Давайте сразу расставим все точки над «и»: единственный вид обязательного страхования при ипотечном кредите — это страхование недвижимости, находящейся в залоге у банка. Причем, речь идет о базовом полисе, в который включены только риски разрушения конструктивных элементов квартиры/дома, а также утраты и повреждения залогового имущества.
На практике банки обычно предлагают расширенную ипотечную страховку, а также пакет программ для защиты жизни и здоровья заемщика. По законодательству РФ клиент, оформляющий кредит, не обязан все это приобретать. Однако есть ситуации, когда такие страховки играют в пользу заемщика (а не банка, как можно было бы предположить).
1.Квартира на вторичном рынке
Если в ипотеку приобретается квартира, которая ранее была в собственности у третьих лиц (помимо застройщика), покупатель принимает на себя риски потери права титула. Например, сделка может быть признана судом недействительной, поскольку не были учтены законные интересы каких-то родственников продавца. В российской практике это довольно частая ситуация. Чтобы не остаться без квартиры и с миллионными долгами банку, титульный риск стоит застраховать. Он как раз включен в комплексную ипотечную страховку, которую предлагает банк.
2.Дорогостоящий ремонт
Если квартира покупается вместе с ремонтом, сделанным продавцом, то у покупателя также возникают дополнительные риски. Частый случай: протечки систем водоснабжения из-за ошибок монтажа. Такие ЧП в буквальном смысле выливаются в крупные расходы и необходимость локального ремонта. А если пострадали еще и соседи снизу, сумма ущерба может исчисляться сотнями тысяч и миллионами рублей. Чтобы избежать непредвиденных расходов в дополнение к ипотечным платежам, разумно застраховать внутреннюю отделку помещения и гражданскую ответственность перед соседями. И то, и другое включено в расширенную ипотечную программу.
3.Болезнь или уход из жизни
Ипотека — это долгосрочный проект. За 5-7-10-15 лет выплаты кредита может случиться всякое. К сожалению, опыт последних лет показывает, что болезни могут кардинально изменить жизнь людей в отдельной стране и мире в целом. Для владельца ипотеки это двойной риск: в случае потери здоровья (и трудоспособности) или ухода из жизни кредитные платежи ложатся на плечи родных.
В российской практике зафиксированы сотни случаев, когда семья после потери кормильца не может оплачивать ипотеку, квартира переходит банку по суду. Это тяжелая жизненная трагедия, избежать которой довольно просто — достаточно застраховать жизнь и здоровье ипотечного заемщика. Если он тяжело заболеет или уйдет из жизни, страховая компания полностью возместит стоимость кредита банку. Квартира останется в собственности семьи без долгов. Кстати, помимо самого заемщика, застраховать можно и других членов семьи, от которых зависит доход. Список программ и условия можно посмотреть здесь.
А можно без банка?
Если страховые программы, предложенные банком, по каким-то причинам не устраивают, заемщик может обратиться напрямую к страховщику и оформить все дополнительные полисы. Если у вас уже есть полис каско или страховка для дачи в конкретной компании, имеет смысл рассмотреть ее ипотечные и «жизненные» страховки. Скорее всего, полисы будут доступны вам со скидкой по программе лояльности. Например, в «Ингосстрахе» будет именно так.
Кто получит деньги?
Теперь давайте разберемся, кто получит деньги при наступления страхового случая. Все зависит от двух факторов: конкретного риска и вида страхования (обязательное или дополнительное). Например, залив соседей — это гражданский риск, страховая будет выплачивать сумму ущерба напрямую им (и договариваться будет вместо вас). А в случае хищения имущества компенсацию получит сам страхователь.
В рамках страхования объекта залога могут быть разные сценарии развития событий.
Вариант первый: в зависимости от размера долга перед банком. Если долг по кредиту небольшой (например, 500 тыс. рублей), а страховой лимит — 3 млн рублей, то после погашения суммы долга остаток денежных средств перейдет заемщику. Другой вариант: в зависимости от степени ущерба. Если повреждения имущества незначительны (например, из-за падения забора локально повреждена стена коттеджа), то компенсацию по страховке получит заемщик(хотя формально «владелец стен» — банк).
А можно не сейчас?
В ряде случаев ипотечную страховку (обязательную и дополнительную) можно оформить не сразу, а спустя некоторое время. Например, если вы приобретаете жилье в стадии строительства. Страховой договор заключается уже после того, как здание будет готово или будут получены документы о праве собственности (зависит от застройщика). Однако банк обмануть не удастся. Если вы сами не позаботитесь об оформлении страховки, кредитная организация сделает это самостоятельно и включит расходы в стоимость кредита. Так что держите этот вопрос на контроле и заранее обговаривайте с банком сроки и условия отложенного оформления страховки.
СПАО «Ингосстрах». Лицензии ЦБ РФ на осуществление страхования: СИ №0928, СЛ №0928, ОС №0928-03, ОС №0928-04, ОС №0928-05 и на осуществление перестрахования ПС № 0928, выданные 23.09.2015 и ОС №0928-02 от 25.12.2019, все лицензии без ограничения срока действия.