Можно ли расторгнуть договор аренды из-за снижения выручки из-за пандемии?
Суды первой , апелляционной и кассационной инстанции выносили решения по расторжению
Договоров аренды по этим основаниям. Однако Верховный суд отменял решения за недоказанностью существенности изменения обстоятельств. Дело в том, что продажи всегда подвержены колебаниям и без пандемии есть торговые точки, бизнесы, которые имели очень низкие обороты по продажам. Надо доказать падение спроса документами- официальными цифрами.
В системе Юрист приводится пример спора Торговой компании Торговый дом «Перекрёсток» ( торговля продовольственными товарами) по расторжению договора аренды через суд. Суду предшествовало обращения Истца к арендодателю о снижении цены арендной платы за ссылкой на падение спроса, продаж по причине введения режима изоляции для граждан.
На первой инстанции решение вынесено в пользу Истца. Апелляция в Иске отказала. Суд округа засилил решение суда по первой инстанции, а Верховный суд отменила решение суда по первой инстанции и оставило в силе постановление апелляционной инстанции.
С решениями можно ознакомиться на ресурсе арбитражного суда по номеру дела А40-100692/2020( Определение Верховного суда от 23.12.2021).
Что не предусмотрел Истец при обращении с Иском в суд?
- Договор аренды не содержал зависимость арендной платы от торгового оборота арендатора. Не было условий зависимости цены аренды и её возможного снижения от снижения покупательского спроса;
- Истец не прекращал работу магазина в период пандемии;
- Истец не доказал понесённые убытки;
- Истец не доказал существенные изменения обстоятельств, сформулированные в обзоре 8 по коронавирусу от 21.04.2020г;
- Истец не доказал, что он не смог преодолеть деструктивные последствия;
- Истец не доказал, что снижение прибыли существенное будет гарантированно на достаточно длительный будущий период( вся торговля имеет цикличность в получении роста прибыли и спроса и убыток в одном периоде не исключает прибыль в другом);
- Истец не учёл открытость своих отчётов по розничной выручке и показанный темп выручки за 2 квартал 2020г, который показал рост 12,6 процентов по сравнению с этим же периодом 2019 года( отчёт на официальном сайте X5 RETAL GROUP
- Истец не учёл тот факт, что бизнес продовольственный Истца не входит в перечень отраслей наиболее пострадавших от пандемии.
Таким образом, судебный прецедент не получился, но для арендаторов показан пример о необходимости проведения предварительной работы по сбору доказательств и анализу перспективы дела. Для мелкого бизнеса, где суммы аренды не так значительны, как в данном споре, возмещение затрат на представителя Ответчика , могли оказаться существенными.