Сейчас в сети активно муссируется эта тема, так как такое изъятие земли государством может коснуться любого землевладельца. Причин для изъятия земли в пользу государства имеется весьма много.
Даже из СОБСТВЕННОСТИ можно отобрать землю. Например, "Принудительное изъятие земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения при неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства Российской Федерации" подробно описано в статье 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Так же вы можете получить огромные штрафы за использование земли в разрез с видом её разрешенного использования (так называемый ВРИ),
Какие неоднократные огромные штрафы за нецелевое использование земли рассказано в нашей статье "ПОЧЕМУ ШТРАФУЮТ ЗА НЕЦЕЛЕВОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЛИ".
Итак, почему в Сочи наложили арест на 11 тысяч (!) земельных участков?
21 сентября 2021 года судья Центрального районного суда Сочи господин Орехов В. Ю. наложил арест на 11 066 земельных участков общей площадью 4983,01 га. Из них 7614 участков площадью 2673 га уже застроены, еще 3452 участка площадью 2310 га пустуют. Арестовали - это значит наложили запрет на любое распоряжение этими земельными участками: продавать, менять, дарить или завещать нельзя!
Почему их арестовали?
Выясняется, что эти земельные участки кто-то незаконно раздавал гражданам начиная с 1998 года. И вот те "счастливые" граждане приобретая землю, не проверяли ни документы, ни суть сделки. За что и поплатились.
Очень понятно, что правовая грамотность наших граждан очень низка и её надо развивать, но призываем вас обращаться хотя-бы за предварительной консультацией к профессиональным юристам именно по ЗЕМЕЛЬНОМУ праву, а не по какому-либо другому. Друг юрист не поможет. Нельзя ему говорить: "Ну ты ж юрист". Это так же, как имея в друзьях врача ортопеда просить его дать вам совет в области гастроэнтерологии со словами: "Ну ты же врач". Ведь каждый специалист только в соей сфере, быть спецом в другой сфере - просто невозможно. Вот мы - специалисты именно в земельном праве с опытом уже более 20-ти лет. Мы не сможем проконсультировать вас по уголовному или по налоговому праву, даже не просите :)
Непонятки и заблуждение граждан в Сочи произошло еще и потому, что люди не обращают внимание на то, что написано в кадастровой выписке на земельный участок: "границы не уточнены в соответствии с земельным законодательством". Либо видели, но не придали должного внимания, а ведь эта надпись имеет огромное значение.
Эта надпись значит, что участок может быть и собственности, то так как его границы неизвестно где расположены, значит и сам участок может оказаться абсолютно где угодно. А кода вы захотите все-таки выяснить это и уточнить его границы, то есть провести межевание, то может оказаться, что ваш участок расположен где-то в море (из-за не учтения кривизны земли по формуле Гауса-Крюгера и того факта, что участки расположены на горах, а не на ровной поверхности). А если все вокруг участки промежованы и нанесены на кадастровую карту, то вашему участку может не найтись места, его некуда будет "втиснуть".
Есть еще один нюанс межевания (или не межевания): это метод определения координат поворотных точек земельного участка. Вы можете увидеть в кадастровой выписке на участок фразу о том, что межевание было. Но метод определения координат был картографическим. А надо что бы межевание было проведено инструментальным методом! Скорее всего так произошло и в Сочи. Руководство Сочинского национального парка (далее СНП) заявляет, что в пределах его границ вдруг незаконно обнаружились 11 тысяч земельных участков. Скорее всего межевание Сочинского национального парка было проведено всего лишь картографическим способом и очень давно.
Предполагаем, что дело было так: сидит геодезист (сотрудник СНП) в кабинете, никуда не выезжает, берет старую бумажную карту от 1986 года в крупном масштабе 1:25 000, где в 1 см карты содержится 250 метров местности (или карта еще мельче) и накладывает на карту города Сочи, которая нарисована без учета того, что местность не плоская, а сильно гористая и сравнивает с кадастровой картой из росреестра, где земельные участки были промежованы ИНСТРУМЕНТАЛЬНЫМ методом!
А в сравнении могут участвовать участки, межевание которых было проведено одинаковым методом. Так как самое точное межевание - это инструментальный метод, который проводится специальными геодезическими инструментами (не важно: новым, современным оборудованием с GPS или GLONAS или же теодолитом и тахеометром фирмы "Leica" того же 1991 года выпуска).
Картографический же метод определения границ - это самый не точный способ. Это вам скажет даже студент первого курса на геодезическом или землеустроительном факультете.
Картографический метод используется для общего определения местоположения огромных земельных массивов: лесных массивов, земель бывших колхозов/совхозов, рек, озер и т.д . Так вот, если некоторые не совсем порядочные геодезисты используют этот для определения координат частных участков, то это непременно приводит к наложениями, смещениями, пересечениями, и прочим ошибкам, которые порой крайне трудно исправить, особенно юридически. Для точных определений земельных участков всегда необходимо использовать инструментальный метод (и даже в великую отечественную войну было так).
