За первые 9 месяцев 2021 года в Росреестре зарегистрировали 32 230 договоров о переуступке. Это больше 5% от общего количества сделок, по которым дольщики покупают квартиры в строящихся домах.
Вместе с частным риелтором Сергеем Ваниным рассказываем, когда выгодно покупать квартиру по переуступке, какие есть риски и какие документы понадобятся для ипотеки.
Как устроена переуступка
Когда вы покупаете квартиру, которая еще строится, вы оформляете договор долевого участия (ДДУ) и становитесь дольщиком. Если потом вы решите продать недостроенную квартиру, нужно будет передать покупателю права по ДДУ. Этот процесс называется переуступкой (или цессией).
Получается трехсторонняя сделка: вы находите покупателя на свою недостроенную недвижимость, а застройщик дает согласие на продажу и обязуется сдать готовую квартиру новому покупателю.
Когда застройщик достроил дом и зарегистрировал в Росреестре, продать квартиру по переуступке уже не получится — нужно оформлять договор купли-продажи.
Квартиры по переуступке могут продавать не только физические лица, но и компании.
В чем выгода покупать квартиру по переуступке
Квартиры по переуступке дешевле, чем от застройщика
Иногда застройщик расплачивается с субподрядчиками не деньгами, а квартирами. Например, компания может установить в ЖК лифты и получить за работу 10 квартир. Чтобы выплатить зарплаты своим сотрудникам, компания продает квартиры по переуступке со скидкой.
Частные инвесторы покупают квартиры на начальном этапе, чтобы продать их дороже, когда стройка завершится. Предположим, застройщик продает квартиру за 10 млн ₽. Еще он участвует в программе государственной поддержки, поэтому покупатель может оформить ипотеку под 2,9% на весь срок. Инвестор купил такую же квартиру раньше за 6 млн ₽ и теперь хочет продать за 10 млн ₽. Покупателю это невыгодно, потому что застройщик предлагает за ту же сумму льготную ипотеку. Поэтому, чтобы продать квартиру и заработать, инвестор снижает стоимость — например, до 9 млн ₽.
Квартиру по переуступке может продавать и обычный человек. Например, пока шло строительство, он получил работу в другом районе или городе. Чтобы купить квартиру удобнее по расположению, нынешнюю нужно быстро продать.
Варианты по переуступке могут быть интереснее, чем у застройщика
Самые хорошие квартиры раскупают на первых этапах строительства. Например, у застройщика могут остаться только объекты на первом этаже, без балкона или с неудобной планировкой. По переуступке можно найти предложения, которые больше подходят под ваши критерии.
Что нужно узнать до покупки
О застройщике
С 1 июля 2019 года аккредитованные банки контролируют расходы застройщиков через специальные эскроу-счета. Застройщик заключает договор с банком и получает кредит на строительство. Когда дольщик покупает квартиру, то перечисляет средства на специальный счет, а не финансирует строительство напрямую. Застройщик получит доступ к деньгам на эскроу-счете, когда сдаст дом. Если он не сможет закончить строительство, деньги вернут дольщику.
Центральный банк ведет перечень кредитных организаций, которые могут участвовать в долевом строительстве. Посмотреть его можно на сайте ЦБ в разделе «Информация по кредитным организациям». Если застройщик предлагает вам открыть эскроу-счет в банке, который не входит в перечень, то он нарушает закон. От такой сделки лучше отказаться.
О продавце
Если продавец — юридическое лицо, узнайте о его финансовом положении. Это поможет сделать юрист. Допустим, вы купили квартиру у компании, которая набрала много кредитов. Через год она обанкротилась. Кредиторы через суд могут доказать, что квартиру продали по цене ниже рыночной специально, чтобы ее не забрали за долги. Тогда, если после продажи недвижимости прошло не больше трех лет, сделку отменят и квартиру заберут. Поэтому безопаснее отказаться от покупки, если вы не уверены в продавце.
Если продавец — физическое лицо, нужно:
- попросить справки о дееспособности;
- проверить платежные документы за договор долевого участия с застройщиком;
- если собственник в браке, получить согласие на продажу от супруга;
- узнать с помощью юриста о финансовом положении — физическое лицо тоже может обанкротиться.
Сергей Ванин, частный риелтор
Если первый покупатель оформил ипотеку на квартиру, перекупить ее по переуступке будет сложнее: не все банки проводят сделки с квартирами, которые находятся в залоге. Чтобы получить ипотеку на такую квартиру, нужно обращаться в тот банк, где обслуживается продавец, или искать банк с гибкой политикой, который проводит сделки с залоговыми объектами других банков.
Даже если вы не планируете продавать квартиру в скором времени, уточните, какую схему сделки согласует ваш банк.
Какие дополнительные документы нужны, чтобы оформить ипотеку на квартиру
- договор долевого участия, который зарегистрирован в Росреестре;
- платежные поручения, которые подтверждают, что первый покупатель полностью заплатил застройщику;
- разрешение застройщика на строительство;
- разрешение на продажу по переуступке от застройщика, если это нужно по условиям ДДУ;
- согласие супруга на продажу, если продавец — физлицо.
Какие риски надо учитывать
Застройщик может обанкротиться или не достроить дом
Если договор долевого участия подписан в 2018 году или раньше, банк не контролирует работу застройщика. Чтобы проверить его надежность, обратитесь к юристу. Он проанализирует проектную документацию, разрешение на строительство, счета и кредитную линию компании-застройщика. Совет юриста поможет определиться, брать ли квартиру в этом доме.
Продавец может занизить стоимость квартиры по документам, чтобы не платить налоги
Например, инвестор купил квартиру за 5 млн ₽, а продает за 7 млн ₽. Чтобы не платить большой налог на доход с продажи, он указывает в соглашении о переуступке, что сделка будет стоить 5 млн ₽. Банк даст в ипотеку именно эту сумму. Но чтобы сделка состоялась, помимо первоначального взноса покупатель должен передать продавцу под расписку еще 2 млн ₽.
Продавец может не выплатить свой долг перед застройщиком
Когда человек покупает квартиру на этапе строительства, застройщик сначала заключает договор доверительного участия, а потом выставляет за него счет. Оплачивать его можно частями, например если квартира куплена в ипотеку. Если первый покупатель не выплатил всю сумму и перепродает свое право на квартиру, долг автоматически перейдет к новому владельцу. У продавца можно запросить платежное поручение из банка или справку от застройщика, которые подтвердят, что долгов нет.
За оформление переуступки, возможно, придется дополнительно заплатить
Продавец и покупатель могут оформить соглашение по переуступке с помощью нотариуса. Но некоторые застройщики указывают в ДДУ, что только они могут составлять соглашение, и берут за это комиссию. Они сами определяют сумму: могут назвать 75 000 ₽, а могут — несколько тысяч долларов. Чтобы знать заранее о дополнительных расходах, читайте раздел «Особые условия» в договоре долевого участия.
Количество переуступок может быть ограничено застройщиком
Это регламентирует ДДУ. Например, застройщик разрешает передавать права не больше трех раз. Если вы четвертый покупатель, продать квартиру, пока не станете собственником, не получится.
Газпромбанк входит в перечень ЦБ и аккредитует строящиеся объекты. На 1 февраля 2022 года купить квартиру по переуступке в ипотеку можно с минимальной ставкой от 9,8% годовых. Заполните заявку на ипотеку, получите одобрение и ищите квартиру мечты. Чтобы поиск был проще, на сайте Газпромбанка есть фильтры для аккредитованных новостроек.
Банк ГПБ (АО). Ген. лицензия Банка России №354.