Как только видите привлекательные цифры – включайте голову.
После публикации на сайте «Пригорода» материала «Доходная аренда» в редакцию посыпались вопросы. А что, мол, правда, что самая высокая доходность частных домовладений – в Приморье и Вологодской области? И срок окупаемости – всего несколько лет? Купить там недорогой домишко и стричь купоны...
Нет, конечно. Цифры, которые приводит портал «Мир квартир» - они о другом. Об относительной стоимости домовладений по регионам, о ставках аренды – не более того. И – да: если вам удастся найти в Вологодской чудака, который, не торгуясь, снимет жилье сразу на год, тогда, конечно, будете в плюсе. Только где его взять.
И частные девелоперы, и домовладельцы в Крыму и Подмосковье отнюдь не дураки, когда покупают участки втридорога и переплачивают шабашникам: затраты большие, зато спрос гарантирован. И никто что-то не рвется в Вологодскую.
Потому что такие важные показатели, как объем спроса на аренду (сколько именно граждан желают снять и сколько собственников готовы сдать) вы не найдете нигде. Этих цифр нет, потому что не менее половины этого рынка – в глубокой тени.
И арендаторы не всегда ищут через «Авито» или ЦИАН, и домовладельцы не горят желанием «светиться» перед налоговой. А без внятного представления о спросе рассуждение о доходности – это про «сферического коня в вакууме».
Для полной ясности приводим мнение девелопера, который как раз такие дома строит (на Правдинском озере – см. на фото) и рассчитывает на успех.
Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:
- Покупать дома для сдачи в долгосрочную аренду- это абсолютно невыгодно. По нашим объектам, что по домам, что по квартирам, цифры похожие: доход - 0,5% в месяц от средней за год рыночной стоимости объекта, если под жилье.
И максимум до 1% в месяц за объект, который законно можно использовать в коммерческой деятельности.
То есть окупаемость таких вложений - от 7 до 15 лет.
Для себя мы считаем доход не от рыночной стоимости сейчас, а от себестоимости на момент окончания строительства. Плюс к этому мы сами их строили, поэтому они и обошлись нам существенно дешевле продажной стоимости.
Здесь есть еще один важный «плюс»: добротный кирпичный дом служит 100-120 лет. Человек не проживёт, наверно столько, сколько ему такой объект может приносить постоянный доход.
Главное, чтобы повезло с арендаторами. Еще лучше, если найти «якорного» клиента, который возьмет не часть объекта (помещение), а весь целиком. Бизнес не пыльный: получай себе деньги, если, конечно, не брать объект на хаускипинг. А если брать - дополнительная «копеечка» прибавляется к доходу от аренды.
Другое дело, если сдавать в краткосрочную аренду. За одни выходные можно месячную ставку по долгосрочной аренде «отбить». Зато сильно вырастает риск порчи имущества. Отношение арендатора такое: кто снимает дом на выходные, уж точно не будет менять ботинки на тапочки.
У нас есть случаи, когда нам по судебным решениям о возмещении убытков должны гораздо больше, чем мы получили дохода от такой аренды. Так что раз на раз не приходится.
Кстати, если дома в долгосрочную аренду несколько месяцев ждут арендатора - это ещё оптимистично. Такой бизнес работает, когда объектов под сдачу много, и есть возможность маневра: от одного отказались, с других все равно какой-то доход поступает, пока ищешь замену.
Но это именно бизнес, а не «волшебная таблетка» и не счастливый лотерейный билет. Он требует квалификации, опыта и терпения. Плюс удача все равно нужна, конечно.
