Во некоторых случаях в договоре купли-продажи могут прописывать, что договор одновременно является актом приема-передачи квартиры и мы с этим сталкивались в своей работе. Риелторы не хотят затрудняться, потому что передавать квартиру и составлять отдельный акт — это надо ещё раз приходить с клиентами в какой-то день и тратить на это время, составлять документы, осуществлять передачу.
Горазда проще сразу прописать в договоре, что квартира уже передана, хотя при этом она реально может и не передаваться и часто так и бывает. Мы сомневаемся, что какой-то продавец вдруг передаст квартиру, только сдав документы на регистрацию и при этом регистрация еще не была осуществлена. Это очень рискованно потому что если вы отдадите ключ от квартиры, то каких-то реальных рычагов воздействия на контрагента вас уже не будет.
Поэтому в практике всегда применяется тот путь, что передача квартиры осуществляется только после регистрации сделки, что мы считаем вполне разумным. Однако вы должны понимать, что конкретные действия и документальное их оформлении должны совпадать. В частности, в законе в статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрено, что передача недвижимости от продавца к покупателю осуществляется по специальному передаточному акту.
Таким образом, закон строго предписывает что передаточный акт должен быть и в отношении недвижимости он составляется всегда. Он является наряду с правоустанавливающим документом ещё одним документом, подтверждающим ваше право. Поэтому его надо обязательно составлять и содержание этого акта должно отвечать фактическим обстоятельствам дела.
Если вы реально получаете квартиру только после осуществления регистрации или проведения денежных расчётов, то в акте это и должно быть отражено. Указание в договоре о передаче квартиры может быть осуществлено только в одном-единственном случае, если квартира действительно передана при заключении договора. Как мы уже говорили это очень редкий случай, играть с этим лучше не стоит.
Нередко бывает, что в договоре прописываются одни условия, а потом в акте совершенно другие. Например, что в договоре квартира уже передана, а потом составляется еще один акт, что она ещё раз передаётся. Противоречие в этих документах может породить потом какие-то сомнения в самой действительности сделки поскольку условия ее противоречат друг другу и может вызвать другие последствия. Мы предлагаем с этим не играть, учитывая, что речь идет о недвижимости, это дорогостоящий объект для каждого обычного гражданина.
Общий порядок передачи имущества подразумевает, что обе стороны являются на объект недвижимости. Покупатель осматривает, убеждается в том, что квартира находится в том же состоянии в каком она была на момент заключения договора. Если там есть какие-то вновь выявленные повреждения и недостатки они могут быть оговорены в акте, при этом покупатель всё равно может принять такую недвижимость, а обязанность по возмещению этих расходов возлагается на продавца.
Нам известно о случаях, когда продавец выставлял квартиру на продажу, а на момент передачи квартира была фактически в непригодном для проживания виде. Были даже случаи, когда отбивался кафель в ванной комнате, снимались ковровые покрытия с пола, двери и так далее. Фантазия людей здесь очень богата, поэтому фактически вы могли покупать одну квартиру, а получить при передачи совершенно другую. В той же статье 556 ГК РФ указывается, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, не является основанием для освобождения от ответственности продавца за ненадлежащее исполнение договора.
Единственная проблема в том, что в договоре купли-продажи квартира должна быть описана соответствующим образом. Обычно это никто не делает, вряд ли кому-то придет в голову описывать кафель в ванной комнате или ковровое покрытие. Вот трудности и некоторые моменты, связанные с передачей квартиры.
Спасибо за прочтение статьи и, если понравилась, можете отметить ее лайком для поддержки автора)), или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5% на услуги.
Всего хорошего)