Если не следить за квартирой, взятой в ипотеку, банк может потребовать оплатить сразу весь кредит. Или вовсе забрать её. Как содержать ипотечную квартиру, чтобы такого не случилось, рассказываем дальше.
Что говорит закон об ипотеке
Когда человек покупает квартиру в ипотеку, он становится не владельцем, а залогодателем. Недвижимость принадлежит банку-залогодержателю, пока весь долг не будет погашен. И по закону финансовая организация имеет право следить за сохранностью жилья, чтобы оно не потеряло рыночную стоимость из-за чрезмерного износа.
Всё, что нужно знать о содержании жилья и обязанностях покупателя, описано в главе 5 закона № ФЗ-102 «Об ипотеке». Например, статья 29 говорит, что ипотечную квартиру можно сдавать в аренду и банк вправе претендовать на часть прибыли в счёт погашения кредита. Это значит, если у залогодателя есть другие кредиты, а квартира сдаётся в аренду, то банк-залогодержатель имеет право получить ипотечный платёж в первую очередь.
Тот, кто приобрёл квартиру в ипотеку, обязан обеспечить её полную сохранность:
- оплачивать счета за коммунальные услуги;
- поддерживать порядок и чистоту;
- защищать от пожара;
- предотвращать утечки воды, газа, короткие замыкания в электросети;
- принимать меры от взлома, вандализма, затопления.
Банк имеет право проверять состояние квартиры, но так, чтобы это не мешало жильцам или арендаторам. Если залогодатель создаёт угрозу для имущества или не позволяет проверять его, придётся досрочно выплатить кредит или отдать квартиру банку.
Закон не говорит, как правильно сохранять жильё. Выбирать способы и отвечать за их эффективность должен залогодатель. Перечислим самое основное.
Оплачивать счета за коммунальные услуги
Здесь всё просто — платим за то, чем пользуемся. Услуги поставляет не банк, поэтому все проблемы с задолженностями жильцы будут решать с компаниями — поставщиками воды, газа, электричества.
Обязательство оплачивать счета появилось в законе потому, что ипотечную квартиру могут законно забрать за долги по коммунальным услугам и не только. Об этом даже есть постановление Конституционного суда РФ.
Поддерживать порядок
Статья 30 закона об ипотеке говорит, что «залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по ипотеке», то есть самой квартиры. Но не сообщает сроки, уклончиво ссылаясь на Гражданский кодекс, другие законы и нормативные акты.
Банк требует, чтобы заложенная квартира хорошо сохранилась, на случай, если её придётся забрать у неплатёжеспособного заёмщика и сразу выставить на продажу. Поэтому оценивать качество содержания лучше всего глазами потенциального покупателя.
В статье 30 нет сроков текущего и капитального ремонта квартиры. Но есть формулировка «в разумные сроки». На практике это означает «по мере износа отделочных материалов».
Косметического ремонта каждые 5−10 лет будет достаточно. А капитальный вряд ли потребуется вообще: выравнивать стены и переносить перегородки необязательно.
Защищать от пожара
Пожарную сигнализацию в квартире устанавливают единицы. Зато она всегда есть в подъездах новых домов.
Датчики дыма в подъезде помогут предупредить пожар. Также полезно поддерживать хорошие отношения с соседями, чтобы предупреждать друг друга о возможных опасностях.
Следить за инженерными сетями
Жильцы квартиры пользуются газом, водой, электричеством ежедневно. Поэтому несложно контролировать состояние труб, выключателей и счётчиков — они всегда на виду.
- Газ
Максимальное внимание. При запахе, шипении, малейших подозрениях об утечке вызывать службу газа по телефону 104. - Вода
Раз в 1−2 месяца проверять стыки труб, вентили. Они должны быть сухими - Электричество
Не допускать перегрузки сети и следить за состоянием проводки. Не стоит включать в одну розетку несколько мощных приборов, например утюг, обогреватель и пылесос.
Светильники, розетки, выключатели, смесители для воды, газовые приборы следует менять по мере износа.
Уберечь от хулиганов, вандалов, поджигателей
Действия других людей просчитать сложнее всего. Поэтому в многоквартирных новостройках есть видеонаблюдение, тревожные кнопки, работают консьержи. В домах старой застройки помогут индивидуальные меры: железные двери, домофон, решётки на окнах.
Застраховать отделку, мебель, оборудование
Все риски по утрате или повреждению квартиры несёт залогодатель, об этом говорит статья 36. Если квартира разрушена или сильно испорчена, банк потребует выплатить кредит досрочно. В этом случае залогодателю поможет полис обязательного страхования, без которого ипотечный кредит просто не оформят.
При пожаре или потопе несущие стены, плиты и колонны здания обычно остаются целыми. А вот отделка приходит в негодность, и квартира становится нежилой. От катастрофических расходов на новый ремонт и мебель спасёт добровольная страховка.
Обязательная страховка:
Есть выплаты, если повреждены капитальные стены, колонны, потолок, пол.
Нет выплат, если овреждены отделка, мебель, оборудование, окна, двери.
Добровольная страховка:
Есть выплаты, если повреждены внутренняя отделка, мебель, окна, двери, сантехника, кухня, домашнее имущество, а также если по вине застрахованного пострадало жильё соседей.
Содействие в подборе финансовых услуг. Страховой Дом ВСК (САО «ВСК»)
Полис «Под ключ» можно оформить без привязки к ипотечному договору. Он покрывает стоимость испорченной мебели, оборудования и убытки соседям, если по вине застрахованного пострадала их квартира. Ущерб возмещается, даже если в квартире живут съёмщики без договора.
Оформить и продлить полис, заявить о страховом случае можно на сайте или в приложении. Введите промокод ВЫИСКАЛИ при оформлении и получите скидку 15% на покупку полиса.