Традиционным способом расчетов в сделках с недвижимостью в России является банковская ячейка. Однако это не всегда приемлемо – в частности, если необходимо или удобнее рассчитаться в безналичной форме. В этом случае на помощь может прийти банковский аккредитив. Особенно актуален данный инструмент, когда речь идет о покупке жилья в ипотеку на вторичном рынке.
Документарный аккредитив – давно признанная удобная форма расчетов в ходе торговых сделок. Суть инструмента довольно проста: банк покупателя (банк-эмитент) выпускает аккредитив – обязательство произвести оплату по сделке после отгрузки/передачи товара и предоставления продавцом всех необходимых документов. Таким образом, поставщик имеет дело, по сути, с банковской гарантией оплаты поставленного товара; как говорят эксперты, надежнее только стопроцентная предоплата, которая в современном мире встречается нечасто. Покупатель же может быть уверен, что денежный перевод продавцу будет произведен только после подтверждения отгрузки и, по сути, перехода к нему права собственности на товар.
Очевидно, что все это резко снижает риски контрагентов: не нужно досконально проверять партнера, достаточно понимать, какие банки участвуют в сделке, какая у них репутация. Банки же при этом знают своих клиентов и вполне могут определить их платежеспособность и лимиты по подобным операциям, к тому же в значительном количестве случаев деньги покупателя резервируются под сделку на специальном счете, и он не имеет к ним доступа.
При ведении бизнеса это особенно актуально при выходе на новые рынки, заключении отношений с новыми незнакомыми партнерами, а также в кризисные периоды, когда финансовое положение многих контрагентов может резко ухудшиться. Банки в данном плане вызывают большее доверие, поскольку финансовая отрасль жестко регулируется с точки зрения требований к текущей платежеспособности и достаточности капитала.
В настоящее время аккредитивы завоевали большую популярность – на них приходится значительная доля сделок в мировой торговле, что неудивительно, учитывая крайне высокую надежность данного инструмента. По данным Международной промышленной палаты (ICC), уровень дефолтности (неисполнения обязательств) по аккредитивам измеряется десятыми долями процента.
Однако в России пока аккредитивы не столь распространены, особенно если речь идет о сделках с участием физических лиц. Отчасти это объясняется сложностью данного инструмента – существует более сотни видов аккредитивов, разобраться во всем их разнообразии непрофессионалу совсем непросто, что, видимо, и отпугивает многих.
Вместе с тем, если речь не идет о трансграничных сделках, сложных методах финансирования оборотных средств предприятий и т.п., разбираться во всех этих тонкостях и не надо, особенно физическим лицам. Можно воспользоваться обычным стандартным аккредитивом, механизм которого довольно прост — по сути, он заменяет банковскую ячейку.
Как это работает? Рассмотрим сделки купли-продажи квартиры — здесь речь о больших суммах, поэтому надежность крайне важна. Покупатель и продавец заключают сделку и приходят в банк, после чего банк открывает покупателю аккредитив в пользу продавца. Раскрытие же аккредитива, то есть возможность забрать деньги, наступает после того, как сделка закрыта, то есть квартира перешла в собственность продавца – в этом случае мы имеем полный аналог банковской ячейки. Есть, правда, и существенная разница – если банковскую ячейку можно использовать только при сделках между физическими лицами, то в случае аккредитива можно таким способом купить недвижимость или иное имущество и у юридического лица.
Особенно эффективно данная схема работает, если речь идет о покупке недвижимости в кредит, то есть покупатель одновременно является заемщиком банка по ипотеке. Здесь заемщик получает следующие преимущество того, что он имеет гарантию проведения оплаты только после государственной регистрации сделки, то есть он не рискует потерей не только всей суммы средств (скажем, в случае недобросовестного поведения продающей стороны), но и даже задатка (например, если что-то случится с продавцом).
Для продавца преимущества тоже очевидны. Он понимает, что если ипотечный кредит покупателю одобрен и первоначальный взнос внесен, то деньги банком уже зарезервированы. И он получит их сразу после предоставления в банк необходимых документов о смене собственника жилья. Причем может сделать это самостоятельно, присутствие покупателя не требуется – таким образом, время получения средств не зависит от «поворотливости» и личных обстоятельств покупателя.
При этом аккредитив – довольно доступный финансовый инструмент.
Так, например, стоимость открытия аккредитива в СЕВЕРГАЗБАНКЕ при покупке недвижимости в ипотеку — всего от 2000 рублей, то есть десятые или даже сотые доли процента от суммы сделки или объема ипотечного кредита.
Разумеется, аккредитив можно использовать не только при сделках с недвижимостью, но и в любых других сделках купли-продажи, когда сумма существенна и важны гарантии исполнения продавцом и покупателем своих обязательств. И, наконец, стоит отметить, что это современный финансовый инструмент – в наш век высоких технологий, всеобщей цифровизации и продвинутых банковских технологий раскладывание наличных по сейфовым ячейкам выглядит довольно архаичным.
Петр Рушайло