Это похоже на страшный сон, но иногда случается в реальности. Утратить право собственности на недвижимость можно не только в результате сделки, но и против своей воли.
В юридической практике существует понятие «Отчуждение имущества» — переход прав собственности от одного владельца к другому.
Данное действие регламентируется Гражданским кодексом РФ, в соответствии с которым процедура осуществляется только при согласии владельца.
В каких ситуациях государство имеет право изъять недвижимость в принудительном порядке?
Можно ли оспорить решение госорганов в суде? Отвечаем на волнующие вопросы и разбираем сложные ситуации, с которыми могут столкнуться юридические и физические лица.
В результате банкротства
При банкротстве физического лица его недвижимость может быть выставлена государством на торги для погашения задолженности перед кредиторами.
Исключением становятся ситуации, когда имущество банкрота является единственным местом для его проживания (статья 446 ГПК РФ).
При этом в 2021 году Верховный Суд в одном из рассматриваемых дел о банкротстве разрешил продать единственную, предназначенную для проживания должника недвижимость, при условии покупки более дешевой, а остаток средств в результате сделки направить на уплату долга.
Означает ли решение ВС РФ отсутствие законодательных норм по этому вопросу?
Закон гласит, что должник и его семья не должны остаться без жилья. Поэтому суды рассматривают каждое дело индивидуально и учитывают несколько факторов.
- Каким является проживание должника в оспариваемой квартире: постоянным или временным?
- Семейный статус: наличие в семье иждивенцев, несовершеннолетних детей или родственников, требующих помощи.
- Дата приобретения жилья: не стало ли жилье единственным уже после того, как началось дело о банкротстве?
Изъятие для государственных и муниципальных нужд
Согласно Конституции РФ, государство может изъять имущество для общественно-полезных целей при условии предварительного равноценного возмещения. Кому принадлежит имущество – физическому или юридическому лицу – значения не имеет.
Основания для изъятия частной собственности строго регламентированы законодательством (статья 279 ГК РФ, статья 49, гл. VII.1 Земельного кодекса РФ) и осуществляются в исключительных случаях:
- выполнение международных договоров Российской Федерации;
- строительство, реконструкция объектов федерального, регионального или местного значения;
- другие основания, предусмотренные законом.
За изымаемую недвижимость правообладатель получает возмещение, размер которой определяется на основании Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Процедура изъятия производится на основании решения суда или договора с собственником.
Может ли собственник не подписывать подобное соглашение? Что произойдет в этом случае?
В течение 90 дней после получения проекта соглашения об изъятии, владелец недвижимости может принять решение: подписать договор либо направить уполномоченному органу уведомление об отказе в подписании соглашения, в том числе предложение об изменении размера возмещения.
В последнем случае именно суд будет определять условия изъятия объектов недвижимости для государственных нужд.
Что делать, если размер возмещения ниже положенного?
Собственник может оспорить размер компенсации также в судебном порядке. На практике нередко встречаются ситуации, когда суды признают подготовленные по заказу государства отчеты об оценке недвижимости ненадлежащим доказательством размера возмещения. В таком случае суд назначает дополнительную экспертизу, чтобы установить действительную рыночную стоимость недвижимости.
Сумма возмещения за изымаемую недвижимость должна включать в себя не только стоимость объекта, но и убытки, которые понес владелец. Убытками признается не только ущерб, но и размер упущенной выгоды. Например, в ситуациях, когда объекты недвижимости использовались собственником в коммерческих целях.
Если отчуждению для государственных и муниципальных нужд подлежит земельный участок, то что произойдет с недвижимостью, которая построена на нем?
Согласно статье 239.2. ГК РФ здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия, также подлежат отчуждению. В случае, если перечисленные объекты недвижимости находятся в собственности владельца земельного участка, то отчуждение зданий и земли происходит одновременно.
Выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей
Государство регулирует сохранение исторического и культурного наследия страны, поэтому предусматривает правило, согласно которому собственник культурных ценностей, отнесенных в соответствии с законом к особо ценным, не вправе бесхозяйственно содержать эти ценности, создавая угрозу утраты ими своего значения.
При несоблюдении правил государство может изъять ценности у их владельца путем выкупа или продажи с публичных торгов. Положения ГК РФ распространяются только на особо ценные объекты культурного наследия. Решение о придании такого статуса объекту наследия может принять Правительство РФ с внесением сведений о нем в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ.
При выкупе культурных ценностей собственнику возмещается их стоимость в размере, установленном соглашением сторон, в спорных ситуациях – судом. При продаже с публичных торгов собственнику передаются вырученные от продажи денежные средства за вычетом расходов на проведение торгов, а также стоимости восстановительных работ в отношении объекта культурного наследия или стоимости мероприятий, необходимых для сохранения объекта археологического наследия, указанных в статье 40 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".
Реквизиция
Еще одно основание для прекращения права собственности – реквизиция. Согласно статье 242 ГК РФ в случае стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций имущество по решению государственных органов может быть изъято у собственника с выплатой ему компенсации. При несогласии с оценкой недвижимости владелец может оспорить ее в суде. При прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми была произведена реквизиция, собственник вправе обратиться в суд с требованием возврата его имущества.
Конфискация
Согласно статье 243 ГК РФ имущество может быть безвозмездно изъято у собственника в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения.
В связи с неисполнением обязательств
На основании решения суда и в иных случаях, предусмотренных законом или договором, имущество должно быть изъято в связи с неисполнением должником своих обязательств.
Когда имущество не может принадлежать его владельцу в соответствии с законодательством
На практике возможны ситуации, когда в собственности лица правомерно оказывается имущество, которое в соответствии с законодательством (статья 238 ГК РФ) не могло ему принадлежать. В таких случаях имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности, если законом не установлен иной срок.
Если имущество не отчуждено собственником в указанные сроки, то по решению суда или заявлению государственного органа оно подлежит изъятию с возмещением собственнику стоимости. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества.
Пример
В собственности лица находится земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, а его размер превышает установленный законодательством максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района. Согласно закону такой земельный участок должен быть отчужден.
Размер возмещения отчуждаемого имущества определяет суд на основании оценки этого имущества.
Изъятие земельного участка, используемого с нарушением закона или не по целевому назначению
Если владелец земельного участка использует его с нарушением требований законодательства либо использует его не по целевому назначению в течение трех лет, участок может подлежать отчуждению.
Аналогичное решение власти могут принять, если на земельном участке возведена самовольная постройка и не выполнены требования пункта 2 статьи 222 КГ РФ по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.
В трехлетний период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда объект относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, которое было потрачено в следствие чрезвычайных происшествий и стихийных бедствий, из-за которых собственник не смог использовать землю по назначению.
Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности
В случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного владельцу по результатам аукциона, все объекты незавершенного строительства, возведенные на таком участке, изымаются государством по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Если несоблюдение сроков строительства произошло по причинам, не зависящим от собственника, и связано с нарушениями со стороны государства, то решение об изъятии объекта можно оспорить в суде.
Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
#КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ #ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ #ОЦЕНКА ЗЕМЛИ #ОСПОРИТЬ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