В прошлом году я написал пару статей, где предполагал, что рано или поздно цены на недвижимость в Сочи просто рухнут, и что нынешние цены просто неадекватны.
И вот, на днях я наткнулся на статью в Коммерсанте, где утверждается, что только за январь 2022 года цены на недвижимость упали на 2,5%
Стоимость одного квадратного метра вторичной недвижимости в Сочи по итогам января 2022 года снизилась на 2,5%. Об этом сообщает «РБК Недвижимость» со ссылкой на исследование консалтинговой группы SRG.
Да, 2,5% это мизер по сравнению с тем, какой до этого был рост:
В январе цена одного квадратного метра вторички в Сочи составила 189,8 тыс. руб. По показателям за год Сочи занял второе место после Краснодара. Цены на курорте выросли на 51%, в то время как в кубанской столице рост составил 75%. На третьей позиции — Севастополь (44,5%).
По итогам 2021 года Сочи занял первое место среди 50 крупных городов по уроню роста цен на вторичную недвижимость. Динамика за год достигла 52,86%. Средняя стоимость однокомнатной квартиры во вторичном сегменте тогда составила 7,3 млн руб.
Но, падать цены всегда начинают потихоньку и так происходит везде, где "хотелки" продавцов становятся неадекватными. К тому же, в большей степени рост цен в Сочи связан с "инвесторами", а не с реальными покупателями, которые хотят переехать в субтропики.
Сначала "хотелки" снижаются немного с целью прощупать рынок, и если нет покупателя, то "хотелки" начинают еще больше снижаться, что может привести к лавинообразному снижению их.
Ведь покупатель не дурак и видит, что цены снижаются - и нет смысла покупать по завышенной цене и можно немного подождать.
Те, кто в своё время скупал недвижимость с целью продать подороже, тоже не дураки, и цель у них одна - выйти с прибылью и чем она больше будет, тем лучше.
Риелторы тоже не дураки и просто так сидеть на пятой точке не будут и начинают привлекать клиентов объявлениями заведомо несуществующей недвижимости с более-менее адекватными ценами.
И тут еще и ЦБ начал потихоньку увеличивать ключевую ставку, чем вызвал повышение стоимости ипотечных кредитов.
Всё это в совокупности приведет в будущем к лавинообразному падению "хотелок".
Почему я называю это хотелками, а не ценами. Всё просто. Ценой может быть только та сумма, не только за которую продавец готов продать товар, но и сумма за которую покупатель готов приобрести этот товар. Любая другая сумма - это хотелки :)
В итоге на данный момент мы имеем пока еще неадекватные "хотелки", которые с очень большой вероятностью рухнут и смысла, на данный момент, приобретать недвижимость нет никакого, тем более в Сочи достаточно неплохо развит арендный бизнес, который правда к лету борзеет :), но уже в сентябре приходит в себя.
Теперь немного по аренде.
Как я уже выше написал, в Сочи неплохо развит арендный бизнес и он представлен следующими вариантами (здесь я не буду рассматривать варианты, ценою несколько сот тысяч рублей в месяц):
- Хостелы. Это по сути койко-место и снять такой вариант можно за несколько тысяч рублей в месяц. Многим это подходит и они с удовольствием живут годами вот таким образом. Но, снимающие таким образом вряд ли задумываются о покупке своей недвижимости.
- Минигостиницы или гостевые дома. В данном случае арендуется комната и в зависимости от минигостиницы комнаты могут быть разными. Есть просто комнаты, есть комнаты со своим санузлом и общей кухней, а есть и полноценные квартиры-студии, где предусмотрено всё. Но, как правило, такие комнаты сдаются только до лета, но и цены на аренду достаточно маленькие и начинаются примерно с 7 000 рублей за месяц за самый простой вариант.
- Жилые гаражи. Это уже по сути полноценные квартиры и сумма аренды такого помещения начинается примерно от 15 000 рублей в месяц. Может и дешевле, но пока я про такие варианты не слышал.
- Квартиры. Здесь ситуация по цене схожа с теме же жилыми гаражами и стоимость начинается от 15 000 за самую простенькую квартирку. Нормальные квартиры по цене будут от 20 000 рублей и цена будет меняться от того: где квартира находится, повышение или нет цены на лето, выселение квартирантов на летний период.
И что, мы имеем в итоге. Квартиру в нормальном районе подальше от моря на круглый год можно снять примерно за 25 000 рублей (включая коммуналку), что за год выйдет по цене в 300 000 рублей. А за 10 лет такой аренды можно отдать 3 000 000 руб. Да, есть и более дорогие варианты, но сейчас рассматриваю именно такой вариант.
В продаже, на текущий момент, такие квартиры будут стоить дороже 7 млн. рублей. И если квартира покупается в ипотеку, то в итоге за нее будет оплачено больше 10 млн рублей. А это больше 30 лет можно спокойно арендовать квартиру.
Но, у собственной квартиры есть и свои преимущества:
- Можно оставить в наследство;
- Можно продать и приобрести квартиру в другом месте. Но, с арендой в этом случае проще;
- Если вдруг в стране наступит кризис, который вызовет гиперинфляцию, которая была в последний раз 30 лет назад, то ту же ипотеку можно значительно быстрее погасить. Если, конечно, не брать ее в долларовом эквиваленте.
И всё же, я считаю, что покупать квартиру можно только тогда, когда её окупаемость происходит в течение 10 лет плюс-минус пару лет. И только тогда выгод от приобретения собственного жилья будет больше, чем от аренды.
Мой Instagram аккаунт.
Если понравилась публикация, то поставьте лайк - всего-то, одно маленькое действие, но оно поможет развитию канала. Так же подписывайтесь и вас будет ждать еще много интересных публикаций.