Все сведения об объектах недвижимости содержатся в базе Росреестра. Это касается земельных участков, зданий и строений различного предназначения, отдельных нежилых помещений и парковочных стоянок. В ЕГРН учтены зарегистрированные права и характеристики объектов, в том числе кадастровая стоимость (КС). Этот показатель имеет решающее значение для собственников недвижимости при определении налогооблагаемой базы (налог на имущество, земельный налог), но не только. Кадастровая стоимость объекта также:
• влияет на размер выкупной цены имущества для государственных нужд;
• определяет размер арендной платы за пользование публичным земельным участком или строением (помещением);
• определяет залоговую стоимость объекта по договору ипотеки;
• позволяет определить размер причиненного материального ущерба и др.
То есть справедливое определение кадастровой стоимости объекта недвижимости – это ключевой вопрос в соблюдении прав граждан и юридических лиц. К сожалению, оценка многих объектов проводилась с использованием несовершенных методов: массовым способом без учетов индивидуальных особенностей. Что неизменно привело к ошибкам в расчетах. В результате кадастровая стоимость не столько приблизилась по своим размерам к рыночной цене, но зачастую превосходила ее.
Правда, величина, указанная в кадастре, не является постоянной: раз в 3-5 лет органы власти вправе пересмотреть ее на основании произведенных оценочных работ. Причем мероприятия по изменению данного показателя чиновники могут организовать не только по собственной инициативе, но и по заявлению собственника недвижимости. Сделать это возможно как в судебном, так и в досудебном порядке. Если владелец недвижимого имущества решит использовать предоставленную возможность по пересмотру кадастровой стоимости, то ему придется основательно подготовиться.
Для начала разумно было бы узнать официальные цифры. Для этого достаточно заказать выписку из ЕГРН или открыть публичную кадастровую карту. Именно там содержатся достоверные данные. Чтобы понять, какие сведения легли в основу расчетов, следует обратиться с соответствующим запросом к заказчику работ или в Росреестр.
Указанную кадастровую стоимость можно будет оспорить только в двух случаях.
1. Если в основу расчета легли неверные сведения, например, закралась ошибка в данные о площади объекта. Тогда для исправления ошибочных данных потребуется подготовить документы технического учета, выписки из реестра за предыдущие периоды и др.
2. Если кадастровая цена изначально превышала рыночную. При этом определение рыночных расценок производится не на настоящий момент, а на дату установления стоимости в кадастре. Падение цен на недвижимость не может являться достаточным основанием для перерасчета. Для пересмотра КС потребуется предоставить отчет об оценке рыночной цены объекта недвижимости* и его экспертизу**.
*Юридическую силу для перерасчета будет иметь только та оценка, которая выполнена профессиональными оценщиками СРО, соответствует всем федеральным стандартам и требованиям саморегулируемой организации.
**Экспертиза отчета об оценке представляет собой проверку экспертом СРО соответствия оценки стандартам.
Для снижения кадастровой стоимости могут иметь значение любые факторы:
• размеры объекта недвижимости,
• целевое назначение и особые условия использования;
• местоположение и др.
Предполагается, что досудебное рассмотрение изменения кадастровой стоимости будет более простым и быстрым. К тому же получение отказа не лишит заявителя права обратиться в суд с тем же вопросом (в то время как суды не рассматривают повторно дела по тем же основаниям). Однако на практике получилось так, что законодатель предоставил чиновникам право самим решать, допустили они ошибку или нет. Так что положительных решений по заявлениям собственником недвижимости набралось крайне мало.
Соблюдение досудебного порядка отдано на откуп заявителей: граждане и юридические лица самостоятельно решают обращаться им сразу в суд или попытать счастья в иных уполномоченных органах.
Некоторые особенности судебного производства.
· Одновременное рассмотрение в суде требований, связанных с возвратом переплаченных налогов, не представляется возможным. То есть сначала решается вопрос о пересмотре цены, после чего можно обратиться с требованием о возврате денежных средств.
· В том случае, когда земельный надел находится в долевой собственности, судья оценивает ценность объекта в целом. Протесты других собственников не служат основанием для вынесения отказа, так как будут оцениваться наряду с иными доказательствами по делу.
На основании представленных доказательств стоимость, указанная в кадастре, может быть изменена по решению указанных выше органов. При этом исправленные сведения начнут учитываться только после внесения в государственный реестр. Приятным бонусом для налогоплательщика станет пересчет налоговой базы не только в этом, но и в предыдущих периодах.
Главное – сопоставить желаемую цель и границы правовых возможностей. Подходить к решению такого вопроса нужно обстоятельно и продуманно, заручившись поддержкой грамотных специалистов.
Сделайте бизнес безопасным и процветающим!
С уважением, Компания "Бизнес Прогресс"
#кадастровая стоимость #кадастровая оценка #кадастровая деятельность #налоги в россии #бизнес и финансы