По-настоящему пассивный доход: в какую недвижимость вложить деньги, чтобы ничего не делать и получать 8-9% годовых

Допустим, вы хотите вложить деньги в недвижимость, чтобы получать пассивный доход. Самым простым способом кажется покупка квартиры под сдачу. Но, может, проще и выгоднее купить готовый арендный бизнес (ГАБ)? Это коммерческое помещение, в котором уже есть арендатор: фитнес-клуб, кофейня, магазин, салон-красоты, ресторан, банк и тому подобное. В статье сравним ГАБ и сдачу квартиры и выясним, что потребует меньше трудозатрат на старте и будет приносить больший доход.

Коротко: чем ГАБ отличается от квартиры под сдачу

Листайте галерею, чтобы увидеть отличия по доходности, налогам и другим расходам

Ниже разберем подробнее.

Сколько денег нужно для покупки

Квартира в новостройке в Москве стоит на Циан от 7 млн рублей, в Московской области — от 2 млн рублей. Для покупки можно взять ипотеку. До 1 июля 2022 г. действует программа льготной ипотеки со ставкой до 7% и максимальным лимитом до 3 млн рублей. Если нужна сумма больше, ставка будет от 8,9%.

Перед сдачей жилья потребуется сделать ремонт. Он обойдется от 0,5–1 млн рублей — в зависимости от площади помещения и наличия черновой отделки. Покупка бюджетной техники и мебели из «Икеи» добавит порядка 150 тысяч сверху.

ГАБ в столице стоит от 1,5 млн рублей, в Московской области — от 2,7 млн рублей. Его, как и квартиру, можно взять в ипотеку, но ставка будет выше — от 9,2%.

Дополнительные вложения не нужны: продаются уже готовые коммерческие помещения, в которых есть арендаторы.

За 1,5 млн в Москве можно купить машино-место с арендатором и получать 12,5 тыс. рублей в месяц. ГАБ, который принесет больший доход, будет стоить дороже

Как быстро недвижимость начнет приносить доход

Квартира. Если купить жилье в новостройке на этапе строительства, придется ждать, пока дом сдадут. То есть вложенные деньги будут временно заморожены. А когда квартира будет готова, ее не получится сдать сразу: сперва придется сделать ремонт, купить мебель и технику и только после этого искать арендатора. Чтобы найти того, кто снимет квартиру, тоже потребуется время.

ГАБ начинает приносить доход с первого месяца после покупки. На старте владельцу не надо тратить время на ремонт, покупку оборудования и поиск арендатора. Он получает уже запущенный арендный бизнес.

Что принесет больший доход

Квартира. Размер дохода от сдачи квартиры зависит от близости к метро, района, качества ремонта и других критериев. Но в целом, по оценкам экспертов Циан, доходность арендного жилья составляет около 4–5% годовых, а с учетом выплат налоговой выходит и вовсе 2–3% годовых.

Например, можно приобрести однокомнатную квартиру с чистовой отделкой в новостройке в районе Люблино стоимостью 9,1 млн рублей и сдавать ее в аренду в среднем за 40 тыс. рублей в месяц. При таких показателях вложения окупятся примерно за 19 лет. Это без учета простоев, расходов на ремонт при амортизации квартиры и уплаты налогов.

ГАБ. Арендный бизнес, по подсчетам экспертов Циан, приносит в среднем 8–9% годовых. На его стабильную доходность в первую очередь влияет расположение: чем больше трафик людей, тем больше доход и тем более востребовано у арендаторов помещение.

Например, можно купить ГАБ за 9,1 млн рублей в бизнес-центре района Люблино. Ежемесячный доход с аренды составит 80 тыс. рублей. Тогда без учета налогов, амортизации и простоя вложения могут окупиться примерно за 10 лет.

Так выглядит ГАБ в БЦ в районе Люблино. Арендатор — салон красоты, который по договору аренды ежемесячно платит владельцу 80 тыс. рублей

Риски, связанные с арендаторами

Квартира. При сдаче квартиры есть риск, что жильцы испортят отделку, сломают дорогую технику или неожиданно съедут, не заплатив за последний месяц. Можно потребовать возместить ущерб через суд. Но сроки возмещения могут растянуться на несколько месяцев. А если арендодатель сдавал квартиру неофициально и налоговая сможет доказать это в суде, ему придется заплатить налоги и штраф за незаконную предпринимательскую деятельность.

ГАБ. На рынке коммерческой недвижимости спорные ситуации решаются быстрее. Владелец сдает помещение юрлицу — в случае ущерба с него легче получить компенсацию, чем с физлица. Оборудование, как правило, принадлежит арендатору, значит, при поломке он его ремонтирует или меняет за свой счет.

Если ГАБ находится в торговом центре, то в договоре может быть прописано, что за арендаторов отвечает управляющая компания (УК). В этом случае, когда один арендатор съезжает, УК помогает найти для помещения другого — с таким же профилем и ставкой.

Где найти и купить подходящий ГАБ

Подбирать выгодный арендный бизнес, даже не выходя из дома, удобно с помощью Циан.

Чтобы найти ГАБ на Циан, нужно зайти в раздел «Коммерческая недвижимость» и поставить фильтры: «Готовый бизнес», «Только арендный бизнес» и «Недвижимость в собственности»

Искать подходящий ГАБ на платформе просто за счет нескольких инструментов:

• С помощью фильтров можно сделать выборку объектов с отдельным входом с улицы или двора, задать стоимость, качество ремонта, метраж и удаленность от метро. А также можно искать объявления, которые содержат определенные слова, например, «салон красоты».
• На карте можно посмотреть, какая инфраструктура находится рядом с выбранным готовым арендным бизнесом.
• Онлайн-показы позволят посмотреть помещение перед встречей с владельцем и не тратить время, если что-то не устраивает. Эта функция доступна не на всех объектах, но в объявлениях, как правило, есть подробные фото, в том числе схемы планировки.

По оценкам аналитиков, 90% объявлений в базе коммерческой недвижимости Циан не представлены на других площадках. Благодаря этому новички и предприниматели с опытом могут найти здесь уникальные варианты.

Листайте дальше, чтобы узнать, какое коммерческое помещение с арендатором вы можете купить.