Как же так получилось, что участки раздавали незаконно? Граждане были безмерно рады получить (понятно что за деньги) лакомый участок под ласковым солнцем в мягком курортном климате, и не смотрели на документы. Они же платили огромные деньги за эту землю, наивно полагая, что за законность сделки кто-то ручается и законность им обеспечит кто-то, даже ничего не проверяя.
Все прекрасно понимают, что чувствуют те люди, у которых эту землю фактически отобрали. Уже в декабре 2021г. и в середине января 2022-го начались первые суды по изъятию участков из собственности сочинцев. Никакие обращения выше стоящим властям не помогают, так как изъятие земельных участок проходит по закону, а вот получение этой земли было незаконным.
Что делать, чтобы не отобрали землю и не оказаться на месте пострадавших сочинцев?
Чтобы не оказаться вдруг без приобретенной недвижимости, для покупки которой были взяты кредиты (или продано последнее имущество) будьте крайне внимательны при изучении документов на земельный участок который у вас уже есть в пользовании или который вы хотите купить.
Ведь покупка земли - это огромнейшие деньги! Это же не 20 или 50 тысяч рублей, это же миллионы!
Проверять земельный участок перед покупкой необходимо именно у земельного юриста, а не у риэлтора или юриста по административному праву. Например, некоторые Сочинцы, у которых арестовали участки, заявляли, что перед сделкой документы тщательно проверялись юристами в риэлторской компании и были признаны «чистыми». Что это значит на самом деле? Это просо риэлторы проверили, что участок был продан кем-то кому-то в таком-то году и что он не банкрот. Или кто-то умер (ведь участки "раздавались» с 1998 года), а участок достался в наследство, и никаких наследников или "сидящих" в доме не "прописано".
Так вот, чтобы не попасть под арест земельных участков, перед покупкой необходимо проверять другие параметры земельного участка. В этом вам помогут разобраться юристы нашей компании "Земельное право", которые к тому же являются и инженерами-землеустроителями, которые великолепно понимают все тонкости земельного права.
Всё это популярно вам расскажут наши геодезисты и кадастровые инженеры, которые знают причины любых отклонений координат поворотных точек границ (на бумаге, то есть на кадастровой карте) от их реального местоположения на местности. И что юридически все это объяснить уважаемому судье весьма трудно, так как он совсем не специалист в земельном праве и в геодезии.
Или, например, если у вашего дедушки есть земельный участок с документами на праве пожизненного наследуемого владения, то знайте: этот вид права не является СОБСТВЕННОСТЬЮ. В данном случае собственник земли - государство. По сути такой вид права ( а еще и "постоянное бессрочное пользование") - это аренда, она временная и платная. У вас есть право попросить землю в собственность, а у государства есть право вам в этом отказать. У него нет ОБЯЗАННОСТИ передать вам такой участок именно в собственность. Это можно сравнить с тем, когда друг дал вам автомобиль на время - покататься (по доверенности или нет - не важно). То есть вы - собственник автомобиля, и им остаетесь, а друг - просто пользуется машиной временно. Это как бы временная аренда (платная или бесплатная - не важно), но друг обязан вернуть вам ваш автомобиль, ибо вы - его собственник. Попросить вас продать ему машину он конечно же может, но вы то можете и не согласиться с его предложением, и просто НЕ продавать ему машину. Хозяин - барин. Так же и с землей: у кого документы на собственность, тот и барин. Поэтому, пока есть возможность, постарайтесь переоформить такой участок в СОБСТВЕННОСТЬ, хотя государство (как собственник) может вам этого и не позволить.
Все возможности и препятствия на земельном участке с правом пожизненного наследуемого владения освещены в нашей статье про то, КАК ОФОРМИТЬ ЗЕМЛЮ В СОБСТВЕННОСТЬ ИЗ ПОЖИЗНЕННОГО НАСЛЕДУЕМОГО ВЛАДЕНИЯ.
Так же были и такие случаи в Сочи: земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения были не переоформлены в частную собственность некоторых граждан и просто попали под федеральную застройку, поэтому их изъяли без всяких материальных компенсаций владельцу, так как эти участки являлись собственностью муниципалитета. Вот так, не поняв свою ситуацию, Вартан Кочиян напал на судебных приставов и расстрелял их, за что теперь сидит. Он просто сильно заблуждался на счет своих прав на землю. Право то у него было, но не право СОБСТВЕННОСТИ.
Поэтому, еще раз призываем вас перед любой важной сделкой с земельным участком: проконсультируйтесь именно у ЗЕМЕЛЬНОГО юриста. Так как юристы по уголовному, или по налоговому, или по трудовому, или по любому другому виду права (но не земельному) не смогут вам помочь. А вот в заблуждение ввести очень даже могут.