В произведении русского классика М. Булгакова один из персонажей романа "Мастер и Маргарита" Воланд сказал такую фразу "Москвичей испортил квартирный вопрос...".
Реалии сегодняшних дней таковы, что можно сказать, что квартирный вопрос "испортил" не только москвичей."испортил" в том смысле, что он очень многих людей волнует и беспокоит.
Прежде, в СССР, граждане могли получить квартиру бесплатно: либо от государства, либо работая на предприятии, которое самостоятельно финансировало строительство жилья, часть и которого распределялась среди работников предприятия по очереди через профсоюзную организацию, либо работая на стройке.
Сейчас времена сильно изменились, и большинство граждан вынуждены квартиры (или иное жилье) покупать, чаще всего используя ипотечные кредиты.
Для многих граждан/семей квартира (или дом) является единственным жильем, потеря которого может привести к тому, что люди останутся практически на улице.
Возникают уместные вопросы:Как не потерять жилье? Могут ли забрать жилье за долги, если оно единственное у гражданина или семьи?
Начнем с основного закона страны - Конституции РФ.
В статье 40 Конституции РФ декларативно закреплены следующие нормы:
1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
И до недавних пор неизменно работало правило так называемого "исполнительного иммунитета на единственное жилье".
Суды не позволяли отнимать у должника в пользу кредиторов единственное жилье, причем независимо от размера такого жилья - была ли это двушка 42 кв.метра на троих членов семьи либо квартира площадью 90 кв.метров, где также проживали трое членов семьи.
Хотя еще 14.05.2012 года Конституционный суд РФ принял Постановление №11-П, в котором тогда указал на допустимость размена дорогой квартиры или дома на жилье подешевле и предписал изменить законодательство для закрепления такой возможности.
Однако такая позиция Конституционного суда РФ так и не получила законодательного закрепления, а Верховный суд РФ продолжал применять практику "иммунитета на единственное жилье", то есть признавал неприкосновенность такого жилья, независимо от его размера и стоимости.
В настоящее время ситуация изменилась.
Если речь о единственном жилье не в ипотеке, то должника не выселят на улицу — Конституционный суд РФ сказал, что нужно обязательно предоставить пригодное и соответствующее нормативам (социальной норме жилого помещения в регионе проживания) жилье взамен.
В Постановлении от 26.04.2021г. №15-П Конституционный суда РФ еще раз указал, что исполнительский иммунитет не должен быть абсолютным, и в этот раз обязал суды применять свою позицию без необходимости ждать законодательных поправок.
Решение Конституционного суда касается тех должников, которые не платят по долгам,но у них есть жилье путь даже единственное. Пока это решение будет действовать в большей части в отношении должников-банкротов — то есть тех, кто самостоятельно инициировал процедуру банкротства или процедура банкротства начата по заявлению кредиторов.
Но, думается, что суды теперь смогут применять данное решение Конституционного суда и вне процедуры банкротства.Практика покажет.
Если у вас или знакомых такая ситуация, теперь есть риски, что исполнительский иммунитет не спасет/
В каких случаях иммунитет на единственное жилье не будет действовать?
Конкретных норм, как в законопроекте, до сих пор нет. То есть нельзя сказать, что вот эта квартира в два раза больше нормы — поэтому на нее можно наложить взыскание, а вот на эту — нельзя, потому что это двушка для семьи из двух человек.
Пока же действуют такие правила:
- Статья 446 ГПК РФ часть 1 абзац 2 больше не дает абсолютной защиты для единственного жилья, и не является безусловным исполнительским иммунитетом.
- Суды при рассмотрении конкретной ситуации вправе решать, что исполнительский иммунитет на единственное жилье можно не применять, в том числе при банкротстве.
- Такое возможно, если отказ от иммунитета не лишит должника и его семью пригодного жилья.
- Площадь предоставляемого взамен жилья должна быть не меньше социальной нормы жилья, действующей в регионе.
- Жилье взамен единственного должно находиться в том же населенном пункте (городе, селе и т.п.). Однако с согласия должника его можно переселить в другое место, другой населенный пункт.
- Суд должен установить, что Кредитор (банк, например) имеет возможность обеспечить другое жилье - пригодное для проживания должника и его семьи.
- Суд должен учитывать рыночную стоимость жилья и величину долга. Взыскание на единственное жилье стоит обращать, если это поможет погасить существенную часть задолженности. Например, у должника единственная 3-х комнатная квартира площадью 90 кв.м. Соц.норма жилья в регионе - 18 кв.м. на человека. Семье из 3-х человек хватит 54 кв.м. Разницы от продажи трешки 90 кв.м. хватит на погашение долга. Суд может кредитору отдать 3-х комнатную 90 кв.м., обязав его предоставить должнику трешку в другом районе в этом же городе. Но если у такого должника квартира 60 кв.м., то разницы не хватит на погашение долга. Суд может решить оставить такое жилье за должником.
- В защите жилья исполнительским иммунитетом также можно отказывать, если были злоупотребления — то есть должник продавал другое имущество, чтобы купить единственное жилье. При этом не выполнял обязательства перед кредиорами.
Обязанность уточнить закон все еще сохраняется. Но вряд ли стоит рассчитывать, что это произойдет в ближайшее время.
РЕЗЮМЕ:
1.Если речь о единственном жилье не в ипотеке, то его могут забрать, если оно роскошное, а долг большой.
Однако должника не выселят на улицу — Конституционный суд РФ указал, что нужно обязательно предоставить пригодное и соответствующее нормативам (социальной норме жилого помещения в регионе проживания) жилье взамен.
2.Конституционный суд все же сохранил за законодателем обязанность уточнить закон в этой части. Но вряд ли стоит рассчитывать, что это произойдет в ближайшее время.
Единственное жилье можно забрать, только если оно в ипотеке — тогда не поможет даже прописка детей в такой квартире или отсутствие другой жилплощади.
Примечание: Не всякое ипотечное жилье банк может истребовать и забрать у должника.
Верховный суд РФ в Определении от 23.04.2019г. по делу № 49-КГ19-5 подчеркнул, что в подобных случаях взыскание на имущество можно не обращать, если должник допустил крайне незначительное нарушение, а размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного актива.
При рассмотрении подобных дел судам следует точно рассчитать количество просрочек должника по платежам, их период и учесть рыночную стоимость квартиры.
Спасибо, что дочитали до конца. Если вам понравилось, поставьте палец вверх и подпишитесь на канал.