Первая Юридическая Группа - Юридические услуги

4171 подписчик

Сделки с недвижимостью – что скрывают риелторы и как это узнать

1 февраля 20221 фев 2022

690

7 мин

Оглавление

СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
ПРОВЕРКА НЕДВИЖИМОСТИ НА ЮРИДИЧЕСКУЮ ЧИСТОТУ
ПРАВОВОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Покупаете новую квартиру? Здорово. Квартирка просто прелесть. Большие комнаты, с видом на парк, большая ванная. Но цену просят не большую и продается по доверенности, и как оказалось, хозяин «Отдыхает» в Магадане. Именно для таких случаев требуется юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. Юрист поможет защититься от ушлых риелторов и стяжательных нотариусов, из-за которых тысячи Россиян теряют свои деньги.

Мы проанализировали, на что жаловались потерпевшие в судах при оспаривании сделок с недвижимостью:

- Завершили сделку по покупке квартиры. Продавец оказался со справкой из психдиспансера. Сделку признали ничтожной (недействительной). Суд разводит руками. Квартиру забирают. Деньги присуждают вернуть, но их уже нет. Продавец финансы припрятал.

- Купили квартиру, заселились. И вот сюрприз. Приехали родственники продавца, которые как оказалось живут в вашей квартире, да еще с детьми.

- Стал счастливым собственником квартиры. Получил право собственности. И вдруг Управляющая компания присылает счет на погашение задолженности за квартплату на большую сумму.

- Купил дом. Через месяц потекли трубы, вентиляция не тянет, батареи холодные, а в окна стучится зима.

- Недобросовестный риелтор продает квартиру по второму кругу.

- Забыли взять расписку за оплаченные деньги. Теперь продавец говорит, что не получал денег. Суд отменит сделку.

- Квартиру продавали за наличные. Давали хорошую скидку. Деньги несли в сумке. Сумку отобрал прохожий. Обидно.

- Пришли в риелторскую контору. Риелтор в сговоре с продавцом. Договоры сомнительные, услуги странные, цены гигантские. Ситуация мутная.

- Купил комнату, а через год пришли приставы. Говорит, что комната в залоге у банка. И надо вернуть комнату в счет уплаты по займу.

СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Для сопровождения сделки купли-продажи недвижимости можно обратиться к риелтору или к юристу. Возникает справедливый вопрос: в чем разница и в чем подвох?

- Риелтор – это агент на стороне продавца. Его задача провести сделку поскорее и получить деньги побыстрее. Он обещает провести проверку недвижимости на юридическую чистоту, но проверки может и не сделать в целях экономии. Риелтор не дает гарантии юридической чистоты. Единственное, что он выполняет – это подбирает квартиру и предлагает ее покупателю.

- Цель юриста – это обеспечение юридической чистоты объекта недвижимости и защитить сделку от всевозможных рисков, в том числе от риска обжалования. Вознаграждение юриста не зависит от времени совершения сделки. Юрист не торопится. Он оценивает риски, делает выводы и озвучивает их своим клиентам.

- Риелтор оценивает свои услуги в виде процента от стоимости недвижимости. А услуги юриста фиксированные и не зависят от цены недвижимости.

- Комиссия риелтора зависит о факта продажи объекта недвижимости. Его гонорар может быть очень большим. В таком случае у риелтора большой соблазн утаить от покупателя проблемные стороны сделки.

- Продавец недвижимости может быть человеком без юридического образования, не говоря уже о том, что многие вообще не имеют образования. Риелтор заинтересован получить как можно больше денег, а следовательно может не предупредить об опасности, а более хитрые риелторы вообще отказываются заключать договор с клиентом, чтобы потом не нести ответственность, если после сделки внезапно вскроются неприглядные факты.

Значит главное отличие между юристом и риелтором в том, что риелтор заинтересовать продать кому угодно и побыстрее, а юрист заинтересован защитить сделку купли-продажи недвижимости.

Самое важное перед покупкой недвижимости, это посетить юридическую консультацию. Именно юрист подскажет как правильно приобрести объект недвижимости и снизить риски покупки. Наши юристы помогут вам.

