«Мы все зависим в этом мире: то от погоды, то от власти, то от соседей по квартире.» (Валентин Петрович Рычков)
ИСТОРИЯ 1
ПРИМЕР того, что покупать нежелательно. Сначала необходимо выделить покупаемую долю по суду в конкретную комнату, как рассказывала в предыдущей статье, а после уже вступать в собственность. Тогда всегда сможете поставить со собственницу поставить на место и причем законно.
- Марина, обращаюсь к вам по рекомендации моей знакомой. Есть 2-ая квартира в Серебрянке. Комната 17 метров и 14 м. Мне принадлежит ¾ доли в ней, то есть 75 % от общей площади. Моему брату остаток 35 %. Хочу свою долю продать. Брат выкупать не планирует. В части его комнаты проживает моя племянница, его дочь. Сам брат в деревне у супруги. На мои звонки не отвечает, племянница установила новую дверь в комнату и замок. Я дважды вызывала милицию, двери ломали, я заходила. Мне это надоело. Моей дочери нужны деньги на недвижимость, у меня квартира, построенная по льготному кредиту. Хочу избавится от того, где не живу. Как это сделать?
По идее, если не продаётся вся квартира, второй сособственник блокирует, не получает письма от нотариуса, не идёт на компромисс, значит необходимо продавать комнату, забыть о долях. Но Жанну это не устроило. Она хотела продать именно ¾ доли в квартире вместе с частью комнаты, где жила племянница. Вопрос не решался полюбовно. Поговорила с племянницей, та сказала, что ей негде жить, за те деньги, что останутся она даже комнату не купит и останется на улице. Денег на выкуп метров тоже нету. Предложила взять кредит, той как студентке, хоть и работающей отказали. Так как я не люблю такую катавасию, мне стало жалко девушку, я решила Жанне не помогать. Тогда женщина, посоветовавшись с другими агентами, решила установить во второй комнате свой диван, шкаф и приходить туда ночевать. Так и сделала, пока её не выкинул оттуда жених племянницы. Начались драки и скандалы. Жанна звонила и рассказывала все свои истории. Я не хотела слушать, тогда стала мне писать, пока не заблокировала её телефон.
ИСТОРИЯ 2
Жили-были 2 родные сестры Антонина – старшая, Галина – младшая. В молодости Галина вышла замуж и уехала с мужем военнослужащим в гарнизон. К пенсии они осели в Калининграде, где прикупили домик и зажили тихой пенсионской жизнью.
Антонина вышла не так удачно замуж, да и со здоровьем ей не повезло. Годам к 30 начались сильные головные боли, положили в больницу, выяснилось сильнейшее психическое заболевание, сопровождающееся дикой агрессией к окружающим. Муж ушёл после того, как она в приступе задушила свою старшую дочь. Вторую дочь отдали на воспитание отцу. Врачи признали Антонину душевно больной, закрыли в психбольнице. Прошло время, её выпустили, каждые полгода она проходила лечение, находилась на учёте. Первый супруг скоропостижно умер, и тогда Антонина с дочерью вступила в наследство по долям. После смерти родителей сёстрам так же досталась квартира по долям. Обе квартиры были в одном подъезде, абсолютно одинаковые, на разных этажах. Галина приехала в Минск, вступила в наследство, решила за собой закрепить большую комнату. Предложила Антонине деньги и выкупила её долю в комнате. Сейчас её доля в родительской квартире была выделена в конкретную 18 метровую комнату. Она сделала там ремонт, приезжая в Минск останавливалась там. Прошло время, здоровье у Галины ухудшалось, психозы и потеря памяти стали её постоянными спутниками. Дочь с матерью не общалась после того, как та однажды пришла в детский садик за внучкой, забрала её, пошла гулять в парк. Внучка играла без присмотра, залезла на парапет, свалилась в реку и утонула. Дочь попала в больницу с нервным срывом, а мать ничего не помнила. И вот однажды, Галина получила письмо от адвоката, что комнату она получила не законно, за квадратные метры не оплатила и обязана выплатить денежную компенсацию. Иначе в судебном порядке расторгнут договор купли-продажи. 10 лет беспрерывных судов. Адвокат был под стать Антонине – вымогатель ещё тот. Когда я узнала всю эту историю, никак не могла понять, как можно судиться с психически-невменяемым человеком.
