Новостройки обогатят покупателя? Какую новостройку выгоднее брать — на начальном этапе строительства или готовую? Что будет с рынком новостроек, и как застройщики будут стимулировать спрос? Эти и другие вопросы и ответы в нашей новой статье.
Недавно мы написали статью «Покупать ли квартиру в 2022 | БРАТЬ ЛИ ИПОТЕКУ СЕЙЧАС | ПОКУПАТЬ ЛИ НЕДВИЖИМОСТЬ СЕЙЧАС | Что будет с ценами на недвижимость» — рекомендуем начать с нее, чтобы в итоге получить самый развернутый ответ.
У новостроек есть своя специфика, разберем её.
Почему новостройку покупать приятно
Новостройки очень значимы для рынка недвижимости и поэтому заслуживают отдельной статьи. Когда покупателя есть желание улучшить жилищные условия путем приобретения квартиры в новом доме — это абсолютно понятно и разумно.
У новостроек есть много всем известных объективных плюсов, как и у всего нового по сравнению с бывшим в употреблении. В том числе, при покупке новостройки отсутствуют риски, связанные с «чистотой квартиры» и предыдущими владельцами. Простая и удобная схема приобретения.
На каждом шагу покупателя сопровождают улыбающиеся сотрудники. Они добродушно указывают, в каком месте нужно подписать документы. Всё происходит в красивом офисе, где угощают напитками, дарят пакеты, папки и иные ништяки. Да и сам дольщик благодаря введению расчетов по счетам эскроу защищен законом так, как никогда ранее. Риск остаться без жилья и денег сведен к минимуму.
Реально, сейчас покупать новостройку — одно удовольствие. По сравнению с тем, как это происходило раньше и уже тем более, если сравнивать с покупкой вторички, где о подобном сервисе можно только мечтать.
Но в жизни часто бывает, что, приобретая одно, теряешь другое.
Почему новостройки получили имидж выгодной инвестиции
У новостроек, кроме новизны был еще один существенный момент, ради которого люди вкладывались в строительство. Это капитализация вложений.
Было просто. Покупаешь в начале строительства и только успеваешь наблюдать — к моменту сдачи дома дольщик становится на 30-50% богаче, а то и более. Многие даже на этом зарабатывали, называя себя инвесторами. В интернете много статей и видео-блогов с подобными историями успеха.
Были, конечно, и риски — вдруг не достроят. Проблема обманутых дольщиков не была надумана. Но ради более дешевой покупки и перспективы заработка люди были готовы рискнуть и вложиться на «0» цикле. Тем более, что застройщики, которым можно доверять, были всегда.
Почему это перестало работать
Но за последние два года всю капитализацию вложений, на которую привыкли рассчитывать дольщики, по факту, забрал себе застройщик. С переводом строительства на средства проектного финансирования застройщик перестал нуждаться в деньгах дольщиков также сильно, как и раньше. Теперь появилась возможность поднять цены до расчётного максимума вне зависимости от этапа строительства.
Разберем на примерах
Ценообразование легко отследить на выставленных в продажу объектах. Для этого мы выбрали два крупных и известных ЖК в Москве.
Главным критерием выбора являлось наличие в ЖК как сданных корпусов, так и корпусов в процессе строительства — чтобы увидеть разницу в ценах. Сравним цены на вторичное жильё в построенном корпусе и цены на жилье в строящемся доме.
ЖК «Life-Варшавская»
Корпус Б6, сдан во 2-м квартале 2021 года. Евродвушка без отделки площадью 43,3 кв.м выставлена на ЦИАН за 14,5 млн рублей.
Корпус К5 будет сдан в 1-м квартале 2024 года. Евродвушка без отделки площадью 44,45 кв.м. от застройщика, по цене 14,1 млн рублей с учетом скидки.
ЖК «Зиларт»
На ЦИАН висит объявление о продаже студии 25,1 кв.м. без отделки в построенном доме №8, сданном в 2020 году. Цена 14,5 млн рублей.
У застройщика студия без отделки, площадью 24,9 кв.м., в 11 корпусе 2-й очереди, срок сдачи во 2-м квартале 2023 года, цена 13,9 млн рублей.
Подобные примеры — это не исключение, а правило на сегодняшнем рынке
Мы же с вами видим, что квартиры на «0» цикле строительства дешевле на 10% и более, чем в сданных домах. С подобной ценовой политикой у дольщика нет экономического смысла в предоставлении застройщику денег без процентов на период строительства.
