Главный аналитик МИЭЛЬ Екатерина Бережнова на ресурсе ИРН сообщила о результатах января на рынке новостроек Москвы и тут же их прокомментировала.
Во-первых, установлен рекорд продаж. В январе было зарегистрировано на 23% больше договоров долевого участия, чем годом ранее. В этом новости нет, информация растиражирована ведущими СМИ.
По данным риэлтерского агентства, средняя продажная цена у застройщиков выросла в январе на 2,3% по отношению к последнему месяцу года - до 405 тыс.руб.м2. И это дело привычное. Ну, выросла и выросла, экая невидаль, особенно при рекордных продажах. Когда ж ей ещё расти, как не при рекордных продажах – так работает рынок.
Но дальне начинается необъяснимое.
Просто, одновременно с ростом продажной цены, средняя цена в заключённых сделках, по данным МИЭЛЬ, снизилась за месяц на 7,8% до 316 тыс.руб.м2.
Снизилась. Не выросла, а наоборот - снизилась!
И, к тому же, о чудо, девелоперы, которые хотят за каждый метр получить по 405 тыс. руб., отдают его, в итоге, только за 316 тыс.
Таким образом разрыв между объявленной застройщиками ценой и реальными ценами сделок, прошедшими регистрацию в Росреестре, достиг невероятных 20%. Кто не помнит – напомню, в декабре я приводил данные о ноябрьских сделках, где этот разрыв составлял 7,5%. За два месяца он увеличился почти в три раза.
Наиболее востребованными, как обычно, оказались однокомнатные квартиры – 37% всех сделок. Далее, как и следовало ожидать, следуют двухкомнатные – 30%, и студии – 18%. На квартиры большой площади: трёхкомнатные и многокомнатные, пришлось 14% и 2% всех сделок, соответственно.
Теперь, давайте порассуждаем.
Мы привыкли к сообщениям о росте цен. Вот и первая часть информации от МИЭЛЬ об увеличении цены экспозиции на 2,3% укладывается в привычный формат информации и удивления не вызывает. Но вот вторая часть - о снижении цен в реальных сделках на 7,8%, выбивается нас из привычной канвы. Нужно же как-то это объяснить, иначе люди взаправду начнут думать, что на их глазах началось снижение цен.
И аналитик МИЭЛЬ Екатерина Бережнова находит объяснение. Она связывает произошедшее снижение цен за м2 в реальных сделках с увеличением доли в продажах квартир с минимальной стоимостью. Так, по данных МИЭЛЬ, доля недорогих квартир, приобретённых по цене в пределах 300 тыс. руб./кв. м, в январе выросла до 54% (в декабре она не превышала 48%). В результате, как считает Екатерина, произошло «вымывании» наиболее доступных вариантов. Именно поэтому возник столь значительный разрыв между ценами предложений и ценами реальных сделок.
Честно говоря, меня такое объяснение не устраивает. Более того, оно мне кажется, ну совсем уж сомнительным, потому что выглядит не логичным.
Ну, посудите сами.
Нам сообщают, что самых дешёвых квартир с самой низкой стоимостью 1 м2 в январе было продано наибольшее количество - их доля увеличилась до 54%. И одновременно те же самые люди приводят другие цифры - на малогабаритные квартиры: студии, однокомнатные и двухкомнатные - пришлось 85% всех продаж (18%+37%+30%, соответственно). Так как именно маломерок было продано больше всего, то по логике Екатерины Бережновой, в этих самых маломерках, в итоге, и оказались самая низкая стоимость квадратного метра.
В малометражках самая низкая цена 1 м2!!!
Вы когда нибудь слышали о таком? Я, нет. Цена в квартирах малой площади – максимальная. Это аксиома.
Соответственно, если в январе, в первую очередь распродавалось непропорционально большое количество малогабаритных квартир, средняя цена в реальных сделках должна была бы вырасти, а не упасть, так как именно в таких квартирах наиболее дорогой м2 – логично? Логично.
А цена м2 в оставшихся в экспозиции не распроданных квартирах с наибольшей площадью, напротив, упасть, а не вырасти – ведь именно в таких квартирах м2 гораздо менее дорогой. Мне кажется, и это тоже было бы логично. Из объяснений же Екатерины, следует прямо противоположный вывод – вывод противоречащий здравому смыслу.
А раз так, объяснения аналитика МИЭЛЬ должны быть отброшены. И на поверхности остаётся «голый» факт:
В январе 2022 года цены в реальных сделках в новостройках Москвы снизились на 7,8%.
А разрыв между объявленной и продажной ценой, достиг 20%.
И это тоже итог января, помимо рекордных продаж этого месяца.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья).
В ВЕСЕННЕМ ЛЕСУ
живопись, масло, 30x40 см, 2020
Рем Сайфульмулюков
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Последние публикации канала:
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Проверьте свою новостройку и застройщика.
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