Когда Галина выиграла все суды, обратилась ко мне за помощью в продаже комнаты. История была длинной, порой до ужаса страшной, а порой ржачной, а ещё немного попахивало криминалом. Договор не заключали, Галина оставила мне оригиналы документов, у нотариуса составили доверенность быть её доверенным лицом в всех вопросах, кроме отчуждения комнаты. И так как я выяснила, что Антонина не сделкоспособная, диагноз такой, что только лишать дееспособности, но некому быть опекуном. Продажа комнаты не возможна. Можно конечно по суду, но Галина наигралась в суды на всю оставшуюся жизнь. И тут она мне звонит и говорит:
- Марина, у нас есть двоюродный племянник, хороший парень. Общается с Антониной. Лёня женится, ему негде жить. Решили свои доли ему подарить. Я свою, а Антонина свою. Он заплатит налог и все дела. За свою комнату я по стоимости с ним договорилась. Ну а с Тонькой он вопрос решит сам.
- Это конечно хорошо, но Антонина не может ему даже подарить, это же будет мошенничество, потому что после опять решит всё отобрать.
- Марина, он в курсе рисков и готов.
Сделку подготовила, провела дарение комнаты, Галина довольная уехала домой, вернув себе то, что за 10 лет потратила в судах и немного сверху. Леонид сам провёл вторую сделку. Через год звонил, консультировался по другому вопросу. Вроде всё было тихо.
Со стороны племянника это был огромный риск. Получая в дар комнату Галины, все было законно. А вот с Антониной - противоположно. Потому что сделка с человеком состоявшим в психдиспансере на учете, практически незаконно. такой человек официально не может подписать ни договор купли-продажи, ни дарения. По крайней мере, он всегда может вернуть свою недвижимость, предоставив справку о состоянии здоровья, в которой будет указан диагноз и его не сделкоспособность.
ИСТОРИЯ 3
Прежде чем, принимать решение о покупке комнаты, необходимо выслать нотариальное уведомление сособственнику квартиры с предложение выкупить комнату за конкретную сумму.
Допустим - "Уважаемая Маргарита Тихоновна, в связи с тем, что мы решили продать свою комнату, расположенную по адресу г.Минск, ул.Трумпапа дом 11, кв.1 и так как вы являетесь собственником второй комнаты, по закону вы обладаете правом первоочередной покупки нашей комнаты. Предлагаем вам купить нашу комнату площадью 14 кв.м с лоджией площадью 2.3 м за стоимость в эквиваленте 17 тыс. долларов США. У вас есть месяц подумать и принять решение."
Нотариус отправляет письмо с уведомлением. Сособственнику письмо приносит почтальон, вручает в руки и тот (сособственник) ставит подпись , что уведомление получил. Через месяц, если нет ответа, комнату можно продавать третьему лицу за сумму указанную в письме, которое вручили соседу.
Второй вариант, это когда сосед говорит: "Денег нет, выкупать не буду". Тогда его сразу вести к нотариусу, чтобы написал отказ от преимущественного права покупки.
Как-то работала я с покупателями – искали комнату для молодого человека. Искали долго и упорно. Долю не хотели. Денег было не много. И тут выплывает в рекламе комната 14 метров с лоджией в 2-ой квартире и одной соседкой. Квартира – чешский вариант с большой кухней, прихожей, раздельными санузлами, на высоком этаже. Позвонила собственнику, тот обрадовался, что я с покупателем. Он нашёл себе квартиру, необходимо было быстро решить вопрос.
- Игорь, вы предлагали соседке выкупить комнату?
- Предлагал. Отказалась. Денег у неё нету.
- К нотариусу ходили, отказ написала?
- Нет. Сказала, что в БТИ на сделке подпишет отказ. Мы же не знаем за какую сумму продадим?
- Вы уверены, что не подведёт?
- Ой, да Лиля Михайловна, чудесная женщина. Мы с ней прожили душа в душу все 6 лет. Она нам бабушку заменяет, сидит с сынишкой, к себе забирает.
Ну раз так, поехали знакомится и смотреть комнату. Очень всё понравилось. Лиля Михайловна смотрела на нас не очень радостно. Приветливостью не отличилась. Поговорив с ней, поняла, что тётка не простая, к нотариусу идти отказалась, предложила выслать ей письмо с уведомлением, что мне уже не понравилось. Предварительный договор подписали, дали аванс. Выслали письмо через нотариуса. За это время собрала все доки на комнату. Ждём. За 2 недели до сделки, звонит мне Игорь и сообщает, что Лиля Михайловна выставила квартиру сына в продажу с целью выкупить комнату. О как! За день до сделки, она продаёт квартиру и в день нашей сделки выкупает комнату. Мои клиенты были вне себя от гнева. А что я могла поделать? Её право, хотя и мерзко поступила. Ну а Игорь что ему то без разницы, кто выкупает, главное продать. Ну и по закону то именно у Лили Михайловны преимущественное право покупки было.
Можно просто написать юридическую справку, а можно все объяснить с помощью реальных живых историй. Это более понятно и доступно.
С уважением! Как всегда, ваша Маша. Никак не Риэлтор, но Специалист в сфере недвижимости Марина Гордейчик.
11.02.2022 год.