Большинство людей вспоминают опыт предыдущих сделок, когда заработать на росте цен было реально. И выгода для дольщика не ограничивалась исключительно новизной приобретенной квартиры, а включала в себя существенную финансовую составляющую. Но теперь это не работает.
У новостроек на начальном этапе строительства осталось одно преимущество — если его можно таковым назвать
Это субсидированная ипотека, о механизме работы которой мы писали в статье «ЦБ поднял ключевую ставку до 9,5% — К ЧЕМУ ГОТОВИТЬСЯ РЫНКУ НЕДВИЖИМОСТИ? | Что будет с ценами на недвижимость в 2022».
Кратко поясним. Застройщик для стимулирования продаж вместо скидок субсидировал ставку по ипотеке. Но деньги на субсидию он брал не из своей прибыли, а с покупателя, увеличивая стоимость продажи на сумму субсидии.
В итоге цены, на рынке росли, а покупателю предоставляли уменьшенную процентную ставку, из-за чего ежемесячный платеж по кредиту не повышался, и рост цен, казалось, не бил по карману.
Всё хорошее когда-нибудь заканчивается
Проворачивать фокус с субсидированием ипотеки стало невозможно — это слишком дорого из-за поднятия ключевой ставки.
16 февраля 2022 Вице-премьер РФ Хуснуллин Марат Шакирзянович сделал интересное заявление о том, что подъем ключевой ставки является угрозой для жилищного строительства. Также он заявил, что если ситуация на рынке не будет складываться, то скорее всего, придется добавлять новые меры поддержки рынка. На вопрос, какие меры, он не ответил и предложил дождаться окончания первого квартала 2022 года.
Из заявления г-на Хуснуллина можно сделать следующие выводы
Вывод первый — других мер кроме льготного кредитования для поддержания текущего состояния рынка у них нет. А субсидирование ипотечной ставки становится слишком дорогим инструментом при росте ключевой ставки.
Фактически, правительство занимает выжидательную позицию до конца первого квартала 2022 года, чтобы понять, насколько, рынок начнёт проседать. Это именно тот срок, когда одобренные ранее ипотечные кредиты у покупателей закончатся, а кредиты по новым ставкам с учётом текущих цен станут недоступны населению.
Наши рекомендации для тех, кто хочет купить новостройку
- внимательно изучить цены в строящихся и сданных корпусах в проекте, который вызвал интерес. Если сданных корпусов в проекте нет, обратите внимание на стоимость вторичного жилья в округе. Оно не всегда состоит из советских панелей. Возможно, есть дома с годом постройки старше 2000, которые также являются довольно новым жильём. Сравните цены на аналогичные площади, посмотрите отличия.
В статье «Что выгодней — новостройка на начальном этапе или вторичное жилье | РЕАЛЬНЫЕ ПРОЕКТЫ и РАСЧЕТЫ» мы делали подобное сравнение и пришли к интересным результатам.
- не доверяйте заявлениям менеджеров застройщика, что квартир в доме мало, и надо брать сейчас, пока они есть в наличии. Застройщики не всегда выставляют на продажу сразу весь объем квартир, создавая искусственный дефицит. Понаблюдайте за квартирами в объекте, почитайте форумы.
- не бойтесь повышения ипотечной ставки. Во-первых, это неизбежно. Во-вторых, рост ставок по ипотеке будет нивелирован скидками, которые неизбежно будет вынужден предоставлять застройщик.
- выбирайте жильё с максимальной степенью готовности. При текущем ценообразовании не самым плохим способом будет положить деньги на депозит под 8-9% годовых, чем ждать, пока за два года построенная квартира вырастет в районе 10%. На депозите доход получится больше.
- не слишком доверяйте субсидированной ипотечной ставке. Её субсидируют за счет средств дольщиков, а не застройщиков. Зачастую, обычная ставка по готовому жилью окажется выгодней, чем субсидированная по незавершенному строительству.
Заключение
Если обобщить, то в текущей ситуации мы искренне не видим целесообразности приобретения жилья на этапе строительства. Ну, за исключением каких-либо уникальных объектов, где есть реальный риск, что всё раскупят. А их много меньше, чем «человейников».
Рекомендуем никуда не торопиться и подождать с приобретением новостройки ближайшие 3-6 месяцев. За этот небольшой срок, в случае продолжения политики ЦБ с ключевой ставкой, многое изменится. Даже в правительстве это понимают, судя по заявлению М.Ш. Хуснуллина.
Ну а если все же невтерпеж приобрести квартиру в новостройке, то выбирайте проекты с наиболее высокой степенью готовности или уже сданные.
Как всегда, желаем вам принимать только правильные решения.