ПРОВЕРКА НЕДВИЖИМОСТИ НА ЮРИДИЧЕСКУЮ ЧИСТОТУ

При проверке недвижимости перед покупкой юрист подготовит для Вас письменное заключение об уровне рисков. Заключение включает в себя историю объекта недвижимости, а также:

- паспорт собственника

- доверенность

- расписка

- брачный договор владельца квартиры

- заявление о получении права собственности

- соглашение с управляющей компанией

- справка от психиатра/нарколога

- акт осмотра помещения

- акты приема-передачи

- выписка из домовой книги/расширенная выписка

- предварительный договор купли продажи/основной договор

- решения судов об аресте недвижимости

- договор с банком об аренде ячейки/дополнительное соглашение к договору аренды/ипотечный договор.

ПРАВОВОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Следующим шагом следует выяснить состоит ли продавец на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Его отсутствие в списках не означает, что он здоров. Человек может сойти с ума прямо перед сделкой. Продавая квартиру, собственник, по мнению закона, не понимает, что делает. По этой причине суд аннулирует сделку.

Мошеннику для этого всего лишь нужно посетить судебного психиатра. Он задокументирует, что продавец не контролирует себя и напишет об этом заключение. Оно же – доказательство в суде.

Как же защитить себя?

Необходимо пригласить психиатра для проверки состояния здоровья продавца недвижимости. Процедура займет немного времени, но избавит вас от лишних проблем и вы получите заключение эксперта о договороспособности продавца.

Материал подготовлен при поддержке адвокатов https://pervaya-yuridicheskaya-gruppa.ru

ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА КУПЛИ ПРОДАЖИ ПОМЕЩЕНИЯ

После того, как проведенная проверка недвижимости на юридическую чистоту удовлетворила стороны по сделке, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи.

Продавец с риелтором могут понуждать покупателя заключить предварительный договора купли-продажи недвижимости в первый день осмотра объекта недвижимости – это недопустимо. Аргументация может быть любая от большого спроса до мнимых клиентов, которые якобы готовы внести задаток.

На самом деле причина спешки — получить аванс. Бывает так, что после юридической проверки, покупатель ранее хотевший купить квартиру, увидев в сделке проблемы.

ДОБРОСОВЕСТНЫЙ ПРИОБРЕТАТЕЛЬ

Четвертым шагом стороны согласуют условия договора купли-продажи, после чего в него внесут пункты об ответственности продавца за оплату неустоек и штрафов, ответственность за несвоевременное подписание акта приема-передачи, ответственность за обнаружение скрытых дефектов в течение гарантийного срока, а также долги по коммунальным платежам.

Из-за отсутствующего акта приёма-передачи стороны могут отказаться от регистрации сделки в Росреестре.

На экстренный случай вы сможете получить статус «добросовестного покупателя квартиры». Он означает, что в случае утраты жилья вам компенсируются убытки за счет бюджета РФ.

АККРЕДИТИВ ИЛИ БАНКОВСКАЯ ЯЧЕЙКА

Непосредственно перед подписанием договора купли-продажи объекта недвижимости следует договориться с банком о передаче денег за объект недвижимости. При этом продавец получит доступ к денежным средствам после получения покупателем права собственности.

Если деньги передаются наличными, то открывается банковская ячейка, а если оплата происходит безналичным путем, то открывается аккредитив.

При всех этапах согласования и подписания договора купли-продажи юрист лично присутствует с вами на сделке.

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Подписав договор купли-продажи объекта недвижимости, юрист подает заявление в Росреестр о регистрации переходе к покупателю права собственности. Росреестр регистрирует сделку в течении 7 рабочих дней, после чего необходимо подписать акт приема-передачи квартиры при продаже.

По условиям акта, покупатель соглашается с качеством объекта недвижимости и подтверждает отсутствие финансовых претензий.

НОТАРИАЛЬНАЯ СДЕЛКА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи потребуется если продавцу мене 18 лет, продавец недееспособен, продавец продает одну часть в общедолевой собственности

В нотариальной форме сделки есть свои плюсы, это гарантия, так как нотариус обязан возместить все возникшие убытки по его вине . Однако на самом деле он отвечает лишь за текущую сделку и не гарантирует, что у вас не будет долгов по коммуналке, родственников, которые после сделки могут претендовать на объект недвижимости, иные форс-мажорные обстоятельства.

Для удостоверения нотариальной сделки следует поручить юристу подыскать своего проверенного нотариуса и ни в коем случае не соглашаться на нотариуса предложенного риелтором.

Для проведения сделки купли продажи объекта недвижимости прибегайте к помощи наших юристов. Мы обеспечим грамотное проведение сделки и обеспечим ее юридическую чистоту. Наши юристы и адвокаты экспертного уровня помогут вам на всех этапах совершения сделки.