще, ипотека, конечно, серьезная финансовая нагрузка, но часто она не так страшна, как кажется. Есть общепризнанный принцип – необходимость четкого планирования оптимизирует почти любой бюджет примерно на 10-15%. Так что, считайте, что 10-15% кредита вы уже погасили! Неплохо для начала!
Лайфхаки для снижения общей стоимости кредита
- Чем больше первоначальный взнос, тем ниже % ставка.
- Обязательно проверьте возможность досрочного погашения без комиссии и согласований со стороны банка.
- Проверьте, на каких условиях при необходимости можно продать заложенную квартиру.
- Проверьте, сколько будет стоить оценка рыночной стоимости и страховка квартиры. Как часто надо будет делать переоценку и обновление страховки?
- Можно ли самостоятельно выбирать страховую компанию? Довольно часто банки маскируют за относительно низкой % ставкой высокую стоимость комиссии, или страховки. Будьте внимательны!
И еще пара лайфхаков.
Предодобренные решения банков - зачем они нужны?
Как правило, банки почти всегда практикуют «предодобренные кредиты». Это значит, что можно подать заявку на нужную сумму кредита сразу в несколько банков и дождаться ответов. Конкретную квартиру при этом указывать не обязательно. Получив положительное (я надеюсь!) решение банка, можно спокойно подбирать варианты покупки. Обычно решение действует несколько месяцев. По большому счету, когда вы найдете подходящий вариант, надо будет только согласовать с банком оценоную стоимость квартиры и обновить справку о доходах. Категорически советую перед началом поиска конкретного варианта получить на руки несколько положительных решений банков. Тогда вы можете быть уверены в своих финансовых возможностях и вам не придется искать срочных решений, которые, обычно, не самые выгодные. По итогам проведенной с банками работы можно составить сравнительную таблицу параметров (пример ниже). Возможно, такая таблица поможет выбрать оптимальный вариант, да и поторговаться с банками за условия.
Лимиты по кредитным картам.
Проверьте незакрытые лимиты по своим кредитным картам. Я уже писал ранее, что если вы активировали «кредитку» с лимитом 1 млн.руб, а потратили 1 тыс. руб, то банки уменьшат потенциальный лимит кредита на весь 1 млн.руб.! Проверьте ненужные лимиты! И еще, чтобы закрыть ранее активированный лимит, часто надо обратиться в банк.