В связи с существующим на данный момент финансовым кризисом, многие организации в силу различных обстоятельств прибегают к экономии своих денежных средств. А у кого-то этих самих финансовых знаков и вовсе не хватает. Вот и приходится таким фирмам осуществляющим, например строительство замораживать объекты. Когда не хватка денежных средств встает особо остро такие организации решаются на продажу своих недостроенных объектов. Казалось бы, если объект считается недостроенным, то он не будет являться самостоятельным объектом продажи. И не совсем иногда понятно как будет проходить процедура налогообложения при продаже объектов неоконченного строительства. В частности будет ли такая операция облагаться налогом на добавленную стоимость.
Так с силу п.п.22 п.3 ст.149 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории РФ операции по реализации жилых домов, жилых помещений и долей в них. А также в соответствии с п.2 ст.15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами (п.3 ст.15 ЖК РФ). Такой Порядок и требовании утверждены постановлением Правительств РФ от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
Также, согласно п.1 ст.16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры, комната. В свою очередь п.2 ст.16 ЖК РФ устанавливает, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. А квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п.3 ст.16 ЖК РФ). А вот комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п.4 ст.16 ЖК РФ).
В рассматриваемом нами случае если организация-подрядчик реализует объект незавершенного строительства, то данный актив не предназначен для постоянного проживания граждан, т.к. не отвечает установленным санитарным и техническим правилам, нормам и т.п. Следовательно, недостроенный дом жилым помещением не может признаваться.
Поэтому применение в данной ситуации льготы, предусмотренной п.п.22 п.3 ст.149 НК РФ не является правомерным. Таким образом, реализация недостроенного жилого дома облагается налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке. Подобная точка зрения также содержится в письме Министерства финансов России от 30 июля 2009 года N 03-07-11/186, в котором отмечается, что в отношении операций по реализации незавершенных строительством индивидуальных жилых домов нормы п.п.22 п.3 ст.149 НК РФ не применяются. Аналогичное мнение изложено также в письме Управления Федеральной налоговой службы по Новгородской области от 09 ноября 2007 года N 2.9-14/08609.
Налоговая база в таком случае исчисляется в соответствии с положениями п.1 ст.154 НК РФ, который предусматривает, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг), если иное не предусмотрено настоящей статьей, определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст.40 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.
Причем ст.40 НК РФ определяет и устанавливает принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения. Причем под ценой товаров, работ или услуг понимается цена указанная сторонами сделки. И пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.
Применительно к рассматриваемой ситуации это будет означать, что при реализации объекта незавершенного строительства (недостроенного жилого дома) налоговой базой по налогу на добавленную стоимость будет являться стоимость данного объекта незавершенного строительства, сформированная непосредственно с самим подрядчиком.