«Пока ипотека не закрыта – ничего с квартирой не сделать!» – заблуждение, которое портит жизнь. Но для того мы и исповедуем финЗОЖ чтобы повышать качество жизни и делать то, что хочется, с наименьшими потерями и с наибольшей выгодой.
Эта ошибка тормозит все. Не делайте так!
Решив продать квартиру, собственники совершают самую распространенную ошибку: ищут покупателя.
А надо идти в банк, чтобы получить письменное согласие на продажу. Без этого документа нет смысла начинать переговоры с покупателем. Пока #квартира в ипотеке , права продавца ограничены банком, так как квартира находится у него в залоге и свободно распоряжаться недвижимостью не получится.
Если банк не против продажи, узнаем сроки рассмотрения заявки и переоформления договора. И вот когда все документы на руках – ищем покупателя.
Способ №1. Круговорот ипотеки в природе
Покупатель тоже берет квартиру в ипотеку.
У покупателя нет полной суммы на покупку квартиры, а у продавца – большой остаток долга по ипотеке. И вот тогда кредит просто переоформляется – такой круговорот ипотеки в природе. Вместе с квартирой к покупателю переходят обязательства по ипотеке на тех же или иных условиях, хотя иногда банк может рефинансировать заем.
В этом случае риски продавца и покупателя сведены к минимуму: все расчеты и бумаги проходят банковскую проверку. Главное, чтобы покупатель как новый заемщик подошел под требования банка, в котором у продавца оформлен кредит. Тогда с ним заключат договор купли-продажи и договор уступки прав и обязанностей по кредиту.
Если банк не одобряет покупателя, то можно обратиться в другой банк и оформить ипотеку там. Однако при таком раскладе сроки проведения сделки и расходы на ее организацию существенно возрастают. Покупатель должен погасить долг продавца в его банке, дождаться снятия обременения с квартиры и отнести пакет документов в банк, где он оформил ипотеку.
Вы, как продавец, сможете забрать свою часть денег только после перехода права собственности на жилье покупателю.
Самый большой минус такого варианта продажи ипотечной квартиры – сделка растянута во времени и требует соблюдения множества условий.
Способ 2. У покупателя вся сумма на руках
Главное условие этой сделки: у покупателя должна быть на руках сразу вся сумма, необходимая для покупки квартиры. Найти такого покупателя непросто, но возможно. И тогда схема такая: покупатель вносит деньги на аккредитивы или кладет в ячейки: в одну – для банка – остаток долга продавца по ипотеке, в другую – для продавца – остаток стоимости квартиры.
Затем стороны подписывают договор купли-продажи и регистрируют сделку в Росреестре. Банк забирает свои деньги из первой ячейки. Новый собственник получает закладную и снимает обременение через МФЦ. Вы, как продавец, забираете свои деньги в последнюю очередь, после того как все этапы сделки завершены.
Подтвердить, что право собственности перешло к покупателю, продавец может с помощью выписки из ЕГРН. Она же потом понадобится и для исполнения аккредитива (получения оплаты за проданную квартиру).
В большинстве случаев банки лояльно относятся к желанию заемщиков продать квартиру в ипотеке, не налагают за это дополнительных взысканий и даже помогают в поиске покупателя и проведении сделки. Ведь банку все равно, кто выплатит кредит. Ему важно получить назад свои деньги с процентами.
Способ 3. Покупатель досрочно гасит ипотеку за продавца
Это самый простой способ в оформлении, но самый сложный в осуществлении. Надо найти покупателя, который будет готов погасить долг за продавца. После этого продавец сможет снять обременение на квартиру и продать ее уже без ипотеки. Отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а платеж по погашению кредита оформляется договором задатка (лучше это сделать у нотариуса).
Все прозрачно, понятно, и можно самим контролировать сделку, а также оформить ее быстрее, нежели при участии банка.
Однако покупатели неохотно идут на такую схему: если с продавцом что-то случится после оплаты долга, вернуть деньги будет проблематично. Покупатели соглашаются на такой способ, только когда речь идет о небольших суммах.
Важно! Согласие банка на продажу недвижимости в этом случае получать все равно придется. Вместе с разрешением банк должен будет оформить документ об оставшемся долге.
Способ №4. Печальный
Это ситуация форс-мажора, когда заемщик лишается дохода, допускает серьезные просрочки и не может дальше гасить ипотеку. Как правило, инициатором таких сделок выступает сам банк после того, как все варианты работы с заемщиком уже исчерпаны. Также банк сам проводит сделку. Покупатель в ней не участвует.
Квартира продается с онлайн-торгов. Полученные от продажи жилья деньги идут прежде всего на погашение ипотечного долга, процентов, пеней, услуг организатора торгов. Квартиры на торгах продаются с существенным дисконтом, поэтому может случиться, что после всех выплат бывший собственник не получит ничего. Таких ситуаций лучше не допускать и своевременно предупреждать банк о возникших финансовых сложностях. Банк всегда готов предложить несколько вариантов решения проблемы с обслуживанием долга.
Кстати, если вы лайкнете текст, то вы поможете другим людям тоже узнать про #финансовый ЗОЖ. Спасибо!
Разбираемся в схемах продажи ипотечной квартиры и задаем вопросы в комментариях.
#банк #продажа квартиры в ипотеке #квартирный вопрос #ипотека #финЗОЖ