В настоящее время сделки с недвижимым имуществом являются наиболее распространенной разновидностью сделок в соответствии с российским законодательством.
Одной из наиболее распространенных сделок с недвижимым имуществом является купля-продажа. В случае продажи недвижимости стороны заключают договор. Об особенностях заключения, расторжения и признания незаключенным договора продажи недвижимости в 2022 году читайте в этой статье.
Понятие договора продажи недвижимости
Под договором продажи недвижимости понимается:
«соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество) (ст.549 ГК РФ)
Сторонами договора продажи недвижимости являются продавец и покупатель.
Порядок заключения договора продажи недвижимости
Заключение договора продажи недвижимости сводится к подписанию письменного документа на согласованных условиях, а также в совершении определенных действий – со стороны продавца – передача недвижимого имущества, а со стороны покупателя оплата имущества и его принятие.
Продавец и покупатель могут участвовать в заключении договора (совершении сделки) лично или через своих представителей. От имени юридических лиц в качестве представителя выступает исполнительный орган (директор, генеральный директор, председатель правления и т.д.), действующий на основании устава.
В том случае, если покупатель или продавец не могут участвовать при совершении сделки лично, они могут передоверить свои полномочия представителю. Полномочия представителя в этом случае должны быть подтверждены нотариально удостоверенной доверенностью.
От имени несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет, являющегося стороной сделки действуют его законные представители (опекуны, усыновители).
Несовершеннолетний в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет может самостоятельно участвовать в совершении сделки, но только при наличии письменного разрешения родителей на такую сделку.
В перечисленных случаях также в обязательном порядке необходимо разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки по продаже недвижимости.
В этих случаях понадобится разрешение органа опеки и попечительства на проведение сделки. Их согласие понадобится также и в некоторых других случаях: например, когда в квартире проживали члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29, п. 1 ст. 30, п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; Постановление КС РФ от 08.06.2010 N 13-П).
Признание договора продажи недвижимости незаключенным (примеры из судебной практики)
Договор продажи недвижимости, как и любой договор, может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Например, стороны не указали данные, которые позволяют четко определить наименование и количество товара, а при продаже недвижимости - ее цену.
Суд может признать договор купли-продажи незаключенным, в частности, если не согласован предмет договора. При продаже недвижимости - данные о недвижимости, в том числе ее расположение на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).
Приведем пример из судебной практики. В соответствии с решением от 10 июня 2018 г. по делу № 2-13/2018 Заднепровского районного суда г. Смоленска договор купли-продажи квартиры, заключенного между Петренко А.П. (продавец) и Бабич Р.А. (покупатель) был признан не заключенным. Продавец обратился в суд с иском о признании договора с покупателем не заключенным.
Из материалов дела следует, что продавец и покупатель заключили договор купли-продажи квартиры. По договору была предусмотрена оплата в течение трех месяцев с даты заключения договора в рассрочку равными платежами по четыреста тысяч рублей. Продавец после заключения договора передал ключи от квартиры покупателю и прописал его в ней.
В предмете договора было указание только адрес квартиры, при этом, ее площадь, кадастровый номер и иные характеристики не указаны, ссылки на правоустанавливающие документы не было, цена указана в долларах США.
Государственная регистрация перехода права собственности по договору сторонами не производилась. Покупатель заплатил только первый платеж. По истечении года после заключения договора, оплату не произвел, при этом, проживал в квартире в связи с регистрацией в ней.
Суд, рассмотрев материалы дела, доводы продавца, признал договор не заключенным из-за отсутствия согласованных существенных условий договора.
Для отдельных видов договоров купли-продажи предусмотрены и другие существенные условия, отсутствие которых в договоре может повлечь его незаключенность. К ним относятся:
- цена товара при продаже недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ);
- цена товара, порядок, сроки и размеры платежей при продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (п. 1 ст. 489 ГК РФ);
- перечень проживающих лиц (при их наличии) с указанием их прав на пользование помещением при продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Заявить о незаключенности договора купли-продажи можно и в том случае, если в ходе переговоров предложено согласовать какое-то условие, но согласовано оно не было. Такое условие является существенным в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ до тех пор, пока вы не откажетесь от своего предложения.
В редких случаях возможно признать договор незаключенным, если он исполнялся сторонами. Но надо учитывать следующее. Если стороны полностью или частично исполнили договор или подтвердили его действие иным способом, указанные действия лишают стороны права ссылаться на то, что он не заключен (п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49). Если сторона, например, приняла недвижимое имущество и пользовалась им, но не оплатила его, а затем заявила требование о незаключенности договора, чтобы избежать неустойки, такое требование будет недобросовестным (п. 3 ст. 432 ГК РФ). В этом случае, скорее всего, в иске покупателю суд откажет.
Порядок признания незаключенным договора купли-продажи особенностей не имеет – стороне нужно подать иск в суд.
Особенности расторжения договора продажи недвижимости
Расторжение договора продажи недвижимости в зависимости от обстоятельств возможно в одностороннем порядке, по соглашению сторон или в судебном порядке.
Как правило, основанием расторжения является нарушение контрагентом договора. В случае расторжения договора по этому основанию, необходимо доказать факт нарушения условий договора контрагентом.
Продавцы обычно подают иски, когда покупатель получил недвижимость, но не платил за нее. Покупатели часто обращаются в суд, если продавец не передал недвижимость или передал ее с существенными недостатками.
Договор можно расторгнуть:
- если другая сторона допустила существенное нарушение его условий. Это самое распространенное основание расторжения в судебном порядке;
- если контрагент не выполняет обязанность по страхованию объекта недвижимости. В этом случае договор можно расторгнуть путем одностороннего внесудебного отказа от его исполнения;
- при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа;
- в других случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором.
Нарушение является существенным, если из-за него другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Существенное нарушение со стороны покупателя может быть установлено, если он, в частности: не оплатил стоимость недвижимости либо оплатил не полностью и просрочка составила длительный период времени; в течение длительного времени уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость; после заключения договора утратил право собственности на недвижимость.
Расторжение договора продажи недвижимости в одностороннем порядке и через суд
Продавец может отказаться от договора купли-продажи недвижимости в одностороннем внесудебном порядке, если покупатель:
- не вносит вовремя очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему объект недвижимости. Однако продавец не может отказаться от договора, если это запрещено договором или покупатель выплатил более половины цены;
- в нарушение договора отказывается принять и оплатить недвижимость.
Покупатель может требовать расторжения договора через суд, если продавец:
- передал недвижимость, обремененную правами третьих лиц, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об этих правах;
- передал недвижимость, не свободную от известных ему на момент передачи притязаний третьих лиц, которые впоследствии были признаны в установленном порядке правомерными;
- при продаже земельного участка предоставил заведомо ложную информацию, которая указана в п. 3 ст. 37 ЗК РФ.
Кроме того, покупатель может расторгнуть договор путем одностороннего отказа от его исполнения, если продавец:
- отказывается передать проданную недвижимость;
- существенно нарушил требования к качеству товара. Например, передал недвижимость с существенными недостатками. Для оценки качества суд, скорее всего, назначит экспертизу.