Покупка дома в США для одних воплощение американской мечты, а для других - одно из важнейших событий в иммигрантской жизни. Как бы не говорили о том, что аренда жилья дает больше свободы, наличие “своего угла” не смущает американцев: продают один дом и покупают другой. Сегодня хочу рассказать вам о популярным мифах, связанных с приобретением недвижимости в США.
Миф 1. Down payment (первоначальный взнос) - самое важное
Первоначальный взнос при покупке дома станет одной из самых больших статей расходов, но не единственной. Чаще всего (но не всегда) первоначальный взнос составляет до 20% от стоимости дома. Ветераны имеют право на ипотеку c 0% первоначального взноса, а покупатели своего первого дома могут по специальной программе внести только 3,5%. Когда жители США покупают свой уже не первый дом или имеют достаточно накоплений, то и первоначальный взнос может быть намного выше.
Дополнительно к down payment нужно оплатить:
- Страхование домовладельцев (Homeowners insurance), чтобы защитить и сам дом и имущество в нем.
- Закрытие сделки (Closing cost) обычно составляет 2-3% от стоимости дома и предполагает оплату survey (как кадастровый план в России), recording fees (внесение информации о смене собственника в официальные базы данных) и др.
- Гонорар адвоката (Attorney Fees). В Нью-Йорке (в городе), например, только адвокат может составлять контракт и вести сделки по недвижимости, а в штате Нью-Йорк агент по продаже недвижимости может подготовить все документы по шаблону и отправить их на согласование адвокату. В Любом случае - без адвоката никак. Да и экономить на нем нет смысла, поскольку он может найти слабые места в контракте и других документах и предостеречь от серьезных ошибок.
- Оценка (Appraisal), задачей которой является определение того, что вы платите адекватную цену за ваш дом. Данная процедура позволяет исключить ситуацию, когда два одинаковых дома по соседству будут проданы с разницей в 40-50% в цене. Кроме того, банк, в котором вы берете ипотеку, еще больше заинтересован в оценке, поскольку в случае foreclosure (когда владелец дома перестает делать ежемесячные платежи по ипотеке), банк должен выставить дом на продажу и не оказаться в проигрыше в случае, если цена за дом была изначально завышена.
- Инспекция (Inspection) - проверка дома на соответствие строительным нормам и стандартам: фундамент, электричетво, водопровод, отопление, вентиляция, кондиционирование и др.
- Проверка на наличие вредителей (Pest Inspection). Эта процедура не обязательна, но многие покупатели ее делают, чтобы убедиться в отсутствии вредителей (например, термитов).
Миф 2. Самый лучший вариант ипотеки - на 30 лет
Все относительно. Среди моих знакомых тоже много тех, кто придерживается именно этой позиции. При 30-летней ипотеке платежи не будут обременять сильно, но и проценты придется платить все 30 лет. В ситуации с 10- или 15-летней ипотекой можно выиграть на процентах. Американцы часто берут сначала ипотеку на 30 лет, а через некоторое время подают на рефинансирование уже лет на 10-15.
Миф 3. Покупка дома не займет много времени
Покупка дома - это не просто выбрать дом и подписать контракт. Самое интересное начинается именно после того, когда контракт подписан и идет подготовка к закрытию сделки (closing). Если дом покупается за наличные (наличные - это не чемодан с деньгами, а перевод своих денег с банковского счета), то сделку можно оформить за несколько дней. В ситуации с ипотекой в некоторых случая (не всегда) покупка дома может занять несколько месяцев.
Миф 4. Продавцы предпочитают покупателей с наличными
Отчасти это можно отнести к правде, но с оговоркой. Часто покупатели с наличными хотят получить хорошую скидку от продавца, поскольку не нужно тратить время на ожидание одобрения банка и прочих необходимых процедур, которые обязательны в ситуации с ипотекой. Если продавец заинтересован в скорой продаже и готов сделать скидку, то принцип работает.
В ситуации, если продавец никуда не спешит или не желает продавать свой дом дешевле, ему совершенно неважно, откуда он получит деньги - от покупателя или из банка.
Миф 5. Кредитный рейтинг важен при покупке дома
Если вы берете ипотеку, то однозначно - да. Чем выше кредитный рейтинг, чем лучше кредитная история, тем лучшие условия ипотечного кредитования предложит банк. Покупателю с более высоким рейтингом банк одобрит более низкий процент, а размер платежа будет меньше, по сравнению с тем покупателем, у которого рейтинг ниже, а процент по кредиту выше.
В ситуации с покупкой дома за наличные кредитный рейтинг не имеет значения.
Хочу еще обратить ваше внимание на то, что законодательство в сфере покупки и продажи недвижимости отличается от штата к штату. Например, такое явление, как “net listing” легально в штате Флорида и незаконно в Нью-Йорке. Net Listing - это ситуация, когда продавец называет своему агенту ту сумму, которую он хочет получить за дом, разрешая агенту выставить дом на продажу за любую цену, а разницу оставить себе в качестве комиссионных.
Поэтому покупка дома в США - дело не только затратное, но и требующее внимания ко всем юридическим деталям.
Кстати, некоторые наши соотечественники предпочитают обходиться без помощи профессионалов и заниматься покупкой и продажей самостоятельно. А как вы считаете: стоит ли обращаться к агентам по недвижимости и адвокатам при покупке или продаже дома?