Центробанк объявил о восьмом подряд (но первом в 2022 году) повышении ключевой ставки. Казалось бы, все очевидно, однако, уверен Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость Профи», у покупателей новостроек еще осталось «пространство для маневра».
Похоже, уже можно не менять название комментария относительно повышения ключевой ставки, которое в прошлый раз звучало так: «Особого оптимизма не видно». И действительно, решение Центробанка в очередной (очередной!) раз поднять ключевую ставку на 1 п.п. до 9,5% стало ожидаемым. Инфляция по-прежнему далека от цели, а значит – приходится задействовать непопулярный инструмент в виде сильного повышения ставки. История с несостоявшимся «вторжением» на Украину продолжает негативно отражаться на фондовых рынках, а ослабление национальной валюты (на пике доллар стоил 79 руб. по курсу ЦБ) стало одним из весомых факторов ускорения инфляции (в годовом выражении – уже 8,8% вместо плановых 4-4,5%).
Рост ключевой ставки по умолчанию подразумевает рост ставок по кредитам, в том числе и ипотечным. Однако это не находит полного отражения в статистике ЦБ по ипотеке по всей России. Средневзвешенная ставка по всем видам ипотечного кредитования для физических лиц по итогам декабря составила 7,8%, а если говорить про ипотеку под залог ДДУ, то ставка и вовсе упала ниже 6%. Как это достигается? Ростом доли семейной и льготной ипотеки и субсидированием ставок (либо застройщиком, либо заёмщиком).
Объёмы кредитования в денежном выражении под залог ДДУ, если сравнить декабрь 2021 с декабрём 2020, выросли на 46%. Причина этому – выросшие цены на новостройки, которые (вот сюрприз!) растут в том числе благодаря субсидированию застройщиками ипотеки. Вроде как ставка невысокая, но сумма кредита и платежа существенно выросли. Об этом говорит куда меньший прирост в количестве оформленных кредитов – всего 17%. Получается, что количество кредитов выросло, но не так значительно, как сумма кредитов. Кстати, если будете брать обычный, не льготный, не семейный и не субсидированный кредит, то ставка по нему уже составит более 10%.
Ещё одним последствием роста ключевой ставки является рост ставки по депозитам. Казалось бы, можно только радоваться. Но для рынка недвижимости это означает сокращение объёмов финансирования – сейчас уже не так выгодно сдавать недвижимость в аренду (это касается и коммерческой, и жилой недвижимости) из-за выросших цен на саму недвижимость и не поспевающих за ними арендных ставок. А эта ситуация ведёт к тому, что доходность падает менее 10% в год. А раз так – может, не покупать недвижимость, а положить деньги на депозит?
Однако это не совсем применимо к новостройкам – сами по себе они продолжают дорожать, как за счёт повышения стадии строительной готовности, так и за счёт роста цен в принципе (на которые теперь дополнительное давление стала оказывать инфляция, повышение себестоимости). Следовательно, выбор остаётся за вами: положить свои средства на депозит и подождать полгода в надежде на снижение ключевой/ипотечной ставки на фоне продолжающегося роста цен на новостройки, либо пойти купить объект сейчас, а потом, если ставки снизятся, рефинансировать свой кредит, но приобрести квартиру по сегодняшней цене.
Автор: Денис Бобков