Аналитика рынка и оценка квартиры в Москве.
Первое с чего начинается любой проект по продаже квартиры - правильная оценка. Это важно для того чтобы продать квартиру быстро, но не продешевить. Просто посмотреть на площадках предложения в районе недостаточно, ведь в одном о том же доме стоимость квадратного метра в разных квартирах может сильно отличаться. Из чего же складывается цена? Ценообразующие факторы мы условно разделяем на постоянные и переменные. Постоянные факторы это: местоположение и внешнее окружение, конструкция здания, общая площадь, этаж, планировка, высота потолков, материал стен, балконы, лоджии, наличие лифта. К переменным факторам относят качество внутренней отделки квартиры, состояние полов, потолка, стен, окон, дверей и инженерных коммуникаций. Рассмотрим подробнее.
1. Местоположение и внешнее окружение.
Правило «чем ближе к центру, тем дороже» работает далеко не всегда. Есть довольно отдаленные районы, в которых стоимость приближена к ЦАО, и есть районы «почти центр», которые не так высоко ценятся. Как правило, ЦАО, ЗАО, СЗАО, ЮЗАО это престижные округа, и аналогичные квартиры в них будут дороже, чем в других округах. Но все же очень много зависит от конкретного района. Например, квартиры в районе Крылатское, несмотря на удаленность от центра, будут дороже, чем аналогичные квартиры в Лефортово, который намного ближе. На это влияет множество факторов: экология, парки, набережные, статусы соседних домов, плотность застройки, наличие/отсутствие по соседству промзон, крупных железнодорожных узлов и т.д.
2. Конструкция и качество здания.
Естественно новый монолитный дом ценится дороже, чем блочный дом 60-х годов, но даже два одинаковых типовых здания могут оцениваться по-разному. Чистота в подъезде, проведенный недавно капитальный ремонт, удаленность от метро, придомовая территория, а так же в наличие или отсутствие парковки могут стать решающим фактором в принятии решении о покупке квартиры. Все это необходимые многим атрибуты, влияющие на интерес покупателей, а значит и на стоимость.
3. Планировка квартиры и общая площадь.
Квадратный метр в однокомнатной квартире 40 м2, как правило, дороже, чем в 3-комнатной 80м2. Но один и тот же метраж может быть спланирован по-разному. Важно насколько правильно организовано пространство, нет ли бесполезных метров, неудобных коридоров и нефункциональных закутков. Сколько в квартире окон, большие ли они. Так же имеет значение, проводилась ли перепланировка, не было ли при этом серьезных нарушений и узаконена ли она.
4. Этаж и виды из окон.
Первый этаж снижает стоимость квартиры на 10-15%. Последний этаж обычно не снижает стоимость, а в большинстве новых домов на последних этажах располагаются пентхаусы, которые дороже других квартир в доме. Красивый вид из окна всегда повышает стоимость. В одном доме, две одинаковые квартиры, на одном этаже, но вид в разные стороны, одна на промзону и север, другая на реку, парк и запад будут стоить по-разному.
5. Качество ремонта в квартире.
Говоря про качество, в первую очередь стоит отметить возраст ремонта. Качественный ремонт повышает стоимость квартиры, если ему не больше 5-7 лет. Даже если ремонт был выполнен 20 лет назад из самых качественных материалов, имеет минимальный естественный износ, скорее всего он «морально устарел». И рассматривая такую квартиру, покупатель будет закладывать к стоимости капитальный ремонт, и естественно просить скидку.
6. Сложность сделки.
Важным фактором в оценке являются правоустанавливающие документы и схема сделки. Как давно квартира в собственности и на основании чего, сколько собственников, нет ли несовершеннолетних или недееспособных собственников, продаете вы просто или одновременно покупаете что-то взамен, есть ли обременения, аресты, долги перед судебными приставами. Если есть много конкурентных предложений, покупатели неохотно идут на сложные сделки, и снижения стоимости не избежать.
7. Наличие конкурентов.
Здесь все просто, если спрос превышает предложение, цена растет, в противном случае наоборот. Если в вашем ЖК или районе много похожих предложений, то пути у вас два: снижать цену, или закладывать на продажу больше времени. В обоих вариантах свои риски, во многом они зависят от конечной цели продажи.
Высчитать актуальную стоимость квартиры, на данный момент, руководствуясь только актуальными объявлениями на площадках сложно. Большинство предложений переоценены, и выставляются на продажу много месяцев и даже лет. Необходимо изучить историю продаж квартир за последние несколько месяцев, нужно «обзвонить» квартиры с похожими параметрами, снятые с рекламы за последние полгода. Уточнить, продана ли квартира, или продажа так и не состоялась, и если квартира продана, то по какой цене. Внимательно изучив все факторы и сложив в единую картину, мы получим актуальную рыночную стоимость. Ведь верно вычисленная стоимость основа, на которой строится весь проект по быстрой и выгодной продаже.